有些老房子落盡灰塵，破敗不堪，卻並不影響我們對它的懷念。

殘留在很多人的印象中，老宅是遠方人的鄉愁，是我們生命的起點，是承載無數顛破流離心靈的精神避難所。

不過，這終究只是我們的美好想像——

有些美好，存留在回憶即可，實在不必買單。

因為最近的市場訊號告訴我，老房子極可能是房產投資中的一大天坑。

尤其是老房子中的極品——老破小。

在近期一系列市場訊號和政策的敲打之下，老破小將成為完全沒有投資價值的雷區。

01

第一個訊號：高齡二手房拒貸的消息撲面而來

近期各都市對於二手房的限制越來越嚴格，貸款額度也在收緊。

二手房貸款審批週期雖然長，但是還能等。

最慘的是，有很多都市的銀行直接把高齡房產拉進小黑屋，根本不給貸款！

比如在北京和武漢，有銀行就直接停了屋齡20年以上的二手房貸款審批；

西安，超過20年屋齡的房子停貸，以後不排除有陞級的可能；

鄭州，有銀行更是通知只有屋齡在15年內的房子可以辦理按揭。

也就是說，你今後買老破小就得全款買，而這將成為壓垮老房子的最後一根稻草！

總價低的老破小不能用杠杆貸款，就意味著這樣的房子沒有金融内容，只有居住内容。

你自己再買來住個3-5年，留下個不能貸款的房子，未來怎麼出手？

很多人會說：“如果我不為了增值，只為了孩子去上學，可以買那種頂級學區的老破小嗎？”

這裡就必然涉及到老破小往往帶有的另一個光環——

學區房。

這就是我要說的第二個訊號，依附在學區之下的老破小正在一層層扒皮！

就現在還奔著頂級學區的老破小去買，風險更大！

02

第二個訊號：學區房大動盪，老破小率先被割。

我們先來回顧一下近期對學區房下狠手的都市：

1月，成都高新區，推出多校劃片的學區改革，隨機派比特確定學位。

3月份，上海市，中考招生新政出臺，明確提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

7月初，北京西城區，全面實施多校劃片，全部在學區或相鄰學區內入學。

把今年一些針對學區房的調控措施拿出來看，大城市可謂無一倖免。

直到近日，深圳學區房也迎來了致命打擊。

7月30日，深圳發佈《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》，條例的發佈再次刺痛了許多家長的心。

意見稿上清晰的寫著兩行大字：

“推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。”

這不算新鮮，因為之前早就實行了，3月份的上海也明確提出要教師輪崗制度，但為什麼深圳這次的學區房改革，卻備受關注？

因為深圳是站在立法角度上的重磅改革！

也就是說把以上提出的幾點建議將納入地方性法規，這是破天荒，也是前所唯有的高度！

看看，連站在中國改革開放最前沿的深圳，都針對學區房的改革扔出了重磅炸彈！

在消滅學區房問題上，深圳正充當教育改革的實驗區，讓義務教育資源回歸徹底的均衡化！

如這部“基本法”在深圳的先試先行成功，很有可能會成為各大城市的標杆，後續在其他城市實行。

沒有學區加持，老破小等於裸奔，而且已經出現明顯下跌！

政策出來之後，深圳學區房率先反應，而且還是深圳最牛逼的片區，百花片區！

百花片區前幾天爆出一學區房降價217萬拍賣，起拍價為1084萬，單價10.4萬，但第一次流拍，第二次掛牌867.3萬，比一拍還便宜200多萬。

同一個社區之前的拍賣時間是10月7日，當時拍出的總價是1328.9萬，也就是說和之前的拍賣相比，這直接降價460萬！

感受到條例的厲害了吧！

再看之前引起全國人民圍觀的北京西城區的學區改革。

1個月不到，擁有北京西城區最頂級學區的德勝、月壇房價已經撐不住了，回檔幅度大概在5%-10%。

而這顯然只是開始，成交量已經下跌，學區房的價格博弈還將繼續。

全國最頂級的學區房已經被打下，而這股政策决心還在全國蔓延。

今年以來，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城相繼出手打擊學區房….

從星星之火，到燎原之勢。

一城傳一城，一城接一城，重拳整治學區房的亂象。

以前大家總覺得改革步伐太慢，但今年想必以已經感受到改革的速度，懷疑什麼都可以，就是不要懷疑來自頂層涉及想要改革的决心！

一旦大改學區房，老破小必然撐不住。

而人們看重的老破小的重要價值——學區——也遲早會毫不留情地被粉碎！

03

第三個訊號：舊改代替拆遷，你等不到暴富了！

很多買了老破小的房東們，恨不得政府在他們的牆上畫上一個“拆”字！

可實際上，舊改並不意味著“拆遷”，更不等於“拆遷”。

現在我們國家對於大多數老破小的態度是：用老舊社區改造代替直接的拆遷，一來避免勞民傷財，二來就是為了控制房價的增長。

2020年7月20日，國務院辦公廳公佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確將全面推進老舊社區改造，以“舊改”代替拆遷！

“舊改”是在原有的基礎上進行改造，重點改造的是社區的生活配套。

比如加裝光纖網絡、更換水電線路、加裝電梯、配寘新的停車場等等….

而在大多數的舊改中，最簡單、最具成本效益和最快實現舊區重建的方法就是更改外立面。

但說白了只是改變了表面，通過粉刷和更換門窗，使得這些老房子看上去更加賞心悅目些。

所以說，

未來應對舊社區的主要管道，是通過升級改造的管道來提高他們的生活質量，而不是直接推翻舊社區。

這麼做，也就意味著買老破小去賭拆遷賠錢，然後暴富的這條路子不可行了。

對於老破小的住戶而言，舊改無疑是一個利好的政策，畢竟老破小的居住價值都得到很大的提升。

過去有安全問題的房子能住人了，生活體驗也會變得更好。

可是，提高老破小的居住價值，並不會帶動“老破小”本身估值的提升，也不會改變老破小本身的價值。

04

本身缺乏競爭性、可替代性高的老破小實在難以殺出重圍！

拳怕少壯，樓怕變老，面對海量的優質對手盤，老破小的通病非常明顯：

1.屋齡高達20-30年。設施老舊，長期居住安全存在一定隱患。

2.戶型太差。因為誕生在90年代，人們對房子的要求不高，多是長條形、手槍型，很多戶型的設計根本不合理。

3.很多沒有物業、沒有地下車庫，雖然綠化多，但是不怎麼修剪管理，多數樓道潮濕昏暗，周邊衛生管理情况惡劣。

單單是現代購房者注重的基本要求，老破小基本都無法滿足，即使加裝了電梯，老破小也很難慢足現代人的需求。

如果再失去了學區和拆遷的價值？老破小根本沒有競爭性！

這點體現在房價的漲幅上，相比次新房和新房價格的節節攀升，老破小壓根漲不動！

（數據來源於：瀾城數據）

我們選取上海近5年外環內老破小、次新房以及新房的成交數據來做對比。其中老破小於1978-1998年間竣工，次新房則在2008年以後竣工。

2017年，上海外環內（非學區）老破小的單價為49083元/平米，到了2021年，成交價也僅僅漲到53157元/平米，只漲了4000塊！

再來看看新房和次新房的情况：

次新房，從55705元/㎡上漲至63823元/㎡。

新房，從72870元/㎡，上漲至98900元/㎡，漲幅最猛，是老破小漲幅的6.5倍！

老破小能漲的很大一部分原因，來自於它的學區和地段優勢。

但哪怕擁有同樣地段，只要沒有學區的老破小，都已然跑輸次新房，比起新房和次新房價格的不斷上漲，老破小則上漲得猶猶豫豫。

所以說，如果失去了學區和拆遷的價值，老破小根本不值這個價！

正因如此，我一遍又一遍地告誡大家，現時的老破小，不值得入手。

老破小只剩最後的價值是——

自住和出租。

除此之外，老破小沒有任何的投資價值，絕對不要碰！

如今已經是這種情況，而未來，老破小的弊端只會隨著教育公平的改革變得越來越明顯！

千山萬水總是情，給個“好看”行不行