中國樓市正沉浸在一種緊張的氣氛中。

北上廣深打頭的一二線熱點都市幾乎全面爆冷，北方二三線樓市持續冰冷，大家很有默契的整齊劃一走到了一個頻道上：新房不行、二手房凉。

有一個都市比較特殊，杭州。

相比其他城市平靜的一眼看到年底，杭州有點兒讓人看不懂。

一個字：亂！

1

三年來第一次流拍

9月15日，杭州第一批競品質土地報名截止。

戲劇性的一幕出現了，杭州三年來第一次住宅土地流拍。

10宗土地中有9宗因報名人數未達標（其中不乏三墩、勾莊等熱門板塊），無法進入正式競價環節，土拍前已宣告“流拍”，流拍率高達90%！

絕！

5月初杭州第一批集中供地出讓，幾乎是“神仙打架”瘋搶土地的節奏（57宗土地大賣1178.2億元，41宗拍到溢價封頂竟自持，40%的自持都懟了出來），四個月後直接爆冷流拍大跌眼鏡。

這降溫有點猛，不是一度兩度，直接幾十度的降。

7月20日，宋都退地門事件。

7月30日，土地新規深夜落地，第二批集中供地公示。

8月19日，第二批集中供地延期。

8月26日，第二批集中供地再次公示，封頂下調、確認搖號時代。

9月15號，9宗競品質土地流拍。

自宋都退地門後，杭州接連幾件大事澆滅了土地的火。

新規落地，開發商拿地越來越難。

競品質新規幾乎榨幹了利潤空間，品質把控、成屋銷售、限價一道道比雙十一還複雜的算術題難倒了一眾開發商，直接躺平不玩了。

流拍意料之外，又情理之中。

2

頂流紅盤退房潮

8月杭州紅盤潮再現，登記人數超9萬次創下歷史新高，短短兩周凍資約1800億。

即便紅盤不紅，但真正搖中還是需要一些運氣的，某些有倒掛的紅盤搖到即賺幾百萬，簡直天上掉餡餅。

可偏偏就有一些搖中紅盤的幸運兒，搖中了再來一波退房。

誒！就是不買，就是玩兒。

粗略統計，已有富力中心、中梁沐宸院、蒲荷芸邸、溪上儷庭等十幾個紅盤出現了退房情况。

其實以前紅盤退房也時有發生，但都是個例，大規模的紅盤退房潮還真是第一次。

關於紅盤退房有很多聲音，什麼代持沒談攏、搖號過於靠後、同時搖中兩個紅盤二選一，不能說沒有道理，但沒說到點兒上，以前紅盤潮後咋沒見退房潮？

說到底就兩字：沒錢！

上半年杭州樓市大熱，創歷史新高的11萬套成交記錄的背後是銀行購房大規模貸款額度被消耗殆盡，導致下半年銀行房貸額度緊張，放款稽核更嚴。

8月初的新政又卡掉了數萬張房票，大量的錢被拒之門外，杭州樓市真的錢荒了，銀行缺錢、開發商缺錢，購房者錢到不了比特，到嘴裡的鴨子照樣飛。

未來一段時間，紅盤退房肯定是源源不斷的，沒錢一時半會兒還解决不了，8月錯過紅盤的候補朋友們（前提是有錢）盯緊了。

3

開發商花式勸退購房者

杭州買房以前搖號拼運氣，上個月在拼社保，這個月得拼等交房了。

8月份古墩彩虹軒、建發書香印翠才下通知2025年、2026年交房，創下“最久交房時間”勸退了一堆購房者。

一般來說，開盤到建設完成交付，大概需要3年左右的時間，5年著實迷惑，自然罵聲一片。

這邊還沒消停，那邊rongShengjiangRongFU（榮盛江榮府）砸下了重磅炸彈，合同約定2027年9月30日交房，以6年的交房時間再次刷新紀錄。

這個數位有多可怕，假設中簽率低於10%，在限售5年，直接鎖死11年！

一時不知道是開發商腦子有大病，還是項目過於牛逼。

榮盛江榮府倒是不藏著掖著，另一條款直接告訴你真實想法：老子就是想篩選有錢的購房者。

“簽約30天內，若銀行未放全款，若是購房者原因導致的，購房者承擔違約責任；若不是購房者原因導致的，雙方有權解除合同。”

這操作，真絕！

搖中又怎樣，30天內銀行不放貸，分分鐘退房！

沒有全款的能力，又沒有等待6年交房的勇氣，不配買榮盛江榮府。

事情發酵後購房者一通投訴，榮盛江榮府的一系列操作都被打回原形，交房時間、首付流程等全部回歸正軌，但購房者不買帳了。

或許是對開發商好感盡失，或許是害怕爛尾。

榮盛江榮府532套房源，僅220組客戶報名登記，一陣懵逼中，板上釘釘的紅盤流搖了，濱江第一個流搖的項目出現了。

硬生生勸退購房者的不只榮盛江榮府，還有望林府。

幾天前望林府搖號結束，開始選房，有意思的是強制購房者60%首付，且繳納定金20萬，重點來了，20萬定金不退！

是的，搖中望林府的購房不但要提高一倍的首付，還要順利的把銀行貸款辦下來。

辦不下來？

不好意思，20萬定金不退！

下半年的杭州信貸政策巨緊，利率自年初的5.1%提高到了6.3%不說，能三個月辦下來貸款都謝天謝地了。

按望林府的“規矩”，一堆購房者的20萬是要不回來了（隨後被投訴恢復正常，但要綁定車位），又一個勸退購房者新姿勢。

搞個超交房時間把錢慢慢花，再弄個超短貸款時間，錢可以快點掙，順道卡下臭屌絲，自己挑客戶，三成首付還要用公積金的直接勸退了，貸款下不來還影響回款。

目的就一個：簡單快速回流資金。

三道紅線下誰不缺錢，有錢的購房者誰不愛。

4

業主獎勵賣房仲介50萬

網上說未來科技城的仲介有點忙。

某比特西溪公館（萬人搖紅盤）業主拉了一個200多仲介的賣房群推銷自己的房子，講話“10月底之前賣掉額外獎勵5萬”，很快被一比特仲介回懟“這個價格能賣出去，有業主能獎勵50萬”（諾給額外獎勵的業主掛牌價比實際成交價高出一大截，幾乎賣不掉）。

50萬仲介獎勵是個烏龍事件，但是為了急售許諾給仲介額外獎勵、降價的情况，杭州太多了。

有一個事實，杭州的二手房賣不動了。

自6月到8月，杭州的待售二手房數量從66000套新增到了73000套，增速不低。

但杭州8月二手房成交量5000多套（9月可能過不了5000套），同比去年幾乎腰斬，明顯冷了下來。

除了信貸收緊外（部分銀行二手房停貸，未停貸銀行放款時間半年打底），二手房指導價是最大的推手。

深圳、成都、西安、上海、無錫、合肥等十多個都市出臺了二手房指導價，嚴格落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用，威力巨大。

杭州的二手房指導價到還沒有出臺，但是以杭州樓市的熱度來看，二手房指導價只是一個時間問題而已。

大家都明白，這個時間點差不多是杭州樓市二手房的賣房視窗了，對於投資客而言，這會兒還不賣房離場的話，等二手房指導價出來的時候，將會更加難賣。

可惜信貸收緊了，新房市場不熱了，二手房業主想要賣房不但得拼降價，還要拼仲介獎勵了。

未來科技城是5萬，三墩呢？

5

杭州樓市亂象上熱搜

前兩天，杭州樓市沖上了微博熱搜榜。

央視財經頻道曝光了杭州一二手房倒掛嚴重、社保187個月入圍搖號的現象（杭州壹號院），指出了買到即賺到的心理預期下，大量購房者湧入杭州新房市場，製造出“萬人搖”等不合理市場情况。

關於未來，官方給了回應。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛：“未來幾個月的時間，即使沒有新的政策出臺，杭州二手房的價格也應該是一個逐步回落的趨勢。”

“六月份之後，整個貨幣信貸政策收緊。第一，貸款審批時間大大延遲；第二，有很多二手房貸不出來了；第三，已經多次提高利率了，這使得那些投資、投機性需求，他要考慮成本了。”

上一次杭州樓市上央視還是“西溪公館萬人搖”，沒幾天馬上就有新政落地。

這次“一二手房倒掛嚴重、187個月社保才能搖號買房”再上央視，是否有新政、有調控？是否有决心“砍掉”虛高的二手房價格，讓一二手房倒掛回到正常水准？

杭州的調控一直都很“聰明”，明面上製作了很多很細很複雜的政策，確實壓住了一部分的“購房者”，並沒有直接掐住樓市的喉嚨，根本上沒太大影響，導致杭州樓市一直熱下去。

但這次不太一樣，“一二手倒掛嚴重”被央視推到了檯面上，杭州樓市的根基極大可能被動搖，一定不能再簡簡單單的打補丁了。

幾個月前，第一個共同富裕示範區落在了浙江。

隨後，杭州市的共有產權房政策出臺，並設定了國內目前為止最長的上市年限：從搖號到造好拿產證，13年才能上市交易。

緊接著，杭州8月調控出臺，杭州第一次動真格。

杭州樓市肉眼可見的開始凉了。

即便共同富裕還在起步階段，即便直接影響到樓市還需要一點時間，但該來的還是要來，共同富裕一個也不能少。

出來混，總是要還的。

—都市更新戰鬥機—