所有事情都有背後的邏輯和訴求。對北京樓市而言，「高峰」與「拐點」貌似同時來了。

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高峰其實出現在8月中旬，那會，北京中心城區的二手房交易勢頭仍旺。掛出來的房子價格不低，並且在短時間內獲得不錯的成交。

比如龍體學區的幸福家園，那種66平米的北向小兩居，報價達到820萬，也是2021年夏天才漲上來的。

然而，拐點緊接著高峰出現。

就在剛剛過去的在9.20-9.26這一周，東城/西城/海澱的二手房掛牌價（平均值）有了明顯下降。

這條幅度曲線並不常見。

尤其是西城，可能疊加了中下等學區的房源掛牌量，從貝殼房價地圖比較觀察，一周的時間掛牌均價下行2500/平米。

西城的均價現時是12.1萬/平米，單周下滑2.1%。別小看2.1百分點，這個數值其實並不常見。

有小紅書粉絲留言道，確實仲介反應有的“學區房”報價下調了幾十萬。

2021年的北京房市，“分化”得可謂魔幻。市區的房子交易活躍，但5.5環以外的郊區，除昌平（南）/亦莊這2個產業+教育小高原外，市場大部分是寂寞的。

前兩天還有一比特粉絲朋友問我，良鄉大學城在高點花130萬買的Loft公寓，現在仲介說最低只能賣出75萬。

對啊，儘管有一些大學，但周邊出了校門就沒有產業，留不住年輕人，這的房子怎麼能值錢呢。

曲終人散時，市區好房子享受了資產升值的美餐，但很多房子連喝湯的機會都沒有。

能在2021年夏天賣房的老破小業主，至少在短週期的操作上，實現了資產的高位離場。

高峰期，盛宴這麼快的就過去了。

2

放眼全國其他城市房地產，遠比北京冷清。

週邊市場方面，上海/深圳/廣州3座全國一線都市全部見頂回檔。北方二三線都市，比如天津/瀋陽/石家莊/鄭州，房價則是單邊下行，雖然每個月的幅度並不大，但市場沒有任何暢旺的表現。

有拆哥粉絲說，座標天津河東區看新房，一個月從28000降到25000，這都是常見的事情。

包括昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、張家口、岳陽、桂林、菏澤等9個都市已經先後發佈房價限跌令。

間接說明這些三四線都市已經有多麼冷清。

一切都迴響到終極供應端——土地。

廣州土地拍賣48宗，流拍了23宗，剩下也大部分是底價成交。

杭州/重慶等地土地流拍也頻繁見諸報端。當然也有像蘇州這樣流拍少但底價成交占主流的情况。

主要原因還是對開發商融資的嚴格控制，加之（樓價-地價-附加成本）的差額越來越小。

”附加成本“則是各類配建要求，這一點也讓開發商拿地時如履薄冰。

要知道問題的緊迫性。土地是地方財政收入的重要來源之一，這絕對馬虎不得。

集中土拍這種模式會不會調整，可能是未來觀察的一個動向了。

至少從現時看，北京第二輪土地拍賣，流拍的可能性並不大。至少那麼多地產集團總部在北京駐紮，那麼開發商的人士要就業崗位和職業發展。

第二輪也有一些優質地塊，然而同時會帶來一個問題：

庫存上得快，積壓得也越快。

3

這正是北京另一座「高峰」——新盤上的太快了。

朝陽區首批10個集中供地項目，現時均已取得規劃證，平均用了80天。東四環王四營地塊的保利錦上，從拿地到開盤只用了115天。

這在過去是不可想像的，曾經只有恒大和碧桂園被奉為“高周轉傳奇”時方能如此。

“老盤換新人”也在上演。比如龍湖地產最近收購了昌平朱辛莊中公教育的住宅地塊，也說明開發商絞盡腦汁加速搶灘登陸。

與推盤高峰相伴隨的，給開發商帶來3方面影響：

一是產品設計均以“合規”為前提，比如“贈送面積”這類彎彎繞都規避了。

二是價格沒有博弈，開發商不再“戀戰”。最具代表性的，當然是保利華潤合作開發的和光瑞府，被準予的取證價格6.2萬元/平米，這與之前開發商對外釋放的6.8-7萬/平米的價格有一定差距。

三是都快速上通路，今年拿地的純新房普遍直接讓仲介帶客戶，實際是“與時間搶跑”。

對於買房人來說，到底是果斷下手還是觀望？決策確實很難下定。

4

四季度的房市政策面，我認為是冷空氣和暖空氣並存。

å如果按照氣象學的解析，這樣的情况會下雨。

冷空氣則是年底房地產稅新增試點的預期，深圳有九成概率會正式施行。雖然稅率據說實在0.5%-1.3%之間，而且“家庭套數”的計算可能會全國聯網，儘管北京並不試點，但對未來靴子落地的擔憂，也是冷空氣。

四季度北京二手房價格會下跌，原因折開如下（當然各行政區和商圈分化明顯）=限貸（60%）+全國房市影響預期（20%）+經濟收入影響預期（10%）+學區觀望（10%）。

暖空氣則是新近央行的表態，“維護房地產市場健康發展”，並提到“增强信貸總量增長的穩定性”。

一般來說，政策底比市場底先來。可以推測，對於買房人“停貸”，或者幾個月放尾款的情况，可能有所緩解。

當高峰遇到拐點，買房抄底也不能“亂抄”。以下幾點值得警惕：

第一，不能買入流動性低迷的區域大戶型。

比如我看的豐台河西這個弱片區，高檔次新二手西山甲一號，140平戶型，有報900萬的，有報800萬的，讓人看的一頭霧水，原因為何？

這個戶型當時一手房的成本價接近900萬，我認為，那是房產交易不活躍，急售的紛紛調低，導致價格完全失靈，真要用錢時必須賠本賣。

第二，同一個商圈會有很大分化，不能迷信“性價比”。

比如六裡橋的永翌公館，公寓式管理，只有兩棟樓，沒有社區環境，所以只能賣7萬多，關注的少以後也很難有靚麗表現。

如果你拿它和附近10萬單價的保利百合做對比，任何可以買，那就有點無言了。

第三，買新房，一定留意配建。

既然我說了，這是新房的高峰期，大量新房讓人眼花繚亂，如果你的社區配建了保障房/其他設施，沒有規劃好，盲目入了，後悔的事情還在後頭。

一個不變的道理是——形勢比人强，現實最能教育人。