2017年，馬雲在杭州舉行的全球峰會上發表了一段主題演講：“過去八年內，中國房價處於大幅上升狀態，8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。”

為了更形象說明房子到時會有多便宜，馬雲做了個神比喻：房價如葱。

網友對馬雲的預言，嗤之以鼻，甚至有人反諷說：過去30年中，中國葱價漲了40多倍，跑贏了絕大部分都市的房價，馬雲“房價如葱”是在暗示我們房價還要漲。

時間來到2020年後，馬雲被嘲諷的預言似乎正在變為現實。

《中國房地產報》發佈的“上市房企2021年上半年有息負債榜”顯示，已有多家負債率過高的房企降價處理樓盤了。

研究這張榜單，不能單看“有息負債”的絕對值，更要參攷“手持現金”數量，手持現金代表著房企還債能力。

一般而言，手持現金佔有息負債40%比較合理，房企依舊可以保持健康經營。

恒大手持現金只够還15%的有息負債，華夏幸福8%，富力地產9%，三家手持現金遠遠不夠償還債務，正在手忙腳亂降價處理各自的樓盤。

恒大問題大，低價賣房被約談

近期，恒大負債引起了社會高度關注。400億理財逾期，扯下了“宇宙第一房企”最後的遮羞布。

縱使恒大公關團隊再强大，面對付不出欠款的事實，也無能為力，任由負面消息滿天飛。

2017年的許家印聽到馬雲說“房價如葱”時，第一反應肯定是嗤之以鼻。

當時恒大手持3000多億現金，負債僅5000億，資金充沛，形勢一片大好，怎麼也不會想到三年後自己的樓盤會以“跳樓價”大拍賣。

恒大集團財報顯示，2020年年底需還3758億元；2021年年底需還2342億元。為了還債，2020年2月，恒大啟動了“7折賣房”活動。

當時仍處疫情期間，恒大就做了個APP“恒通寶”，鼓勵購房者線上VR看房。頂著疫情搞這麼一出，恒大年底還款壓力可想而知。

有網友懷疑恒大“7折賣房”的誠意，留言說：“恒大樓盤先漲價後讓利，我看到一個樓盤先前5500元/平，現在變成6000元/平。”

網友們的懷疑不無道理。萬達王健林在一次採訪中表示：

“房地產的利潤沒外界想得那麼高，房價的一半給了政府，另一半才是開發商的，拋去管理費、施工費、材料費等等，剩下的利潤大概在20%-35%。”

好傢伙，恒大上來直接搞個7折，豈不是0利潤賣房？這裡面肯定有猫膩。

平心而論，先漲價再讓利，恒大7折賣房有誇張成分。有專業二手房機构算了下，恒大促銷真實力度應該在85折上下——為了還債恒大的確讓出了部分利潤。

活動結束半年後，恒大再次發佈“7折購房”活動，文宣文案中提及“如果全款一次繳納、加上額外優惠，一套原價100萬的套房，58萬即可落地。”恒大為了賣房籌款，使出了吃奶的力氣。

2020年底，恒大運用種種手段，總算堵上了當年3758億的窟窿，可見“7折賣房”還是得到了購房者的認可，給恒大清了一大批庫存。但也提前透支光了銷售潜力。

今年，恒大再想靠清庫存回籠資金就遇到了阻力——該買房的都買了，剩下的誰買？

求生欲下，恒大真玩起了虧本賣房的活動，只求能收回投入的資金，不追求利潤。

山東菏澤市，恒大有恒大華府、恒大綠洲兩個樓盤，售價為4200元/平米，而兩個樓盤拿地的價格是5400元/平，周圍樓盤均價為6000元/平米。

周圍居民一聽恒大賣到了4200元/平，炸了鍋，紛紛打電話給相關部門舉報，恒大被約談，“定價遠低於市場價格，涉嫌不正當競爭”，缺錢程度可見一斑。

華夏幸福：願賭服輸

華夏幸福的問題比恒大還大，恒大危機尚未全面爆發，華夏幸福已倒下。其負債總額雖不及恒大1855億，但現金僅有139億，只够還8%的錢。

華夏幸福曾號稱“環京霸主”，土地儲備多集中於河北、天津、北京周邊一帶。2017年，“環京樓市”遭到調控、規定：非本地戶籍者三年內不得購房，由此拉開了華夏幸福危機序幕。

2019年，廊坊、鄭州、武漢、南京、合肥、瀋陽、江門等多個項目爆發業主維權事件，理由很簡單：剛買的房，還沒住進去樓價就跌了。

以廊坊孔雀城為例，2018年6月買的房，標價10000元/平米，2019年1月，華夏幸福就打出了7000元/平米的價格，一套房虧二三十萬，業主能不維權嗎？

與恒大不同，恒大是主動降價求生存。華夏幸福是遭遇“環京樓市”整體房價腰斬，房子不降價根本賣不動，被迫降價。

但市場整體看空“環京樓市”，2018年、2019年、2020年，華夏幸福銷售屢創新低，銷售額從1522億跌到了949億——降價都無法抬升銷售，哪還有錢還債？

這就是為什麼華夏幸福手持現金如此之少的原因。

據說，2015年華夏幸福為了大舉擴張，先後動用了15種-20種不同手段的融資方式，累計借了3000多億，被業內譽為“花樣融資天花板”。

今年2月，苦心經營的華夏幸福終於頂不住壓力，宣佈110億到期債務無法按時償還，塔樓崩頹！

債券人手持債券沖向華夏幸福北京總部討要說法，老闆王文學雙手一攤說：“幹成今天這樣我願賭服輸。”

當年融資有多瀟灑，如今被討債就有多狼狽。王文學自掏腰包93億填補公司窟窿，算得上是一名合格的“賭徒”。

廣州富力：接了萬達的“雷”

富力是三家現金最少的房企中，境遇稍好的一比特。華夏、恒大相繼暴雷，富力硬挺著，暫時沒事。

股市和債市態度卻一片悲觀，評級機構調低了富力的信用評級，股價跌了40%，債券被做空拋售，鮮有下家。種種迹象表明，資本市場不好看富力能在年底前還上1400億。

富力還債的管道是“賣賣賣”。2020年將其全資持有富力空港物流園70%權益轉讓給黑石集團，此次交易估計收益44億元，並出售廣州辦公大樓，賺了59億元的現金。

另外，又通過配售2.57億股新股，募資淨額約達24.98億港元，用於償還債務。

富力落得如此下場，與2017年花199億捕手萬達飯店有著密切關係。萬達負債危機爆發後，開始變賣資產，富力的李思廉盯上了王健林手上的77家飯店，乘人之危大肆壓價，把價值350億的萬達飯店，打包199億收入懷中。

如此划算的一筆買賣，給富力增添了200億的債務。萬達飯店併入富力後，沒有一年盈利……2018-2020年，淨虧損分別為4.59億、10.08億和14.27億。

萬達解套了，富力頂雷了。現在看看王健林才是真正的高手，當房企集體暴雷時，王健林早就解套了，提前變賣資產，賣了個不錯的價錢，要是換到現在拋售，很可能找不到“接盤俠”。

行文最後，突然想起任志强關於房價的一段神論，論調正好與馬雲相反。

他表示，1978年時，我們大白菜2分錢一顆，現在2元錢，漲了100倍，但房價只新增了16.6倍（2010年）。言下之意是房價還是太低，要漲100倍才够。

屁股决定腦袋，資本家的話聽完一樂得了。房住不炒才是真理。

作者：垂釣翁