（很多人對黃陂，都看錯了！）

曾經一直吵吵著要賣6萬+的黃陂板塊，一輪調控，便現了原形，老老實實乖乖賣4字頭！

調控就像照妖鏡，一般對於那些一輪都扛不住的妖孽，我會勸你慎重，逃命要緊。

但黃陂板塊在我心中，一直都很迷。

這麼一個三不管地帶，靠近天河吧，又不是天河；說是科學城吧，又離科學城的覈心地帶還有一段距離。

然後周邊荒凉的一批，政府對它的定位，也是居住内容為主，那麼問題來了，到底是誰，給了它勇氣敢吹風賣6萬呢？

後面我想明白了，絕對不是梁靜茹，而是有神秘的三方勢力，給了它三份勇氣，所以它還是有底氣的。

具體哪三方勢力，以及相比大壯名城，哪個更香？

我們展開來聊聊。

01黃陂的底氣

由於黃陂地理位置的特殊性，讓很多自媒體人對黃陂的分析，都搞錯了。

黃陂地處天河智慧城和科學城兩大重點科創板塊之間。

離兩個板塊的覈心區，直線距離，都只有四五公里。

好聽點，可以說離兩大產業强區都近，實際上是夾在中間，有點兩頭不靠。

看地圖，會更直觀些。

也正是因為黃陂的這個地理位置，所以很多自媒體人提到黃陂呢，都會拿這個來說事兒，並以此否定這裡的價值，順帶靈魂拷問，為什麼這裡，要賣的比科學城的香雪板塊還要貴？

畢竟香雪環境已趨近成熟，且什麼香雪城，還有雪松控股的第二總部大樓都還在建，也算是科學城的覈心板塊，然後又有產業。

而黃陂現在周邊還很村，除了村就是山，如果是一個外地人來到這裡，在不知道隔壁就是科學城和天河的情况下，估計會以為這裡是哪個小縣城裡面的小山村。

然而，這裡就是能賣到這個價，包括廣州第二次集中供地，黃陂班嶺地塊順利拍出，且這宗地塊把房價限制在了4.7萬/平，這說明開發商、包括政府對該板塊的價值，也是認可的，就是儘管這裡確實很慌，但依然會突破4.7萬，依然可以賣的比你科學城覈心區貴，所以要限制住。

對於這種情況，曾經一度，我也很不理解，why？為什麼黃陂這個一點都不高大上，又沒什麼產業的板塊，可以賣這麼貴，甚至保翔和融廣這兩個盤，敢吹風6萬+？！

後來想明白了，因為黃陂，雖是黃埔的身子，卻有點天河的命，它的地理位置，導致其房地產價格體系，並不由科學城决定，而是由天河决定。

為什麼這麼說呢？

因為天河新房供應有限，房價偏高，會產生大量的外溢需求，而黃陂4字頭的房價，加上有捷運，有規劃，待日後舊改完成，對天河的就業人群，會很有吸引力。

然而科學城這邊，對於在科學城就業的置業人群來說，他們不會捨近求遠，去到黃陂這種更遠還更貴的地方，畢竟這個價，在科學城比較覈心的地段，大把選擇，而且環境不會比黃陂差。

所以該板塊的價格，跟天河智慧城會是强關聯關係，而跟科學城是弱關聯關係。那知道黃陂的底氣來自於哪裡了嗎？沒錯，就來自於“天河”這塊金字招牌，也就是天河智慧城。

這個是最主要，也是决定性的，另外兩個就屬於錦上添花了：

一個是黃埔舊改的推動力度和速度；

另一個是當時火熱的樓市，讓開發商飄了。

前兩個是硬實力，硬支撐，支撐黃陂板塊的固有價值，後一個就屬於虛火了，所以當樓市冷下來，虛火敗了以後，有的房源連限價都賣不到了。

是的，我說的就是融創廣府壹號的小三房戶型，據說甚至有4萬的成交價。

反正我當時在現場算，4.3左右，還能更低。

02怎麼選

那麼，黃陂板塊的保利翔龍天匯、融創廣府壹號，和科學城覈心的大壯名城，怎麼選呢？

擱以前，當黃陂的這兩個項目，跟六七公里外的天河保利天匯，價差只有五六千的時候，我不會推薦你買這裡，很坑！

但現在這個價格，當天河保利天匯賣到6.6-7萬，價差2萬左右的情况下，黃陂板塊的性價比就出來了。

多個5、6公里，捷運多個幾分鐘，便宜個一兩百萬，還是挺香的。

另外，如果將黃陂雙雄和大壯之間，一較高下，選哪裡呢？

我相信，這也是很多人烦乱的一個點，畢竟價格相差，也沒有太大。

如果大壯的開發商可靠一點，產品做好一點，我會閉著眼睛讓你選大壯。

因為我之前講過一個雞頭鳳尾論：在雞頭鳳尾裡面，當兩者價格差不多時，雞頭的昇值潜力會更大些。

現在主要的問題是，大壯作為雞頭，有點不合格，產品力欠奉，然後未來的物業，也讓人擔憂，而物業是影響居住體驗和二手市場增值潜力非常重要的一個因素。

就這點，讓我會有點烦乱，但內心裡面，還是會更傾向於大壯多一點。

當然啦，像融創那個4萬多一點的小三房，畢竟有著巨大的總價優勢，加上這個單價，買入問題不大。

03尾聲

綜上，對於黃陂這個板塊，如果你一開始，就從科學城的角度來看它，來分析，就容易看走眼，也會無法理解，為什麼它賣的會比科學城覈心板塊的一些樓盤要貴。

殊不知，其房價體系的構建，根本就不在於你科學城，而在於天河。

至於大壯與黃陂的選擇，如果不是因為對大壯這家開發商的不信任，我會很堅定的站大壯名城，畢竟區域中心也是中心，那種繁華和尊貴感，不是黃陂所能比的。

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