01

在經歷了叫停、重新公佈土拍規則之後，第二輪集中供地已經徐徐展開。

9月7日至9月11日，福州、青島、濟南、天津先後完成了第二輪集中供地。

從結果來看，在新的供地政策下，開發商拿地意願依然不高，流拍、低溢價甚至零溢價，成為這輪土拍的主題詞。一句話概括，土地市場入冬了。

9月7日與8日兩天，福州開啟了第二次集中供地，這場供地原本應該在8月19日和8月20日進行，8月13日，福州市自然資源和規劃局匆匆發佈公告，叫停土拍，更改了拍地時間。

與福州一起叫停並延遲供地的都市，有12個，其中深圳、天津、青島、長沙、上海、福州、濟南、杭州直接官宣，北京、廣州、南京、寧波雖未官宣，實際卻延后了。

第二輪集中供地，福州原本出讓六區26幅地塊，其中四區推出18幅地塊，長樂推出7幅地塊，馬尾推出1幅地塊。開拍前夕，福州突然發佈公告，出於方案優化，陸續取消7幅地塊的出讓。

所謂的方案優化，都是托詞，其實就是沒有房企報名。

在取消7塊地後，福州第二次集中供地，就只剩下19塊。開拍之後，19塊地，有2宗流拍、4宗終止出讓，流拍率高達32%。

其餘成交的13宗地，平均溢價率為13%，相較於第一次集中供地時的18%，下降了5個百分點。

13%的溢價率，是最近一週四個集中供地中，溢價率最高的一個。

02

濟南、青島、天津第二次集中供地又是個什麼情况？一個模樣，和福州算是難兄難弟了。

9月10日，濟南開啟了第二次集中供地，這場盛宴原本應該在8月30日進行。同樣是因為規則調整，而被延遲。

當天濟南推出了76宗地塊，其中49宗宅地入市，但無一地塊溢價成交，還有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，流拍率升至35%，首輪拍地時，濟南的平均溢價率達12%，流拍率也僅為5%。

同樣在9月10日，青島完成了第二次集中供地。青島共成交63幅地，攬金242億元，僅有4宗地觸及上限價進入競品質階段。流拍率為10%，溢價率為1%。首輪供地時，青島的流拍率為2%，溢價率為2%。

青島算是四個都市第二次集中供地中，相對溫和的一個都市，但相較於第一輪，流拍率也有明顯上升，溢價率也下降了。

再看天津，天津是第三個叫停土拍的都市，本應在8月20日進行，最終在9月10日開始，9月11日收官。

本次正常應該掛牌61宗地塊，但最後停牌了19宗，流拍了2宗，最終只有40宗地塊成交。

40宗地平均溢價率僅有0.6%，幾乎和濟南一樣，都是以底價成交，較首批集中成交地塊的溢價率大幅下降十個百分點，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

可以看到，最近一周連續展開第二次集中供地的都市，流拍和低溢價成為了底色，這和首輪集中供地的畫風完全不一樣。

首次集中供地時，除了長春流拍嚴重外，上海低調拍賣外，其餘都市都可以用如火如荼來進行。

第一次集中供地的22個都市，收金超萬億，平均地價單價突破了萬元，較2020年上漲15%。其中，廣州拍出了多個區域地王，重慶、長沙、武漢的樓面價天際線也再次被重繪。

第二次集中供地的底色，其實長春就已經染上了。長春6月份就進行了第二輪供地，49宗成交，18宗因無人報價而終止，流拍率高達30%，延續了首輪供地的寒冷。

如今，冰冷傳導給了福州、青島、濟南、天津，即將開展第二輪供地的合肥，冰冷也是可以預見的。

因為根據最新統計的結果顯示，已經有5宗地塊無人報名，有5宗地塊只有一家房企報名，這意味著9月17日合肥的第二輪供地，底色也會是流拍和低溢價。

03

關鍵問題來了，是什麼讓第二輪供地的底色，變成了流拍和低溢價率。

低溢價率很好理解，因為在12個都市紛紛叫停第二輪供地，並在之後陸續推出了新的土拍規則中，幾乎都明確提出，降低溢價率。

首輪供地，因為很多都市沒有限制溢價率，才讓多個都市的地王重現人間。

第二輪供地前，南京、成都、杭州、廣州、合肥、東莞和深圳等都市紛紛公佈了新的土拍規則。

其中南京提出將所有土地的溢價率從之前的30%降為15%；成都提出，延續首輪供地基調，將所有土地的溢價率控制在10%以內；廣州提出，本輪多塊土地的溢價率控制在9%至15%之間；杭州提出，溢價率從此前的20%降低至15%。

流拍的原因很簡單，儘管新的土拍規則中，很多都市都下調了溢價率，但地價並沒有下調。

現時的地價高企，新房又限價，房企利潤空間被壓縮，再加上金融杠杆收緊，民企一方面難以向銀行貸到款，另一方面利率高。

在這種背景下，很多房企的利潤被壓了下來，有的房企更是直言，努力讓淨利潤率達到2%，這算是一種自嘲。

但根據房企公佈的年中報來看，房企利潤確實進入了歷史最低階段。

從上圖可以看到，哪怕是頭部30强房企，淨利潤率都被壓到了10%以下。

此外，監管層還明確要求，房企拿地金額，不得超過年銷售額的40%。

第一，利率微薄。

第二，拿地資金受限。

第三，當前的市場環境，房企們更多想著儲備資金過冬，不敢激進拿地。

三重因素疊加下，才有了第二輪集中供地流拍、低溢價的底色。

04

土地流拍率高，對於購房者來說，並不是什麼好事，因為這意味著未來的新房供應量會减少，供需矛盾會加劇，房價就更難下降。

對於地方都市來說，也不是好事。因為土地流拍得越多，賺到的土地財政就越少。

在當下土地市場諸多枷鎖限制下，要調動房企的拿地積極性，尤其是要激發很多躺平的民營房企的拿地積極性，降地價才是最關鍵的。

只有降地價才能給房企創造出更合適的利潤空間，調動房企拿地的積極性，也可以穩定地價，進而穩定房價，實現管理層要求的穩地價、穩房價、穩預期的目的。

降地價，看似影響了地方都市的土地財政收入，但要是知道，如果不降，房企不願拿地，損失會更多。

兩害相權取其輕，唯有降地價，才能保住土地財政，又可以完成管理層定下的穩地價、穩房價、穩預期的目標。