對於買房人，我們關注的太多了。天天不是這個買房被坑了，就哪個開發商又讓買房人傷心了。

今天我們聊一下鄭州賣房人的狼狽。

1

先說一下大背景。

眾所周知，鄭州四五月份的樓市有點熱。比如——

瀚宇天悅城，2萬的價格，100套房，300人搶；

萬華城1萬1的價格，五一假期單計算貝殼平均每天300人來訪量；

碧桂園時代城五一假期單計貝殼來訪量高達737組，成交178套；

不僅如此，參照花老師製作的鄭州新房最新漲價地圖，簡單直白的可以說明一件事，鄭州新房市場現時處在量昇價漲的狀態中。

但有一點，你一定沒想到，那就是鄭州絕大多數的二手房還沒什麼動靜！

鄭州絕大多數二手房想要賣掉，很難。

2

貨不主流，降價也賣不出去！

以我的一比特朋友為例，一套綠城百合的大三居已經掛牌500多天了，還沒賣出去。

當然這裡面有他的問題。

最初掛牌比較硬氣，價格偏高。他自己形容說，掛了半年，無人問津。

後來降價2萬，還是無人問津。

用他的原話就是，每兩個月就要降價一次，從最開始降價一兩萬，到後來5萬、10萬的降價。

降到去年6月，均價已經低於社區歷史成交均價了，總價屬於同類型戶型的低價位，才總算有人來看房。

但看房的人不多，平均每月會有六七組。看完都不了了之，連談價都沒有。

朋友心氣越來越低，從最開始仲介一給他說降價就惱火，到現在只要有仲介給他打電話說有客戶看房想談價。他就說，價格可談。

他說，賣房賣的跟孫子一樣，也只有鄭州吧。

當然，這裡我要說明一點，他的房子之所以這麼難賣，除了市場真的不給力，老天不賞飯吃，還有他自己的不爭氣。

1、稅高。

眾所周知，鄭州以2015年1月1日為分界線，之後所有非滿五唯一的房子都有20%的個人差額所得稅。而他這套更極端，是全款毛坯房，一點避稅的可能都沒有。

正常的商品房社區差額稅多，但總體還在可承受範圍，200萬的房子有個10萬左右的稅也算可接受。

且普通老百姓之間買賣房產，賣家為了買家能少交稅，很多也都願意配合做滿五唯一。

但如果是某些組織的內購房，當初四五千買的，現在兩三萬的賣的，一套房子有個四五十萬的差額稅很普遍。

且通常人家組織內購房的賣家大概率是不願為買家省稅做滿五唯一。

所以凡是在2015年之前組織團購的，且在15年之後交契稅的，這種社區，表現為成交量小，成交週期長，房價比周邊商品房便宜3000-5000之間。

你可千萬不要覺得這是撿漏機會。

因為稅費問題的存在，社區漲幅大概率是周邊正常商品房的一半，而你買入的成本卻比周邊商品房要高得多。所以這種家屬院的內購房福利房儘量規避。

有點扯遠了，繼續說我朋友這套房。

2、面積大，房間少。

眾所周知，在二手房市場，同等面積段內，小三房比大兩房更好賣，小四房比大三房更好賣。

所以一些有經驗仲介帶客戶看房通常會給客戶想好怎樣改造可以多一個房間出來。但更多的時候，很多改善戶型很難重新規劃出一個採光通風都還不錯的房間。

比如160平米的大三房，很難再規劃出一個合理的房間（有自然通風採光）。

同樣的，110平米的大量房也很難再規劃出一個合理的房間。

所以很多此類面積過於闊綽的房源，掛牌三年賣不出去，在鄭州真的是太普遍了。

3、總價高。

眾所周知，總價約束是房產買賣中最硬的阻力。買家再喜歡，架不住買家買不起啊。

以大家都知道紅盤中豪匯景灣為例，4月份貝殼成交記錄是5套，其中3套總價低於250萬，1套360萬左右。

再查閱其近6個月的歷史成交記錄，總價低於250萬的房源占比75%，總價在250萬-350萬之間房源占比僅僅是20%，而總價超過350萬的房源，占比才5%而已。

與之相對應的是，中豪在售的84套房源中，總價超過350萬的超過30套，占比35%；總價在250-350萬之間房源25套，占比30%，總價250萬以下的房源僅占35%。

這不是中豪的特性，個別的雅寶4月成交三套，總價主要集中在200萬左右。

所以哪怕是在高鐵片區，只要總價超過350萬，流動性就非常差，掛牌3年賣不出去是很普遍的。

後來仲介小姐姐就給我朋友出主意，說可以花點錢成為必看好房。於是朋友花了萬把塊錢成為了必看好房。

朋友說，看房的人確實多了，但買家壓價預期都很高，十萬八萬的往下談啊。

有兩次都是兩萬的差口，最後不了了之。

朋友說，這兩年鄭州二手房太TMD的慘了，所以買家一個個硬氣的不行。

4

賣房被買家騙慘了！

除了市場不行，房源有缺點，讓賣房的體會到世態炎涼。買房的套路也教賣家重新做人。

以我的一個朋友為例，去年6月份，他把一套小戶型掛到網上。

很快仲介帶著兩組客戶來看房，最終因為A表達了强烈的買房意願，所以朋友决定把房子賣給A。

剛開始談的還不錯，後來A主動聯系說自己想省仲介費，希望能私下交易。

A很有誠意的直接付了30萬的定金。朋友就同意了。

後面也不知道怎麼的，我朋友在A的誘騙下，在只拿到部分首付的情况下過了戶。

事後A以貸款出了問題為由，和朋友約定全款。

後又因為資金不足，約定6個月內付清。結果到了還款時間，卻再也聯系不到人，但是我朋友卻發現自己的房子已經被再次賣掉了。

我朋友說，現在買房的段位都這麼高了嗎？

或許你會說，還不是你傻，你就不該拋開仲介。仲介好歹給你把把關啊！

但，其實，仲介行業裡面段位高的你也玩不過。

5

賣家被跑路團夥騙慘了！

4月份，鄭州就爆出，自去年9月以來108個賣房人被騙數千萬的事件。

簡單說，賣家把房源掛到網上，某仲介給他打電話說，你的房子，我們的一個客戶想買。

雙方在仲介的協助下協商好價格，然後交定金，簽合同，付首付，去房管局辦理過戶手續。

等到房子過戶到購房者名下，仲介和購房者就都消失了。

有人說這些購房人被騙是因為沒有走資金監管。

如果這本身就是一個借著仲介的殼子，有預謀的團夥犯罪，“監管不監管”，結果都一樣。

因為，從頭到尾，這裡頭就沒一個好人呐！

從官方通報的資訊看，這家仲介公司僅僅辦理了營業執照，連正常的財務報告就沒有向有關部門報送過。他們注册這個公司，就是專門用來詐騙的。

6

連環ABC單把賣家騙到懷疑人生！

上面那種騙術很簡單，性質上就是詐騙。參與者顯然是抱著幹一票跑路的心態。

還有更高段位的騙術。比如上海羅加久事件。

除了同樣抱著全心全意騙你的心，他的“核心技術”是在簽合同這一個環節。

正常的商品房買賣合同中都明確規定了買賣雙方交易週期以及違約責任和違約金。

他們通常是在仲介協助下把標準合同文本中把交易週期拉成，把買賣雙方的違約賠償金額都改了。

之前在上海就出現過交易週期長達600個工作日，而600日的違約成本是成交價為基數按照日萬分之零點三支付違約金。折算成年利率相當於一年1%。這麼低的違約金，比銀行一年利息還低，擺明了存心要違約。

但對賣房的違約金卻定的奇高，導致賣房人不敢，也違不起約。

最後的結果就是買房人用極低的成本鎖住了賣家一套房，導致賣家哭爹喊娘只能打官司。

囙此，他們專找賣房的老年人，主要是抓住他們不會看契约的弱點，私自更改契约條款。

當然，詐騙違約金只是他們順手做的小事。他們的最終目的是做ABC單。

比如買家B，找了一個A房源，就以少量定金把房源先鎖住，然後找下家來接盤，自己從中賺個差價。

一方面自己違約成本低，萬一找不到買家，也僅僅是損失定金。但是他卻可以通過契约用一點定金鎖住你的房源。如果你違約，他就能拿到高昂的違約金。

怎麼算都不吃虧。

可是呐，我要說一點，這個高端騙術在鄭州我還沒遇見過。主要是鄭州二手房市場這兩年實在是慘澹的沒眼看，根本沒有給這種ABC單生存空間。

這種ABC單通常還是需要點運氣，借助點市場東風的。

不過眼看著2021年鄭州樓市已慢慢轉向，那麼接下來有沒有“高端玩家”進入市場尋找獵物，就不好說了。

7

市場太冷，被行規耍的團團轉！

如果說以上種種，你已經開始心疼鄭州賣房人，那你心疼的有點早。

最紮心的來了，賣房人不得不拜的碼頭！

當一個仲介連鎖機構的市場佔有率超過60%，它是可以强大到製定規則的。

請按照我的規則來！

眾所周知，鄭州是貝殼攻城掠地的試驗田。它在鄭州二手房市場的佔有率何止60%？

以我另一個朋友為例，在現場查勘房源之後，認為房源沒有問題。仲介小哥建議朋友上獨家，需要簽一份獨家協定，裡面約定這套房源只能委託一個門店仲介賣，這具有很强的排他性，我朋友拒絕了。

仲介小哥又建議朋友上“必看好房”，需要繳納1%左右的費用。

朋友再次拒絕了。

這樣的後果就是這套房源雖然掛到了APP上，但卻沒什麼人看房。

而在同一個社區，同一樓層另一套房源因為上了必看好房，儘管價格沒什麼優勢，卻不斷有客戶看房。

朋友就聯系仲介小哥詢問，為什麼沒人看房？

仲介回復說，房價太貴，沒人看房。建議他降價。

為了儘快賣房，朋友接受了降價的建議。

隨後朋友連續降了四次，早已經降到了市場價之下。

但是鄭州二手房市場行情實在是太淡了，降價已經激不起什麼水花了。

朋友說，現時擺在他面前的似乎只有一條路，那就是接受仲介給他定制的服務。

朋友說，我太難了！