太原樓市“十一”遇冷

地產商讓利去庫存鮮有人問津

文|賈麗

今年十一黃金周，太原迎來了百萬遊客人潮，鐘樓街成為網紅，但房地產市場卻不如往年火熱，反而如同陰雨綿綿的天氣一般，寒意漸濃。

《證券日報》記者走訪幾個新樓盤銷售處和仲介公司發現，太原市剛需盤跌得厲害，近三年整體跌幅高達15%，學區房、豪宅價格相對堅挺。由於常住人口和流入人口都較少，開發商庫存普遍較高。而二手房市場整體流動性也不高，價格處於下跌狀態。

租賃市場更是慘澹，由於市場供大於求，本地人口租賃較少，租客大多為打工或剛入社會求職人員，租金普遍不高，租金回報率約為2.2%。

在市場大環境不佳及“三道紅線”的緊箍咒下，部分房地產開發商不惜降價讓利，開啟了一場去庫存大戰。

“金九銀十”失效

開盤即巔峰

近來太原的新樓盤出現了一個有意思的現象，開盤即巔峰，隨後就走入下坡路。很多樓盤前期宣傳力度大，開盤往往銷量不錯，但由於購房者少，驅動力小，後續很快就賣不動了。開盤時的價格往往也是高點，由於購買者後勁不足，開發商不得不降價銷售，以吸引更多購房者。

在幾個新樓盤銷售處，借著國慶，銷售員將打折促銷的標語掛滿了牆面，可惜依舊鮮人問津。

“‘金九銀十’失效了。”易佳房產一比特銷售人員告訴《證券日報》記者，“這幾年太原南邊發展迅速，北邊也在外擴，土地供應量充足，新蓋了不少樓盤，但購買者不足，市場供大於求。”

據瞭解，現時市場上周邊商業、學校配套較好的大開發商樓盤關注度較高。其中富力、保利、華僑城、中海、融創旗下的樓盤均價從9000元/平方米到20000元/平方米不等。

受歡迎的樓盤，大多圍繞商圈。但近年來太原新起的樓盤，多是遠郊的剛需房，這並不討喜。據瞭解，有幾個樓盤因為開發商資金問題，期房賣完了，卻拖了五六年遲遲未動工，不能如期交房，甚至出現了爛尾工程。

多元化政策促市場回暖

地產商以價換量常態化

太原作為弱二線都市，樓市常年平靜無波。為了適當促進市場回暖，去年太原市政府推出了一套政策組合拳：延期繳納土地出讓金、調整公積金貸款條件、放寬落戶限制、人才政策等方面。雖然政策呈現多元化，不過太原市政府方面仍表示將堅守“限購、限貸、限售”等主體調控底線不放鬆。囙此，相關政策的實施並未在房價上有太多帶動。

2021年1月份，太原新房和二手房銷售價格環比下降0.4%、0.1%，同比下降0.8%、2.9%。

據瞭解，2019年中，太原新房、二手房迎來連續12個月環比上漲，新建商品住宅從2016年的8000元/平方米上漲到13000元/平方米，但隨後棚改力度减弱加上限購，太原樓市迎來了連續三年的降溫，年均跌幅在5%左右。

隨著都市產業轉型的推進，綜改區的大力發展，太原房企拿地熱情持續高漲，2020年太原土地市場供應面積達602萬平方米，創出近八年歷史新高。但今年以來，太原土地市場有所降溫，尤其是近兩個月，土地供應掛牌累計已近40宗，但成交量僅5宗，處於較低水準，樓面價也出現下行。

近兩個月，太原市商品住宅供應面積為36.2萬平方米，銷售面積為34.6萬平方米。其中，新裡城和玖璽臺大幅調低價格，市場均價回落11384元/平方米。隨著住宅供應明顯增加，市場呈現量穩價跌的趨勢。

伴隨新盤上市，太原市新房庫存量始終保持在高位。現時，商品住宅市場狹義推售存量面積254萬平方米，去化週期預計4.9個月，庫存壓力上升。

“這幾年房地產開發商邁的步子太大，攤子鋪得太廣，在市場大環境不好的情况下，又面臨同類項目多競爭大，開發商不得不以價換量，回籠資金。”21世紀不動產相關負責人表示。

據瞭解，去年8月份央行確立重點房企資金監測和融資管理規則，行業金融監管趨於嚴格，以“三道紅線”為例，“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態勢出現分化。而踩中“三道紅線”的地產商，儘快去庫存的意願更加强烈。

值得注意的是，太原樓市不規範的現象仍然存在，今年以來房管局對部分預售證項目收回，對市場預售、資金監管以及行銷認籌等方面的規範在今年下半年將持續加强。

租賃市場持續冷清

人口吸附力仍需加强

近年來，由於新房供應較多，房租也出現下滑。

2019年太原市面積在100平方米左右的住宅平均月租金為2500元左右，今年也就2000元出頭，租金回報率約為2.2%。

“雖然前幾年太原房價曾經歷了一輪上漲，但工資水準卻沒有相應上升，租金沒有跟上房價的脚步，租金回報率低成為普遍現象。”太原我愛我家一比特負責房屋租賃的人士稱。

太原市限購政策相對門檻較低。近年來，房地產市場新房占比在七成以上，二手房占比較低，二手房價和租金漲幅均不理想。

“太原熱門、高端產業相對短缺，本地居民收入水准偏低，人口吸附力不强，購房壓力較大，是致使房地產市場偏冷清的重要因素。下半年，太原市房地產市場依舊不容樂觀，地產商以價換量已經常態化。從太原市六城區情况看，各區域市場將持續分化，小店區仍舊是熱點區域，北城片區城改盤較多，供應量還在提升，長期來看，開發商依舊面臨較大的去庫存壓力。”中原地產分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

集中土拍由熱轉冷

二手房成重慶樓市“壓艙石”

文|王麗新郭冀川

今年4月底，重慶迎來今年第一批次宅地集中出讓，46宗地塊成交總金額635億元，整體溢價率43.78%，最高溢價率直逼130%，拍地熱也導致五一期間各大售樓處人滿為患。然而，9月底第二批次宅地集中出讓卻遇冷，近8成地塊底價成交，最高溢價率僅0.43%。

一位在重慶從事地產工作的從業者告訴《證券日報》記者，今年上半年重慶土地拍賣火熱，導致了房價上漲，但重慶自身的購買力並不强，房產供需矛盾並不突出，隨著新的土拍規則出臺，市場持續降溫，購房熱也迅速歸於理性。

重慶首輪集中土拍規則較為寬鬆，不限地價、不限房價等，囙此拍房企業參拍熱度高漲。在“穩地價、穩房價、穩預期”主導下，重慶為嚴控地價水准，在第二次土拍中，每宗土地均設定最高限價，嚴控溢價率水准等。受此影響，十一期間重慶不僅未能出現“金九銀十”的現象，反而部分前期上漲的樓盤，也紛紛推出讓利活動。

在重慶九龍坡區萬象城商圈一處新房售樓處，銷售人員告訴記者，從總的GDP表現來看，重慶絕對是比較不錯的都市，甚至成績比成都都要好，然而人均GDP就比較低了，所以本土消費者的購買力很難支撐房價的持續上漲。由於重慶的二手房規模比較大，使得新房的價格普遍承壓。“工資水準上不去，很難形成有效的房價上漲支撐力。”銷售人員介紹，現時新房除了少數在城區，大多數位於城郊，主打旅遊度假和康養避暑，這已經越來越成為當下重慶新房市場的主流賣點。

在眾多一線都市中，重慶的經濟發展並不是最突出的，但論到房價的穩定性，重慶卻能排在前列。一方面，重慶作為直轄市、國家中心都市、網紅都市，相比其他一線都市，重慶房價一直不高，作為資產沉澱考量，非常值得投資。但另一方面，相比重慶的人均收入，重慶房地產的均價已經較高，而且地產銷售較為低迷。十一期間，在重慶璧山區一售樓社區，因為降價讓利，遭遇了前期買房業主大鬧售樓處。

“重慶的房價沒有人們想像中那麼便宜，一些中心地區的均價都在2萬元以上，只是重慶因為是山城，不同地區環境差异很大，即便是緊鄰的地段價差也十分明顯，給很多人以‘抄底’的假像。”在重慶江北區的一個售樓處，房產銷售介紹，作為當地地標的觀音橋地區，相鄰不遠的兩個社區，二手房每平方米差價接近兩千元，這在均價每平方米一萬多的當地二手房市場中，價格差异是十分明顯的。

“價格高的房子是商住兩用房，可以用來做生意所以更貴，價格低的房子是被幾個商業主街夾著的老社區，不僅吵鬧而且堵車嚴重。”銷售人員介紹，重慶本地人有著“買新不買舊”的購房習慣，寧可買遠處的新房，也不買近市中心的二手房，這就導致重慶二手房存量大，難以賣得上價，也間接導致新房售價的降低。

據貝殼研究院重慶分院分析，重慶儘管近三年房價增速有加快趨勢，但整體而言，房價的增速時間分佈上相對更為平緩，不同於直接頒佈價格指導相關政策，重慶對房價的調節更多是從利率的角度進行偏市場的引導。2016年8月至2021年8月，重慶新房市場和二手房市場只在2017年和2019年有過短暫的兩個波峰，而且二手房市場波峰出現的時間間隔更短一些，價格回落也更明顯。

今年上半年，“重慶二手房存量超20萬套”話題甚至登上了熱搜，由於二手房源存量的持續上升，重慶多家房產仲介甚至從賣方免費，變成需要向仲介支付成交額1%服務費。記者走訪幾家重慶房產仲介，除一家本地小型房產仲介外，其餘仲介均已變為這種服務收費模式，原因就是房源成交週期越來越長，因為已經變成了買方市場，賣房者想要在仲介平臺上儘快售出自己的房子，需要交一部分的服務費。