這是楊一第199篇原創文章

國慶期間，樓市還是有些不那麼太平。

清一色的樓盤降價促銷，反復地在試探市場的價格底線；

市場也是好久才反應過來：原來所謂的底線，根本沒有底。

仲介們的傾巢出動，為一些樓盤賣力文宣，每天大清早客戶都能接到推銷房子的電話，同時仲介也能收到客戶罵娘的聲音；

打的電話越多，邀約的成功率越來越低，銷售們對房地產的信心也在逐漸被消磨。

客戶們繼續觀望，一小撮人極不情願地跟著仲介走進售樓部，又煞有介事的拼命砍價，心想不薅點羊毛抽點血走，怎麼對得起我這買方市場中神聖的上帝地位啊。

領導們的房產政策相繼出臺，只不過這個政策變成了限跌政策，禁止大幅降價以擾亂市場。

銀行被領導、開發商和客戶幾方挾持著，夾在中間，裡外不是人。

市場各方就這麼僵持著，越僵持，整個市場就將越是走向深淵。

當市場上一種聲音佔據主流時，其他的聲音就會被慢慢忽略了，以至於大家都認為市場上就只有這一種聲音。

其實，樓市遠沒有那麼慘，只是悲觀情緒被無限放大了。

我想通過一些數據來理性論證下，暫且還是以最熟悉的重慶市場來入手。

01

其實，樓盤在國慶期間降價是非常合理的一種市場現象。

本來平時價格就被管制的特別死，好不容易迎來全年中買房的一個大節點。國慶期間還不趕緊降價促銷賣房，那等什麼時候？

清明嗎？

“金九銀十”的威力遠大於“金三銀四”，打拼了一年的打工人們，手上終於有了點積蓄，錢放在手上不買房幹啥呢，等著買xx理財麼？

國慶買套房，最好是精裝成屋，再買點軟裝簡單捯飭下，春節就可以結婚了；

就算是買毛坯成屋，裝修下明年五一也可以結婚了；

如果沒有對象，買套房了找到對象的幾率和底氣也會更高點。

總之，不管是對買方還是賣方而言，國慶日歷來就是一個房產交易的重大節點。

但是國慶日的一些促銷活動，還是被部分不懷好意的人士給利用成市場持續性下滑的一個證據，從而繼續刺激市場悲觀情緒的發酵。

這些人裡面，有很多其實都是表面唱空，其實唱多。

TA們鼓吹市場悲觀情緒，導致一手房二手房市場預期逐漸降低，從而為實現自己成功抄底提供基礎。

屁股决定腦袋。

不要看一個人說什麼，而是要看TA在做什麼。

但今年國慶各樓盤打折促銷，好像成績也沒好到哪裡去。

根據銘騰數據，2021年國慶僅成交13.21萬方，是最近6年時間中成交量最低的一次。

02

2021年的重慶樓市，其實並沒有那麼慘。

畢竟，我們才剛剛經歷了2020年。

還有哪個年份是比2020年更慘的麼？

沒有。

2020年，重慶的住宅銷售面積達1888萬方，而2019年同期曾高達2365萬方，同比下滑了20%。

重慶樓市上什麼時候發生過這種降幅？

沒有吧。

2020年2月，重慶樓市才賣了62套住宅，這種事情歷史上什麼時候發生過？

而在疫情最嚴重的時候過去後，也就是2020年3月，重慶賣了9665套房子，同比2019年3月的23459套，同比下滑了59%。

而在2020年4月，重慶樓市開始慢慢走出疫情的陰影，銷售量有所增長，賣了13460套房子，但也只有同期2019年4月的25377套的一半左右銷量。

2020年已經是至暗時刻了，2021年只會更好。

雖然說現在樓市遇到了一系列不可控因素，比如價格限漲限跌，銀行緊縮口袋不放貸，客戶觀望情緒日益嚴重。

但我相信這些不會是長期的，只要熬過這段時間就好了。

畢竟，樓市如此長期僵持下去，沒有人會是贏家。

03

雖然表面上對樓市有信心，但有些事情我們還是無法忽略：

重慶樓市現時確實是已經到了底部了。

2021年前9個月，重慶共賣了1562萬方的房子。

換算成2021年全年，那就是2083萬方，相比於2020年的1888萬方，還是有10%的增長。

但事情不能想的這麼樂觀和簡單。

如果沒有重慶4月份的土拍對市場的刺激，重慶樓市2021年更會不忍直視。

我給大家看些數據：

2021年3月，重慶賣了18229套房子；

4月賣了21522套，環比增長18%；

5月賣了28340套，環比增長32%；

6月賣了19892套，環比减少30%；

7月賣了14423套，環比减少27%；

8月賣了9434套，環比减少35%；

9月賣了6613套，環比减少30%。

連著4個月市場銷售量下滑30%左右，劇本都不敢這麼寫，但這就是重慶樓市的真實境况。

而且房子大賣和滯銷，就在前後幾個月的時間。

我們一直說買房要看都市基本面，但你能說，重慶的都市基本面，在這幾個月時間裏，就經歷了如此的大起大落嗎？

如果真要這麼解釋，我想了想，只有一種可能：

就是本來之前說中國要遷都到重慶，然後重慶樓市非常火爆，結果後來說不遷了，於是市場信心不减，紛紛不買房了……

但是，這可能嗎？開什麼玩笑。

樓市坐過山車，唯一能解釋的就是市場信心。

只有市場情緒的轉變，才會讓樓市經歷如此的大起大落。

而且9月份只賣了6613套房子，是最近6年中，重慶9月份銷售量最少的一次。

重慶樓市，已經來到了底部了。

04

當下的房地產，大概是這樣的現狀：

政策最嚴、資金最緊、銷售最差、信心最弱、土地流拍最多。

房地產銷售市場量價雙殺；

房地產資本市場股債雙殺。

但越是這樣，越是要樂觀，這樣才能看到市場的機會。

利空出盡時，只需靜靜等待利好。

靴子落地時，滿地都是機會和喜慶。

底部築好時，等待的就是一個反彈。

畢竟，投資的本質，是低買高賣，從而賺利差。

市場利空時不買房，那什麼時候買？

市場利好盡現的時候買嗎？

第二輪土拍的結果大家也都看見了，開發商在複雜繁多的規則和微博的利潤面前，選擇了躺平。

這樣其實會帶來很多非常惡劣的影響。

而第三輪土拍，領導們大概率會减少土拍遊戲規則和適當新增利潤，甚至集中土拍未來某天可能會被取消掉，這也說不定呢。

而在銀行資金方面，廣東部分銀行已經選擇了下調房貸利率，比如光大銀行的首套房利率就下降了40BP，至5.6%。

而我在跟鄭州的地產同行交流時發現，鄭州部分銀行的政策也在鬆動，二手房放款週期基本不超過2個月，新房更是只有7-15天。

各類政策在一步步在鬆動，下一步就是向全國各地蔓延。

隨之而來的便是被封印已久的樓市，即將要蠢蠢欲動，搞點大事情了。

不要等到買不到房那天又在抱怨哭訴，市場現在已經給到你機會了。

以上。