作者：公子不悔

01

東莞開始托底救市了。

這是近期珠三角第五個降稅托底救市的都市，在東莞之前，9月14日至9月22日，肇慶、中山、珠海三個珠三角都市先後發佈政策：

將二手住宅交易中的個人所得稅稅率從2%下調至1%，二手非住宅交易個稅稅率從2%下調至1.5%。二手非住宅土地增值稅稅率從5.5%下調至5%。

昨天（9月30日），東莞發佈了如出一轍的降稅政策。二手住宅交易個稅從2%降至1%，降幅高達50%。非住宅也在下調。

這也是第一個以降稅手段，托底救市的特大城市。

一周前，國家統計局公佈了最新版的特大城市、大城市榜單。

在官方的定義中，都市不是以一線二線三四線來定義，所謂一二三四線都是媒體和開發商弄出的概念。

在官方的定義中，都市是以超大城市、特大城市、大城市、中等都市、小城市進行區分。評判標準，是城區常住人口。

城區常住人口1000萬以上的，為超大都市；500至1000萬的，為特大城市。300萬至500萬，為I型大城市；100萬至300萬，為II型大城市。城區人口50至100萬，為中等都市。50萬以下，為小城市。

新版數據中，共有7個超大都市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。

共有14個特大城市：武漢、東莞、杭州、佛山、南京、鄭州、西安、濟南、瀋陽、青島、長沙、哈爾濱、昆明、大連。

東莞以城區956萬人口，位列特大城市之一，也是距離超大都市最近的三個都市之一（另外兩個是武漢和西安）。

02

過去十年間，東莞常住人口新增了224.7萬人，增量位居全國Top20。

憑藉著這個增量，東莞常住人口順利衝破了千萬，達到1047萬人，城區人口也達到了965萬。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

東莞位置優越，是全國唯一一個夾在兩個一線之間的都市。同時經濟實力超强，GDP今年年底將邁入萬億俱樂部。工業實力超强，位居全國第6。

簡單一句話概括就是，東莞是一座既自帶光環，又籠罩在深圳、廣州兩個一線光環之下的新一線都市。

正因如此，東莞的房價一路上竄，尤其是去年在深圳帶動下，東莞漲幅後來居上，最終領漲全國。現時，松山湖大部分樓盤都在7萬以上，長安、虎門等沿江鎮，以及東莞市中心的南城、莞城、東城的房價，基本都在4萬以上。

製圖：都市財經；數據：中國房價行情網

正因如此，進入2021年，東莞成為了重點調控都市，截止到現時，已經發佈了五六輪調控政策。

比如將法拍房納入限購，比如將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，熱點樓盤住宅限售期限由取得不動產權證後3年延長到5年，建立二手住房成交指導價發佈機制等。

在多輪暴揍之下，再加上首套房與二套房貸款週期不斷延長，東莞的成交量也和深圳一樣，冷卻到了冰點。

樂有家監測數據，2021年上半年東莞二手房網簽已不足萬套，同比下跌29.8%。

8月份，東莞8月份新房網簽成交只有2578套，同比去年大幅减少了65%，環比7月份大幅跌了34%…….。二手房的成交量不外如是。

此外，東莞的公寓等商業物業，數據也非常不好看。

資料顯示，截至8月底，東莞公寓存量已達91萬平方米，以平均50平方米單套面積計算，總套數接近2萬套。去化緩慢，8月份公寓成交2.61萬平方米，同比下跌4成。

房價方面，在二手房官方指導價之下，東莞也進入調整模式。

8月份，松山湖均價環比下跌2.7%，塘厦環比下跌13.4%，清溪環比下跌24.6%，虎門環比下跌2.4%，大嶺山下跌了8.7%。整個8月，東莞有20個鎮房價在下跌。

最關鍵的是，這種趨勢，看不到任何好轉的局面，所以才有了這次降稅托底的行為。

儘管力度不大，二手住宅從2%降到1%，一套300萬的房子，個稅也只節省了3萬元。但在樓市熊市期間，幾萬塊卻可以提振士氣。

士氣，是當下的東莞所欠缺的，也是之前進行降稅的肇慶、中山、珠海、惠州所欠缺的。

像東莞這樣的都市，並不缺購買力，一旦士氣提振，成交量很容易就能上去。當然，在當前大調控的背景下，東莞也不敢放任房價上漲，所以通過這種降稅的管道，力度剛剛好。

03

正如本號在之前的文章中提到的，托底救市已經成為了當下樓市的關鍵字。

東莞、惠州、珠海、中山、肇慶的降稅托底是救市。武漢在不久前，大幅降低落戶門檻，也有救市之嫌。

長春給農民和人才給予購房補貼，更是赤裸裸的救市。

而岳陽、瀋陽、桂林、菏澤昆明、唐山、江陰、株洲、張家口、南通，它們或直接發佈限跌政策，或約談房企禁止惡意降價，明顯程度，也不遑多讓。

面對很多都市房價下跌，尤其是開發商不願拿地，部分開發商陷入債務危機等現狀，央行與銀保監會已經提出了兩個“維護”，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

有了兩個“維護”做底氣，後續，還會有更多的都市前赴後繼，畢竟，管理層要求的是樓市穩定，而不是跌跌不休。

最後一個問題，東莞的房子還能買嗎？

本號的觀點是，當然能。正如上面所說，東莞是一個既自帶光環的特大城市、新一線都市，又是被兩個超大都市、一線都市光環籠罩的都市。

這樣的都市，潜力毋庸置疑，人口仍在持續流入，經濟面非常好，短期的暴動，並不會影響東莞房價長期慢漲的趨勢。

當然，東莞的潜力主要還是集中沿江片區、臨深片區和主城區，買房盡可能選擇長安、虎門、南城、莞城、東城、松山湖、塘厦、清溪、樟木頭等鎮和街道。