01、前言

不管你承認不承認，房價的確開始降了。

房子的價格，不是由人口决定的，而是由買得起房的人口决定的。

例如，最近幾年最火的西安。

2016年西安人口880萬，房價基本上也就七八千，買得起房的人，再加上全國投資客，在西安買房的人可能有幾百萬，造成西安房價持續上漲。

在房價一萬二三的時候，可能還有幾十萬人能接盤，等上漲到一萬八九兩萬多的時候，能接盤的人也就剩下幾萬人。

即使每年新增人口幾十萬，這些人面對高房價，沒有幾個人能接盤。

大部分是無效人口，導致接盤俠越來越少，房子存量是越來越多，這種現象導致高房價高增長必然破產。

而樓市調控的目的，想抑制房價上漲、提高居民收入，從而减小兩者之間的差距，讓房地產軟著陸。

反觀現在全國大部分都市，小龍蝦認為，未來幾年絕對會走下降通道，參攷現時的太原，能接盤的有效人口持續减少，高房價沒有支撐，必然會降價。

北上廣為什麼會持續上漲，因為他們新增的人口，都是有效人口。

舉個簡單的例子，小時候，我們都有因為得不到一件心儀已久的玩具，又哭又鬧。

似乎那個玩具，就是我們的一切。

後來長大了，那個玩具對於我們來說，已經不重要了。

由此，想到了我們成年之後的得失，那些令我們焦慮、痛苦的每一次失去，其實也如童年那些不知所踪的玩具，都不重要了。

平心靜氣的活著，最後明白一切的得失，不過是命運中的雲淡風輕，如此就好。

茨威格說過：所有命運贈送的禮物，早已在暗中標好了價格。有些生命中的禮品，前期你得到了，後期你就要付出沉痛的代價。

有些代價你無法承受，需要你獻出全部做為代價。

02、房地產失去了流動性，就不具備投資内容

現在紹興樓市的熱度，只能用冷來形容。

紹興的二手房掛牌價，在國慶期間下跌了200多元，哪怕是以紹興房價的基數來看，這個跌幅都已經是比較明顯的了。

在小龍蝦看來，只能說紹興房價底子太虛了，所以才會出現這種二手房指導價才出來幾個月，樓市就明顯降溫的情况。

由此也可以看出來，紹興樓市今年上半年所說的那些房價上漲的支撐點，根本都是些虛的東西。

可以說，紹興樓市今年算是是熱得快、冷得也快，在這個過程裡面只要是買入紹興房子的人，基本上都不會賺到錢的。

現在紹興還只是出臺了一個二手房指導價的，要是紹興被選為了房地產稅的試點城市，每年還要繳納房地產稅，大家猜猜紹興房價會跌多少？

紹興本來就沒有多少人口流入，再加上產業也都是些傳統產業、房子又多，根本不具備炒作的條件。

紹興房價這次估計要跌很長時間了，感覺紹興樓市真是一場夢，幾個月前還有那麼多人相信紹興房價能漲到和杭州一樣的地步，現在紹興樓市就冷成這樣了。

在2010年的時候，房租回報率也能在4%到7%之間，只是後來房價不斷的大漲，而房租卻漲的很慢，從而房租的回報率就從原來的4%到7%變成了0.7%到2%之間。

這背後反應出來的，就是收入的增幅遠遠沒有跟上房價的漲幅。

房價泡沫，也是由此而來。

要知道，租房是無法用杠杆，每個月的房租都需要靠薪水來支付。當房租超過薪水的一半時，租房的人要麼會選擇降低租房水准，要麼就會離開這裡，而走的一多，房子租不出去，房租自然就跌了。

在2010年之前，國內的杠杆率並不高，就是以前買房基本上都是全款，貸款占比比較少，後來貸款買房的人越來越多，看著房價越來越高，但實際上都是杠杆在裡面。

房價能漲，是透支了未來30年的潜力；房租漲不了，是無法透支，只能靠實打實的收入。

過去十年房價大漲，是可遇而不可求的事情，千萬別把過去十年房價大漲，當成是一個未來房價的常態，那是透支了潜力換來的。

很多人說，自己是管不住錢，所以才會買房，就把買房當成一個強制儲蓄，但實際上這個話就是炒房客編出來的。

大家仔細想想，買房是強制儲蓄這個話什麼時候才開始了，是房價高速上漲之後才起來的這個話。

以前房價沒漲的時候，大家還不是一樣把錢存銀行，尤其是2000年到2010年的時候，那個時候通脹率多高，怎麼大家那會還是喜歡把錢存銀行，也沒看誰拿不住錢。

讓大家相信買房就是存錢，這話本來就是炒房客編出來的，要是房價不漲了，每年持有房子就是虧本的事，有幾個人不斷的拿錢買房。

再者，如果說一個人連自己用錢的欲望都管不住的話，那麼這個人他真能賺到錢嗎？

賺錢的第一步，是能控制自己的消費欲望，連自己的消費欲望都管不住，小龍蝦很難相信這樣的人能白手起家。

現在的房子，已然不是一個很好的投資品了，因為流動性實在太差了。

如果你是個普通人，你全部身家都是在這個房子上面，然後你現在有什麼急事了，你想把房子賣了變現，你會發現房子真的很難賣，想要快速的回籠資金，就只能大降價，否則你根本賣不出去。

別人砍價都是10%-20%的往下砍，然後你房子才漲了多少，再把買房時的各類費用一算，會虧很多的。

現在的房子沒有流動性，已經是一個很現實的問題了，只是大家沒發覺而已。降價是能賣出去，但是要看降多少了。

03、樓市開始分化，抄底的時機是否來臨？

很多人認為，只要房價降了，人們不再大量買房了，就有更多的錢消費，經濟就會更加繁榮，各行各業就能更加容易賺到錢，持有這種觀點的人真的不少。

人民銀行公佈的《消費者金融素養調查分析報告（2021）》顯示，在受訪人群當中，有56%的老百姓表示近些年沒有儲蓄。

近幾年，居民的儲蓄率持續下降，負債率越來越高。國內居民儲蓄率不斷下滑，與此同時負債率不斷上升，都說明了老百姓基本上已沒錢可存了。

隨著房價的上漲，在買房的年輕人當中，絕大部分還是得靠父母的存款才付得起首付。

之後自己就要每月背負著房貸，甚至還20、30年的貸款，自然老一輩的存款就會逐漸减少，並且使得年輕人的負債率升高、儲蓄率降低。沒有錢怎麼能消費呢？

只有增加收入，剛需房的價格降低，减少負債，普通人才能提高消費能力，但這需要時間的。

另一方面，很多粉絲問小龍蝦，抄底的時機是否來臨？

近幾個月來，全國房地產市場進入冰凍期。房價下跌時，往往手裡握著錢，急吼吼等著購房的人最為焦慮。

珠三角部分城市房貸利率開始下調，放款速度明顯加快。

按照這個趨勢，也許很快全國將逐步鬆動，央行的會議精神很快就得到貫徹，難道風向真得變了？

小龍蝦一直堅定認為：調控只為穩定市場，打擊瘋狂炒作樓市，而絕不是把房地產市場打趴下。

當緊箍咒收到一定程度，部分開發商已經舉步維艱，真正的剛需購房者都貸款無門的時候，基本可以預測，底部到了再加碼的空間已經不存在了。

當利率的鬆動，已明確發出見底訊號。小龍蝦認為，這個時候，才是手裡攥著錢的小夥伴可以考慮入市了的時間節點。

居者有其屋，是希望老百姓能够買得起房、租得起房。

能够在你喜歡呆的都市住得起、留得下。當然，前提是你自己也要够努力。

房子貴了可以限價，但開發商想要降價賣，同樣也不可以。

樓市分化，有些地方加碼出臺調控政策，而有些地方則開始出臺“最低限價”政策，不准開發商降價。

與此同時，二手房貸款難度越來越高，“房住不炒”似乎有演化為“房住不賣”的迹象。

可想而知，現在是開發商懵了，房價高了不能賣可以理解，降價賣怎麼也不行？

不降價賣，迅速回籠資金，到期貸款怎麼還？

若是一件商品有價無市，價格自然會下跌，房子為什麼就不行？

04、總結

很多時候，眼見不一定為實，事實不是你看到的那樣。

有人就不明白，為什麼花那麼多錢去一、二線都市買套小房子，還不如回老家蓋棟小樓剩下的錢還能有吃有喝的。

沒錯，普通人都是這麼想的，所以大多數人都是普通人。房子本身只是鋼筋水泥，並不值錢，值得深究的是背後的經濟影響。

說白了，錢就是信用，辛巴威幣就是一個很好的例子。

現時還沒有可以替代房地產的行業，很多人看到房企倒閉就認為要崩盤，我只能說眼光“太好了”。

現在上面不斷綜合各種行業，使其變得越來越規範化，只能說這是發展中必然要經歷的，只有這樣市場才更乾淨，但是大的方向是不會變的。

對於風控來說，銀行是最專業的，每年大量人才被吸進去為的就是調控，所以只要你找機构貸款第一資產，說明什麼？

就說明，房子仍然具有不了代替的地位，如果黃金或者股票能代替房產，他就直接問你有沒有黃金股票了，不會問你有沒有房子。

要知道，普通人和有錢人的區別，還是資訊差。

雖然看起來差距不大，但是關注點就不同，比如說給你100萬，年化18%你敢用嗎？

要知道，貸款只能够消費，即便你說存進支付寶第二天直接轉到餘額寶了。正常來說，你只能消費買東西，買車、買鑽戒等等，這些東西到時候只能成為你的負資產。

而有錢人就會利用公司做貸款，甚至可以抵扣10%利率，然後利用殼公司契约把錢合法合規的挪走，轉一圈就是個人資產了，用去投資借雞生蛋，然後再花個十幾萬在鄭州買套房子，然後直接做信貸，搞得好300萬也是有的，而且年化3.2、4.8的多的是。

普通人資不抵債破產那是相當痛苦，但是有錢人會還那100萬，剩下的還不還都無所謂。

本來就是空手套白狼，利用優先債權等各種方法隔離風險，破產清算是有法可依的，自然有法人給他背賬，甚至只需要付註冊資金以內的責任。

利用優先債權等方法逃避責任，銀行走流程必須經過形式上的合規追索，追不回來的才會銷帳，不然不良率肯定會上升，想要上市報表一定要好看。

所以，你會發現一個奇怪的現象，有錢人的房子被拍買了，然後利用白手套七折拍了回來，左手到右手，賺的銀行的錢，如果房價不漲這種房子會越來越多。

當然，這又是另一個江湖了。

我是小龍蝦，一個樓市觀察者。