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2021年，是中國“十四五”開局之年，疫情影響下依然充滿不確定性。今年以來，中央部門針對房地產市場密集發聲，加碼房地產調控政策，調控管道、力度及細緻度均有顯著陞級，調控“工具箱”不斷豐富，並不斷加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度等等。“三道紅線”為代表的一系列調控政策已經全面改變房地產行業。

那麼，新環境下房地產市場未來發展方向如何？

我們一起來看看博鼇專家怎麼說

2021博鼇房地產論壇現場

日前，也就是9月18日，2021博鼇房地產論壇在海南圓滿閉幕，主題為“理性與穩健房地產的改變”。數位行業大咖齊聚一堂，聚焦當下最受關注的房地產議題，共同探討行業未來。我們摘取了其中一些觀點，僅供大家參攷。

房企要順應政策環境、市場環境

中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一

推動金融、房地產同實體經濟的均衡發展，是“十四五”時期的重要任務。今後，要實現共同富裕的目標，房地產業仍是一個重要的基礎性產業。

希望房企能順應政策環境、市場環境，理性分析形勢，穩健開創未來。

要以房地產融資的“三線四檔”和房貸集中度管理政策，倒逼企業增長管道從財務杠杆驅動的規模擴漲型向穩健發展的質量效益型轉變。要拓寬融資管道和合作模式，控制拿地節奏，加快銷售回款，新增現金流，降低“三道紅線”相關名額。要加强企業經營管理，夯實企業發展基礎，構建完善綠色產業鏈、供應鏈體系，推進數位科技在建造、行銷、家居、服務等方面的應用，努力提高產品品質、服務質量和企業信譽等。

軟著陸化解風險，增供給抑制房價

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱

什麼是軟著陸？樊綱解釋道，我們過去一直進行調控以化解風險的過程是一種軟著陸，軟著陸對其它行業的振動不會產生太大，不會產生過度的調整。

關於新增供給抑制房價，價格是供求關係决定的。行政手段可以在短期內把需求控制住，對價格飆升就產生了一種控制。

如果出現房價上漲的問題，馬上就控制供給，减少給供給側的貸款，那房價還是會昇。從供求關係的角度來講，不可能用减少供給來抑制價格的上漲。還要堅持房住不炒，但是房住的需求還是有的，怎麼去解决房住的問題，這是實際的問題。

新時代，房地產調控會更加理性。應該用一種理性思維看待現在的各種情况，包括政策的情况，同時用理性的思維看到這個市場未來的發展潜力。

中國房地產正在出現新的變化

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華

未來中國的房地產，人口因素是影響房地產發展最重要的內生變數。政策性因素是影響房地產的最重要的外生變數。

資本市場的改革勢必會成為中國發展的新動力。科技創新、綠色發展、大消費三個板塊是資產配寘的主戰場。

過去靠高杠杆、快周轉來實現高利潤的時代已經結束了，因為高杠杆時代已經不可持續，未來一定是要求地產商把杠杆率降到最低的位置。在這個前提下，地產商可能就要更多地從供給的優化、質量的提升、科技的進步，以及市場服務的改進等多個環節去實現新的平衡。

企業應按成熟的銷售週期來規劃利潤和安全邊際

中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮

以三道紅線、兩集中為代表的一系列政策從頂層設計上改變了整個行業的規則與模式，面對未來1年、5年，甚至10年的發展問題，中國地產企業如何繼續創造利潤、求新求變？

陳淮指出，在今年，頭部企業遇到的問題主要是土地重置成本的上升避免不了，資本的快速擴張實現利潤的可能性越來越小。由此，今後應該研究一下規模擴張和暴利之間的關係，正常的、成熟的房地產市場的銷售週期，怎麼按照正常的銷售週期來規劃自己企業的利潤獲取和安全邊際。

房地產稅“抽肥補瘦”抑制兩級分化，擴大試點存必要性

華夏新供給經濟學研究院院長，中國財政科學研究院研究員、博導賈康

“冰火兩重天”式的分化是近年來中國房地產市場變化趨勢裏的一個重要特徵。未來長期發展中，相關“基礎性制度建設”至少涉及土地制度、住房雙軌制、金融雙軌制和房地產稅改革。

啟動房地產稅立法早已進入決策層的改革日程考慮。對於房地產稅應該追求的正面效應，賈康強調，房地產稅一定是一個綜合目標，一是對房價“壓艙促穩”；二是使地方政府職能轉變與培養財源內洽，助益打造地方稅體系，深化省以下分稅制改革；三是强化優化再分配，“抽肥補瘦”抑制兩級分化；四是提高直接稅比重，優化宏觀調控“自動穩定器”和降低社會“稅收痛苦”水准；五是自下而上培育和發展民主化、法制化的“規範的公共選擇”機制。

房地產稅立法過程可能相當漫長，擴大試點範圍存在著可能性和必要性。

高利潤時代已過，回歸理性

恒隆地產有限公司董事長陳啟宗

房地產在任何一個新興的市場都不容易理性，也都不容易穩健。所以政府和金融機構的調控是一個必須的環節，如果沒有的話，恐怕很容易不理性，也就會變得更不穩健。

內地房市現在面對的，是一個系統性的改變。中國住房房地產的黃金時期早就已經過去了，參與者往往不願意面對現實，反應就會晚。當然企業意識到情况，並不表示企業立刻就要採取行動，但是必須有充分的心理准備，要不然市場改變的時候，就會被放在一個非常被動的位置。

內地房市現在面對的，是一個系統性的改變。不要用對付市場熊市、週期熊市的辦法去應對一個系統性的調整，這是行不通的。

未來房地產企業的發展空間在品質

廣東省房地產行業協會會長王韶認為：

未來房地產企業的發展空間就在品質，過往粗放式的單一維度的房地產開發運營已經滿足不了大家對住房消費的需求。現在的住房消費已經從居者有其屋陞級到居者優其屋，所以未來房地產必須要通過高品質來引領發展，只有高品質才能够在這個激烈的競爭當中獲得一席之地。

除了質量陞級，還要包括供求結構要完善，體系要合理，新技術應用要廣泛，居住的環境要協調，業態要豐富，不能把房地產僅僅理解為單一的住宅開發。因為現在政府的需求，包括土地的供應結構，這些已經發生了很大的變化。

房地產行業已經進入淘汰賽

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌認為：

整個行業總量增速見頂的時候，經營得好的企業還可以過去，經營跑不贏同行的就要低於行業平均利潤，所以行業的去清也是大勢所趨。

他認為，從去年到今年不斷有企業出現問題，這不是短期現象，還會持續下去，這個行業已經進入淘汰賽。

輕資產商管是房地產企業創新的一個方向

恒太商業管理集團有限公司董事長兼總裁胡芳園認為：

輕資產商管是房地產企業創新的一個方向。如果要去做輕資產管理，企業可能要做3個思路的轉型。

第一個要從短期思維變成長期思維。第二個改變是權利、義務界限的界定，中國必然會走向資產開發、資產持有和資產運營分離。第三個是商業管理的產品思維上要發生變化。另外不建議本身規模、資金、實力不够的企業投入到這個行業，雖然是輕資產，但它也是人力密集和知識密集的行業。

……

結語

地產精英、博鼇論劍。毫無疑問，對於中國房地產而言，2021年是特別的一年，無論是從國家戰畧層面還是從行業發展角度觀察，都面臨著深度改變的未來。地產精英齊聚一堂，觀點亮劍，思想交鋒。討論房地產市場未來走向，輸出對於市場的不同見解，比較具有參攷價值。

*樓市氣象據觀點地產網等綜合整理，僅供參考，轉載請注明來源

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