開篇提示：最近不少稿子遺失，原因你懂的。

或許，某天大碗樓市也會遺失，希望大家且看且珍惜。

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且看且珍惜的同時，我也想告訴大家，請一定要提前關注下麵“大碗樓市”的備用號——大碗Pro，以防遺失。

廣州樓市持續火爆一年多之後，佛山臨廣板塊突然躥紅：

原先的20000+猛漲到“3”字頭，原本15000元/㎡就能上車的，也悄悄來到20000+…

臨廣限購區帶著倫教一起，走出了虎虎生威的步伐。

時間來到8月底，廣州樓市調控驟然加碼，佛山也隨之進入深度盤整期。

佛山的正向行情，緣何曇花一現？

讀懂了佛山樓市，便更能理解當下樓市的諸多底層邏輯。

火爆數月之後，佛山樓市開始集體啞火

2020年下半年開始，佛山樓市全面啟動。

至今年9月底，佛山新房同比漲幅達16.71%，二手房同比漲幅11.59%。

其實，這個數據還是被相對冷門的高明、三水明顯拖了後腿的。

像陳村、北滘這類臨廣板塊，漲幅則普遍在30%上下。

到今年七月份，裏水、金沙洲一度高達3-3.4萬元/㎡，陳村、北滘紛紛突破3萬元大關，就連不限購的倫教，單價也站上“2”字頭。

現如今，那些臨廣概念玩得猴賽雷的街鎮，也不得不從單價“3”字頭，猛降到24000-25000元/㎡。

順德區出現跌價的樓盤最多，超過25個，最高單價跌幅22.06%。

跌價盤主要集中在陳村、北滘、大良、佛山新城。

無一例外，上半年跳漲，下半年跳水。

像ICC碧桂園三龍匯，今年3-7月賣到34000-36000元/㎡，現如今，29000-30000元/㎡的精裝價還有小額優惠可談。

另外兩個熱點區域：

南海區有17盤跌價，最高單價跌幅26.67%；

禪城區共14盤下跌，最高單價跌幅14.81%。

工抵房、全套家電、車位抵扣券、報帳往返機票…

為了加速去化，臨廣一眾新盤把招想絕了。

案場外的小蜜蜂甚至為爭搶客戶，偶爾發生口角，引得我和我的小夥伴都驚呆了。

即便如此，諸多臨廣板塊二手房，依舊比一手房的日子更難熬：

新房從“3”字頭降到“2”字頭，依舊比二手房賣得貴；

太多次新社區帶看量與交易量跌到了個位數。

像北滘公園附近的中海悅林熙岸，新房均價35000元/㎡，周邊二手房只賣23000-25000元/㎡；

禪城祖廟的星河雲頌府，新房均價30000-35000元/㎡，周邊次新房均價在25000-28000元/㎡。

新房、二手房相互內卷。

筆者在廣州調研時聽到了一個笑話：

“荔灣和海珠二手房門店正在批量接收佛山的勞動力外溢。”

樓市嚴厲調控之下，回籠現金流、避免踩線成為眾多房企活下去的唯一出路；

加之第四季度到來，房企沖業績的壓力變大，兩項疊加共同促成了今天佛山樓市的“降價潮”。

佛山成了吃准大灣區“魚尾行情”的高手，這才是問題的本質。

佛山樓市為何頻現魚尾行情？

就在兩三年以前，許多人還在津津樂道著“佛莞哪家强”。

彼時，兩城房價也幾乎不相上下。

時間來到2020年中，東莞樓市開始率先啟動，全年漲幅高達47%；

同一時期佛山樓市漲幅只有東莞的1/3左右。

更有意思的是，到了佛山開始啟動時，大灣區已是本輪的魚尾行情。

與大灣區其它城市相比，佛山更顯得後知後覺。

為什麼會這樣？

1）產業因素

佛山擁有萬億之巨的GDP，但基本上是靠著分散且相對傳統的產業部門在支撐：

北滘有家電產業集群、陳村有不銹鋼和花卉產業集群、獅山有汽車產業集群、南莊有陶瓷產業集群、樂從有傢俱產業集群…

更重要的在於，其產業結構內部，縱向無法形成代差，橫向無法形成上下游閉環…

儘管美的等家電企業在試圖向高精特新轉型，但一時間尚難以撼動傳統經濟部門的統治地位。

換言之，這樣的佛山難以形成真正意義上的產業中心。

開工廠的民營業主，生活半徑以自家廠房為圓心，客觀上抑制了整個都市的人流與資金內部調度頻次。

囙此，猶如滿天星斗、而非皓月當空的產業佈局，體現在樓市上就是：

沉澱在房地產市場的購買力難以形成梯隊共識。

這樣的都市格局與產業格局，必然會帶來三大高度關聯後果：

1、都市吸引力在大灣區中漸漸下滑

2、容易在樓市行情後期才啟動

3、本地工薪家庭在樓市變數裏的權重被折損

佛山優勢產業結構分佈示意

2）廣州因素

“其實世上本沒有佛山樓市，廣州樓市外溢多了也就有了佛山樓市。”

這話雖有些過激，但至少道出了兩點事實——

1、廣州行情對佛山影響極深

2、廣州買家對佛山樓市掌握定價權

佛山房價最高的地方，無一例外，全部臨廣：

千燈湖房價幹到60000+，比白雲湖、萬博CBD、黃埔科學城還要貴；

祖廟、北滘房價有項目突破30000+，與南沙、黃埔、番禺的非熱門板塊價差不大。

在臨廣板塊，廣州買家的占比從1/3到2/3不等；

與佛山接壤的廣州區域主要為荔灣、番禺，這意味著溢出到佛山的地緣性客戶很可能是廣州樓市最弱的購買力群體。

30000元/㎡上下的陳村、北滘，在不到“4”字頭的番禺鐘村、廣州南站板塊面前，幾乎沒什麼競爭力。

不明顯的價差，與前期過大的漲幅，在市場退潮時，當然會形成火力壓制。

比鄰白雲區的裏水，道理與之類似。

當然，佛山自身也是一座富裕的二線都市，其千萬資產家庭規模與600萬資產家庭規模在全國名列前茅。

他們的購買力，不斷夯實著佛山樓市的價格縱深。

換言之，臨廣板塊是廣州外溢買家與佛山本地買家博弈、共振的結果；

但完全靠廣州帶貨肯定不是佛山樓市的最佳出路：

廣州自身的都市重心大有一路向東的態勢，整個都市東强西弱的格局短時間內不會扭轉。

加之其自身尚有大片大片如白鹅潭CBD、廣鋼新城這樣的區域有待填充，帶動佛山的意願與能量自然十分有限。

不信，你讓佛山臨個天河CBD或者黃埔科學城試試？

3）購買力因素

以板塊來看，佛山樓市最大的確定性，來自千燈湖。

這裡既是廣東省的金融產業示範基地；

也是本地富裕家庭與外地買家價值認同的最大公約數。

現時，千燈湖覈心區在售樓盤只有保利天悅一個——

單價60000元/㎡起步，且全部房源為大戶型，還要搭售商辦產品。

算下來，總價起步就要1000萬以上。

現時，所有售出房源被廣州高端客戶與本地企業主瓜分，且1/3客戶為一次性付款。

相比之下，其它板塊便沒這麼壕橫：

廣佛線開通十年有餘，利好早已兌現，但絲毫擋不住新廣州人沿著地鐵線掃貨。

普君北路、祖廟、南桂路的2、3、4字頭雖不太瞅賣，但與千燈湖的堅挺相比，便小巫見大巫。

最大的問題就是：橫盤或下行風險正在逐漸增大。

相比之下，臨廣鎮街的行情波動就要明顯多了。

至於佛山的其它非臨廣鎮街，處境就更加艱難了——

漲潮慢、退潮快的行情曲線，幾乎與所有環一線都市的附屬市場一模一樣。

佛山房產，到底還能不能入手？

當前的佛山市場正在深度盤整，而拐點興許就在不遠處。

廣佛兩城已有不少主流銀行下調了首二套住房貸款利率，給予市場的正向貨幣刺激和正向情緒刺激均在所難免。

大片單盤幾個月內跌去10-25%的均價，並不符合穩市場、穩預期的調控目標。

然而，這一次的退潮，卻讓我們看清了佛山樓市的兩點關鍵變化：

1）回歸核心區

過去，大家都覺得臨廣區域大致安全。

特別是限購區地圖一出，無異於政策端已劃定了佛山可供挑選的區域範圍。

但現實證明：市場不是拼圖遊戲，政策面、信貸端與供需關係架構的市場是一個恒變數：

而佛山這樣高度依賴一線主體的市場更容易產生起起伏伏。

而最抗跌的，往往僅是少數區域板塊，譬如千燈湖。

從三年前的“2”字頭，到一年前的“4”字頭，再到今天的“6”字頭，千燈湖始終很穩。

不僅抗跌，還穿越了至少三輪小週期。

這裡多說一句，同樣是覈心區域板塊，禪城祖廟的價值預期就要遜色不少：

其產業配寘不比千燈湖的金融與總部經濟；

配套齊全但介面老舊，導致後期板塊變數也不會太大。

從現時的二手房每盤個位數的交易情况來看，這一覈心板塊已處於“2”字頭的深度回檔中。

2）鎮街的確定性正在减弱

佛山的鎮街蘊藏著非同尋常的購買力，但正在向本地人市場蛻變。

憑藉臨廣概念吸引到的廣州購買力與外地購買力並未形成有力的市場支撐；

相反，帶頭砸盤的正是同源投資群體。

多年的大浪淘沙，大家早已心知肚明：

僅憑捷運線路利好，大概率是要甘當睡城的，而睡城内容，往往决定了其價格天花板不會太高。

具體到佛山鎮街來看：

鎮街的購買力再强，客群也是有很强地緣性的；

鎮街的經濟實力再强，配套也是存在滯後性的；

鎮街的吸引力再大，對於廣州溢出的投資者而言，也是N選1的…

購買力無法集中，配套的去中心化，都有意無意地削弱著鎮街的價值認同。

這次的行情退潮，無疑會讓鎮街的確定性在以後的行情中有所减弱。

佛山樓市的價值體系，取決於廣州地緣客戶與佛山本地客戶的共振。

廣州客購買力進場，大概率會將價格推向新高；

但只有本地客群接得住，佛山樓市的價值體系才能扎實。

照這個邏輯看，千燈湖最為理想、祖廟次之、北滘還可以、陳村及以下板塊值得商榷…

回望過往，幾乎佛山樓市的每輪行情都是這樣運行的。

換言之，佛山樓市中，只有臨廣板塊才有價值，但並非所有臨廣板塊漲上去都跌不下來。

在佛山置業，務必要選擇能够與廣州樓市深度輪動的才真正有潜力。