今年的“金九銀十”註定會很不同。

“金九銀十”本來是房地產市場的收穫季節，但隨著多數都市的樓市調控不斷陞級，一個“降”字幾乎波及了從新房、二手房、土地市場到房企融資的各個埠，反映出調控政策對樓市的全面影響。記者調查發現，心態和預期的變化成為這個“金九銀十”的最大特點。

購房者“沒那麼急”

“未來的新房會更便宜，我現在也不急了。”小付經歷了去年深圳樓市的“打新熱”，如今還記憶猶新，“今年深圳的打新規則發生很大變化，的確是比較容易買到新房，而且每次還要多個新盤選其中之一，我也沒那麼急了。”

今年以來，深圳新房市場的打新規則發生了許多變化，尤其是最近進行的大規模土拍更讓一些購房者對未來樓市的預期發生變化。近日，深圳完成的今年第二次集中供地强化“房地聯動”，下調了住房銷售限價。據悉，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%~9.1%不等。也就是說幾年後這批新房入市時，將比現時同片區的新房價格還要低。

二手房市場的降溫則更明顯

“現在的業主要麼主動調低價格，要麼就只是掛在那裡，很難賣出去。”記者近日在福田八卦嶺片區調查時，資深房產仲介經理陳晨（化名）告訴記者，“最近一兩個月，已經出現不少願意按照參考價賣房的業主，僅僅我們店就至少有3套。”陳經理表示，如果與去年最高峰時期的掛牌價相比，價格下跌近10%。與此同時，二手房掛牌數量也有所增加，前來放盤的業主比上半年多出10%左右。

“我的房子都掛了3個多月了，看房的人也不多。”記者在現場遇到一比特前來掛牌的業主，他也感慨今年的行情與去年截然不同，房子並不好賣。記者還遇到多位準備在國慶期間留深看房的購房者，他們均表示，去年跟今年買房是完全不同的兩種心情，在如今的調控下，自己會比較謹慎，而且新房價格相對較低，會比較傾向於打新。

作為今年最早推出二手房成交參考價的都市，深圳二手房市場的成交量已經跌入“冰點”。即使來到傳統的“金九”時節，二手房市場也並沒有轉暖的迹象。深圳市房地產仲介協會根據深圳市住建局房地產資訊平臺預錄網簽契约資料分析得出的資料顯示，8月深圳全市共備案1979套二手房，環比下跌22.6%，同比下跌82.5%。從9月前3周情况來看，9月深圳二手房市場成交量將再創年內新低。

參照深圳近年的月度數據，月度二手房過戶量5000套一般被業內視為榮枯線，而如今2000套都不到則意味市場已來到冰點。深圳中原研究中心認為，二手房市場實时成交量下滑至低谷，大學區推進的不確定性以及全國密集調控背景下，二手成交繼續低迷，短期內成交量或出現進一步下探。

除了深圳，杭州等熱點都市的二手房市場也是冷風陣陣。易居從杭州二手住宅成交歷史資料分析，月成交量達到12000套是歷史較高水準，而6000套則是成交低位。自今年3月達到12205套後，杭州二手住宅成交量開始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位。

房企壓力不小

不僅深圳，全國各主要城市的樓市都在降溫。據貝殼研究院，受房產調控政策持續加碼影響，8月全國有66個都市新房市場成交量環比持續下滑。易居研究院智庫中心提供的資料顯示，9月份樓市供求名額繼續降溫，當前降溫行情至少持續了4個月。這一波降溫速度快、影響面廣，且短期內無反彈空間。價格方面看，三類都市普遍降溫，三四線都市降溫最明顯，各地也出臺了“限跌令”。

成交量下降，對於房企來說也備受考驗。據克而瑞統計，2021年9月百强房企業績不及8月，同環比雙降，其中同比下降36.2%，超過9成房企單月業績同比降低，半數同環比雙降。截至9月末，有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

另據記者統計，申萬房地產行業目前有128家A股公司，上述128家A股公司2021年上半年共實現營收1.27萬億元，同比增長29.47%，但在淨利潤方面卻是另一番景象。統計顯示，上述128家A股公司2021年上半年合計實現歸母淨利潤684.09億元，同比反而下降19.20%，也就是說房地產上市公司出現明顯的增收不增利情况。此外，規模居前的房地產公司業績也有較大分化。

有分析人士表示，2021年來房地產調控政策全面重繪歷史記錄。從房地產調控愈加頻密的趨勢看，預計到2021年底調控將從嚴不變。市場退燒難免，今年“金九銀十”成色將大打折扣。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近日央行的定調看，信貸政策四季度會有四個重要方向。

首先，各類信貸政策的落實，依然要堅持房住不炒的導向。即便有放鬆的操作，也不能理解為鼓勵炒房。房住不炒和房地產非刺激工具的表述要繼續堅持。

其次，商業銀行在落實房貸集中度的過程中，各類信貸管控需要合規合法合理，房地產合理消費需求和購房者合理權益還是需要給予保障。

第三，信貸結構也要優化，除了傳統的按揭貸款等領域外，租賃住房市場的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費市場的健康發展。

最後，四季度如何適當新增貸款額度、優化貸款流程，以維護住房消費者合法權益，成為各大商業銀行應該積極研究和關注的內容。

受此影響，近期很多都市房屋交易環比四連跌的局面有望扭轉，10月份市場交易數據也會有止跌或反彈的可喜變化。行情變動下，對於房企債務問題的更快解决也有非常積極的影響。

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