來源：財經九號院

作者：蔣凱

十一期間，我又去了趟烏魯木齊，遊玩之餘，順帶看了當地的樓市。

從水磨溝公園正門出來，對面便是恒大禦泉四季都市展廳，走近一瞧已是鐵將軍把門，透過玻璃門，屋內淩亂不堪、積滿灰塵。

而從當地的房產網站資訊得知，該項目今年7月底才開盤。一個樓盤的都市展廳，緣何開盤才2個月卻早已遭到廢棄？旁邊一個綠城項目的展廳同樣落灰。

01#

融創的讓利房能不能買？

我悻悻然回到烏魯木齊市西北邊頭屯河區與新市區交界處的飯店，期間經過多個樓盤，基本都處在停工狀態。要知道，像烏魯木齊這樣的內陸省會，一年中合適的施工期僅有7、8個月，但矗立的樓盤只聽見寂靜中的風聲。

剛回到房間，在烏魯木齊工作的大學同學發來資訊，詢問我融創的盤能不能買。

原來融創上海公司在當地開發了江南桃源的項目，現時推出了特價房源，售價僅為4000多元一平，且可以用按揭貸款，相較該樓盤在售的8000多元一平的成屋，幾乎是打了個5折，但條件是2023年6月份才能交房。

說實話，不看交房時間，其他的條件都很誘人。

或許是被恒大事件“嚇怕了”，同學徵詢我的意見，是否可以“揀這個便宜”。

對於這個盤，我不陌生，去年7月份我去新疆玩的時候也陪他看過這個項目，彼時參觀的還是他們的園林別墅產品，總價也就兩三百萬，當時是流著口水看的樣板房，覺得真划算啊！

當時看完項目，馬上向融創上海的朋友打聽這個項目是否可買。同學回復說項目質量沒問題，但總體賣的不行，同時還透漏公司眼下也缺錢，問我有沒有可以合作的金主。

當時並未領會到“缺錢”的含義，一直到今年融創東南紹興公司的一則口頭彙報資料的外泄，似乎是透了底。

儘管融創緊跟著澄清了，但也囙此，對於融創的項目能不能買，變得謹慎起來。

畢竟，我這個“半業內人士”的一句建議，有可能讓同學幾十萬打水漂。

一般來說，一個中小型樓盤的開發週期從拿地到交房約在兩年到兩年半時間，但我同學心儀的這個盤現時已經造了3層，規劃是建11層，而從項目銷售口中得知的交房時間距離還有近2年時間，如果按照正常工期來推算，顯然要不了這麼久才交付。

為此，我只好又找融創內部的朋友打聽，不同區域得到的諮詢建議不同。比如融創上海公司的朋友，這一次直接沒回復我；

其他區域的，有回復說，要看合作方是誰，如果有國資合作方應該沒問題；也有回復說，眼下行業監管更加規範，可以放心買；也有朋友建議，一二線和重點都市應該問題不大，偏遠地區就不建議了。

總的下來，我建議同學，這是一次風險大於機會的挑戰。如果真的要買，成屋當然最好，期房的話建議他通過關係去房管局瞭解下融創的預售資金監管帳戶，如果資金帳戶沒問題，就買入吧，好歹也有個政府保障。

最終，同學放弃了買融創讓利期房的想法。

02#

眼下是機會還是陷阱？

這段時間，相信有許多購房者會面臨我同學一樣的衝突境地：

一方面，開發商預售的商品房較上半年價格普遍打了八九折，多一點的甚至打了六七折，從房價上看，覺得這是一個“撿漏”的好時機。

另一方面，房企“爆雷”的雷聲隆隆，哪怕行業前三的房企說出問題就出問題了，至於千億級房企爆雷的更是比比皆是，買了期房，指不定明天該房企就出現“流動性問題”而導致爛尾的可能。

所以是機會，還是陷阱，這是一道很難的選擇題。當然，收益越大，風險也就越大。畢竟你是賭房企的明天。

而房企資金鏈斷裂導致項目爛尾的深刻教訓，近兩年的房地產市場並不是沒發生過，比如泰禾集團。

眼下，開發商的確都在玩“誰跑得快”的遊戲，都卯足了勁努力行銷，推動去化、搶收回款，今年的秋天，註定要為即將到來的寒冬準備足够多的糧草。

不同於以往歷次調控，據筆者的觀察，這一次房地產的調控是在監管層做了種種可能的壓力測試之下，做出的堅持。

儘管說“因城施策、一城一策”，但總體上把房企融資的“錢袋子”、拿地的“麵粉袋”都管得死死的，至今未見任何放鬆迹象。

即便明年是換屆大選之年，相信政策仍然會延續此前邏輯。這一次，算是對整個行業治理的“全新藥方”。

開發商想必也認識到了這一點，用孫宏斌的話講，“虧的項目要趕緊賣，虧本也要賣，否則會虧得更多”。

用韭菜的話講，就是要敢於“割肉”、“斬倉”。

面對未來仍可能加碼或調整的調控措施，眼下唯一可靠的路徑就是去化回款、現金為王。

所以，這段時間開發商預售商品房的售價，真的是在讓利，且普遍性讓利。

對於買家來講，“跌”的預期已經形成，按照常理會成為買入的機會，但房企會不會爆雷成了新的擔心因素，囙此整個市場行情的預期變了，開發商賣房反而變得更難了。

問題隨之而來，如何修復購房者心中因部分房企爆雷帶來的信任危機，成了開發商的新課題。

有些房企即便在出現了流動性風險的時候仍在宣誓“保交樓”，竊以為這種宣誓實際上是為了“保銷售”，畢竟，沒有交付誰還敢去買單？

但，沒有錢，拿什麼去保交樓？

簡單而樸素的道理，購房者很懂。

當部分問題演變成行業擔憂時，信任是脆弱的。

03#

如何規避買房風險？

部分房企的債務違約，已經危及整個行業的健康發展了。眼下，不管是不是業內人士，都在猜測下一個倒下的會是誰。

的確，在現時還未爆雷的房企中，肯定還有將要或即將要出問題的，無非是個概率問題；

但對於買房者來說，這個概率問題的成本太大了，一旦中招，恐怕就是畢生積蓄打了水漂，對他來講，這個爆雷就成了100%的概率事件了，承受不起。

這個時候，筆者認為監管部門一定不能缺位，此時應當站出來為行業的健康發展保駕護航。

前段時間，湖北某縣的一比特朋友提任副縣長，恰好分管住建等領域，諮詢我的意見。我建議他管好區域內重點企業，銷售、現金流、負債、工程進度等狀況建議他們一週一報，此外要特別關注房企的預售資金監管帳戶，這筆錢出不得問題。

隨後該縣出臺了系列針對性的監管措施。

筆者瞭解到，自從恒大事件後，全國多地都開展了針對本區域內的房地產專項排摸，提前建立了防火牆。

日前，筆者老家浙江省湖州市發佈了《湖州市商品房購買風險提示》，就商品房購買環節中的十大風險進行提示。湖州市住建局表示，開發企業以明顯低於市場價銷售商品房的，就是風險。

與此同時，寧波市住建局也出臺了10條購房重大風險提示，其中也有“開發企業以明顯低於市場價銷售商品房的，存在風險”一條。

似乎房企降價也成了風險因素之一。

不過在29日杭州住保房管局發佈的購房重大風險提示，廣大購房者應在購買商品房時謹防七個“凡是”中，並未提到降價風險。

筆者蒐索了一下，國慶日前後，全國多地均出臺了各類購房風險提示，發佈機构、提示內容不盡相同，顯然這是一次各地監管部門的自選動作，但無例外地，都已經感受到市場的寒意，以及將面臨的各類問題。

10月1日，在重慶市房地產業協會發佈的6大購房風險提示的開頭部分就寫到：切勿貪圖讓利誘惑，避免陷入重大風險；當開發企業收取購房者的購房款，長時間不簽訂正式商品房買賣合同網簽，可能造成“一房多賣”、“延期交付”、“停工爛尾”等風險。

End.