當前14個特大城市的房價均超過每平方米1萬元，其中杭州最高，哈爾濱最低。長沙的房價收入比最低，買房最輕鬆。從區域變化來看，不同地區的特大城市樓市分化較大。

特大城市是城區人口規模位於500萬~1000萬之間的都市，在都市規模層級上僅次於超大都市，是我國都市體系中的重要一環。

國家統計局近日公佈的《經濟社會發展統計圖錶：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情况》顯示，根據第七次全國人口普查數據，按照城區人口排序，全國現有超大都市7個，特大城市14個。其中，14個特大城市分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

那麼，這14個特大城市的房價水准如何？

第一財經記者根據中國房價行情平臺上的數據，對14個特大城市9月的房價水准統計梳理發現，當前14個特大城市的房價均超過每平方米1萬元，其中，杭州最高，哈爾濱最低。長沙的房價收入比最低，買房最輕鬆。從區域變化來看，不同地區的特大城市樓市分化較大。

杭州最貴，長沙收入高房價低

資料顯示，14個特大城市中，共有5個都市房價超過了每平方米2萬元，除了武漢之外，其餘4個都市均來自東部沿海地區。其中，第四經濟大省浙江的省會杭州，與第二經濟大省江蘇的省會南京，房價均超過了每平方米3萬元。

杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在全國所有都市中位居第六，整體房價水准較高。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，近年來杭州房價上漲幅度較大與購房需求的大量新增有關。近幾年杭州的人口流入位居全國前列，大量的人口流入隨之帶來購房需求的同步提升。

不僅房價高，近年來該市土地出讓金也一直位居前列。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達到了2574億元，位居第二。這是杭州連續第4年賣地收入超過2000億元。5年來，杭州土地出讓金已經超過了萬億元大關。

杭州之後，第二經濟大省江蘇的省會南京以每平方米35647元位居第二。作為長三角城區人口規模第三大都市，2020年，南京實現GDP14817.95億元，經濟總量繼2016年首次進入全國GDP萬億元俱樂部都市後，又首次躋身全國十强之列。

5個均價超過2萬元的特大城市中，唯一一個來自中西部地區的是武漢。當前，武漢均價達到了20101元。武漢是中西部地區高教實力最為雄厚的都市，近年來高新技術產業快速發展。資料顯示，2020年，武漢市淨增高新技術企業1842家，全市高新技術企業數量達到6259家，數量在中西部地區領跑。

今年9月11日，武漢發佈《關於調整完善落戶政策相關條件的實施意見》，大幅降低落戶門檻，在重點二線都市中率先向“零門檻”落戶靠攏。

從榜尾端來看，房價最低的三個特大城市是哈爾濱、長沙和瀋陽，三城均價均低於1.3萬元。這其中，位於中部的强省會城市長沙房價為每平方米11325元，在14個特大城市中位居倒數第二。長沙是一個“收入高、房價低”的典範。

近年來湖南其他地市人口正在加速向長沙集聚。資料顯示，長沙十年來市域人口共新增了300萬人，總人口突破千萬大關，達到1004.79萬人。這300多萬的人口增量，主要流入中心城區，2020年長沙城區人口達到555萬人，邁入到特大城市行列。

在收入方面，資料顯示，2020年，長沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長5.7%，收入水准位居中西部主要城市第一位，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

不過，長沙的物價、房價都保持較為穩定的水准。根據今年5月貝殼研究院發佈的《2021新一線城市居住報告》，長沙是典型的居住友好型都市，收入漲幅明顯跑贏房價，房價收入比僅為6.35.第一財經記者梳理發現，這一數據在特大城市中最低，也就是說在特大城市中，長沙市民的買房壓力最小。

張波對第一財經分析，長沙近幾年的房價也有上漲，但總體上漲幅度控制在較為合理的範圍內，主要是長沙本身的調控一直處於較嚴態勢，尤其在限購和限售層面控制嚴格，嚴堵炒房漏洞，在二線都市中長沙的投資性需求一直處於較低位置，這是房價控制的重要因素。缺乏炒作土壤後，自住性購房需求占絕對主力，結合地價的控制，長沙房地產市場房價上漲得到有效控制。

錶：14個特大城市平均單價

（組織：元/㎡。來源：中國房價行情平臺）

區域分化大

哈爾濱和瀋陽的房價在特大城市中也都比較低。這兩個都市雖然是特大城市，但規模大與工業化和城鎮化較早有關。吉林大學東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業化和城鎮化早，在改革開放前的計劃經濟時期，東北的都市發展的程度比東南沿海要好，當時這些大城市重工業多，產業工人多，囙此都市規模本來就比較大。

從發展速度來看，這幾年這些都市的城區人口規模擴張要慢很多。囙此，即便是特大城市，這些都市的住房需求增長也遠不如東部和中西部的特大城市。另外，在過去計劃經濟時代，企業辦社會，很多國有企業給職工建房，囙此這些都市都有不少非商品化的房子，所以住房存量也會比其他地區的多一些。

也就是說，哈爾濱、瀋陽、大連這幾個特大城市以及東北的另外一個副省級都市長春，雖然都是大城市，但整體的樓市需求並不旺，當前這些都市樓市面臨著一定的下行壓力。囙此部分城市出臺鼓勵人才購房和落戶的政策、穩定市場。

比如，9月28日，據遼寧省瀋陽市人力資源和社會保障局消息，瀋陽市日前發佈的《高校畢業生和高新技術企業人才首次購房補貼實施細則（新修訂）》提出，博士畢業生補貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業生補貼由3萬元提高到4萬元，本科畢業生和技師補貼由1萬元提高到2萬元。

實際上，這也是當前區域樓市分化的一個縮影，即不僅一二線都市與三四線都市在分化，在一二線都市內部分化也十分明顯。在一線和二線熱點都市因樓市熱度高不斷收緊調控的同時，也有部分來自東北、華北、西南的二線都市、特大城市面臨著下行壓力。

以昆明為例，根據國家統計局公佈的2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，昆明8月二手房價格環比下跌了0.6%，環比跌幅在35個重點都市中位居第一。8月11日，昆明市房地產開發與經紀協會在落實“三穩”工作要求座談會上提出，對擾亂市場現象，尤其惡意降價行為，情節嚴重者將停止網簽。

張波分析，二手房環比下跌明顯的都市都是市場降溫的一個訊號，從安居客線上的二手房掛牌價格趨勢來看，昆明在過去兩年經歷了一波房價上漲行情，從今年7月開始，二手房掛牌價格出現下滑。