本文來源：時代週報作者：劉婷

“憑票買房”即將落地，武漢樓市走向深度分化階段。

近日，武漢市房管局發佈《關於加强購房資格管理工作的通知》（下稱《通知》），意向購房人必須先申請購房資格並取得購房資格認定結果，才能在武漢市限購區域購買一套住房。該通知自10月8日開始實施。

時代週報記者注意到，政策正式落地之前，開發商曾集中推盤，導致市場出現搶閘行情，不時誕生“日光碟”。億房中心資料顯示，8月，武漢商品住宅新增供應182.21萬平方米，環比增長56%，其中主城區新增供應126.93萬平方米，環比增71.9%。

9月以來，武漢天地兩分鐘內142套房售罄、中建星光城首日去化率100%、武昌濱江龍湖清能·天奕開盤日光。

受成交結構影響，武漢新房成交價格漲幅有所擴大。據億房中心數據，9月第四周，光穀東、白沙洲、漢陽中心區等主城區域成交量占比大幅上升，當周新房均價16745元/米²，環比上漲24.7%，同比上漲7.1%。

圖源：視覺中國

樓市調控政策收緊同時，近期武漢出臺的“搶人”新政，放鬆落戶機制，引發業內擔憂。落戶新政放出准“零門檻落戶”大招，落戶門檻大幅降低。

9月28日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代週報記者表示，從房地產市場角度看，放鬆入戶門檻將帶來人口紅利，鑒於全國各地均有借人才落戶炒房先例，建議武漢完善房地產調控機制，必要時進行政策改革，吸取個別都市人才落戶引發炒房潮的教訓，防範風險。

新盤市場冰火兩重天

熱點片區樓盤漲價、偏遠地區樓盤降價，當下武漢新房市場冰火兩重天。

克而瑞武漢資料顯示，近期開盤的越秀漢陽星匯雲錦均價28143元/米²，較4月開盤價格上漲703元/米²，漲幅約3%；中建鉑公館均價為18500元/米²，較4月開盤上漲598元/米²，漲幅約3.3%。

與此同時，武漢二十四城銷售價格較3月下調750元/米²，降幅為5.7%；旭輝千山淩雲銷售價格較8月開盤下降270元/米²，降幅為1%。

受新盤集中入市和房票政策即將落地影響，部分開發商急於降價走貨。

“金九巨惠、工抵房單價低至16999元起”“買指定別墅，送指定公寓”“國慶七天特價房提前放”……近期，武漢房產銷售人士朋友圈頻現促銷廣告。

9月27日，時代週報記者從貝殼房產仲介處獲悉，保利青年榮耀正推出促銷活動，該樓盤備案價約1.3萬元/米²，現時推售均價約為1.1萬元/米²，相當於在備案價基礎上打85折。此外，江夏、廟山、黃家湖、四心等區域，均有多家開發商推出特價房、工抵房活動。

開發商短期內大幅降價擾亂市場秩序，引起部分購房者的情緒爆發。據媒體報導，一名武漢漢陽區購房者稱，其購買某樓盤時，價格約為1.41萬元/米²，幾天後降至1.05萬元/米²，總價在短短兩天內居然降幅達40萬元。該樓盤多名購房者反對降價，要求開發商給說法。

“預計第四季度市場還會更冷清，除價格有明顯倒掛優勢或地段特別好的樓盤外，其它項目都會比較難賣。”9月27日，一名粵系房企在武漢地區的行銷人士告訴時代週報記者，第四季度，該房企在武漢區域的行銷策略將有所調整，推出“老帶新”、送物業費、認購好禮等活動。

國慶黃金周即將到來，武漢開發商是否會降價促銷？對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時代週報記者表示，由於黃金周部分人群會出行旅遊，樓市熱度較平常略有下降，武漢新盤成交量或將有所下滑。同時，開發商為抓回款，大概率會選擇降價促銷。

二手房速凍致庫存積壓

長期以來，武漢二手房走勢更能代表市場溫度。

來自諸葛找房資料中心的資料顯示，9月前3周，武漢二手房均價分別為18066元/米²、18123元/米²、18151元/米²。成交量方面，武漢二手房進入速凍期。武漢房管局資料顯示，8月武漢存量住房成交量7238套；成交面積69.72萬平方米，環比减少26.09%，同比减少30.52%。

近日，多名武漢房地產業內人士對時代週報記者表示，武漢二手房遇冷的主要原因是房貸收緊。武漢二手房買家以剛需購房者為主，一次性付款買家少，囙此房貸放款速度和首付款資金稽核難度，决定買家入市欲望。另一方面，房貸收緊對改善需求購房者是重創，由於原來的房子無法如期出售，進一步影響新房的購買進度。不少改善需求購房者囙此放緩購房節奏，導致市場成交量下滑。

9月27日，時代週報記者從武漢某商業銀行個貸經理李嘉（化名）處獲悉，今年銀行涉房貸款收縮嚴重，近期武漢二手房房貸呈現利率高、放款慢特徵。利率方面，自8月20日起，該行二手房首套利率提高至5.83%、二套房利率提高至6.03%。

李嘉表示，現時武漢房貸放款時間長，普通銀行放款週期為4個月，部分銀行放款隊伍排到明年下半年。各家銀行額度非常吃緊，預計未來將持續收緊。

新房供應井噴、二手房交易遇阻，武漢樓市去庫存壓力加大。武漢房管局資料顯示，武漢市商品住房庫存為自2018年以來的峰值。

截至8月底，武漢可售商品住宅庫存達186197套，全市新建商品住房銷售132971套，二手房成交72586套。今年前8月，武漢月均網簽量在約為13000套，以此推算，武漢新房去化週期約為14個月。

由於銷售狀況持續低迷，庫存壓力仍將長期存在。在陳霄看來，一方面，受8月底武漢新房集中入市，房企為沖業績推出各項促銷活動影響，部分購房需求流向新房市場；另一方面，由於銀行貸款額度緊張，加大對二手房涉房資金的審批力度，買家入市難度加大。預計第四季度武漢二手住宅成交量大幅回升概率小，不排除有下滑可能。

落戶新政或再刺激樓市

武漢是中部地區成交最火的都市之一。長期以來，土地交易金額、房產交易費用等對武漢經濟起到至關重要的作用。

根據格隆匯勾股大數據統計的《2020年中國主要城市土地財政依賴度排行榜》，2020年武漢土地財政依賴度為113%，屬於超高土地財政依賴都市。現時，全國高於100%的“高土地財政依賴”都市共有20個。

今年首批集中供地中，武漢土地供地體量巨大。期間，武漢共成交住房用地54宗，出讓土地面積376.52萬平方米，規劃建築面積1000.87萬平方米，成交總價788.02億元。

諸葛找房資料顯示，土地供應量上，武漢以千萬級的“天量供應”位於22城首批集中供地之首。

如此巨大供應量，需要讓房企積極參與。

第二批集中供地到來之際，武漢有3宗地塊調低競買保證金。其中，位於蔡甸區的P（2021）109號地塊競買保證金由6960萬元調整為2784萬元，P（2021）132號地塊由8640萬元調整為3456萬元；位於東西湖區的P（2021）114號地塊也由3.68億元調整為2.21億元。

嚴躍進認為，降低保證金可能會成為未來土地市場非常直接的托市做法。通過降低保證金的管道，降低房企拿地門檻，鼓勵房企積極拿地。未來各地首長部門或在土地出讓金繳納等管道上優化管道，减少房企拿地顧慮。

除土拍規則上的調整，房產交易市場亦收到微妙訊號。日前，武漢市人民政府發佈《關於調整完善落戶政策相關條件的實施意見》（下稱《意見》）。

從《意見》具體內容看，武漢落戶門檻被大幅降低。而落戶鬆緊常被視為房地產調控走勢的重要風向標，武漢此次落戶新政，或將再度刺激房地產市場升溫。

“外地人士落戶門檻大幅降低，落戶時間縮短，部分人群接近‘零門檻’落戶。”9月30日，武漢資深房地產俞小漁告訴時代週報記者，落戶新政對房地產市場釋放了一定的利好訊號。

俞小漁表示，預計第四季度市場成交量將有一定回升。前三季度購房者處在觀望期，第四季度武漢供貨量大，部分區域存在激烈競爭。但也有區域供貨緊缺，價格堅挺。整體而言，在多重因素影響下，第四季度武漢樓市或迎成交釋放。