“投資不買三四線”、“下沉市場不要碰”、“小縣城買完就砸手裡”…

各路大V為了封锁你買中小城市，能從貨幣財經嘮到大地蒼生。

只不過，他們的指點江山總能在浙江省被現實打臉。

無論土拍市場還是房產市場，浙江樓市在世人眼中早就進化成了打不死的小强。

“但凡經濟搞得有聲有色的縣城，房價都能吊打中西部省會”

對於浙江買家而言，這似乎是常識性知識點。

就在全省上下沉浸在“老子樓市，堅如磐石”的迷夢時，土拍市場搶先熄了火。

而且，好巧不巧是在“金九銀十”開端的節骨眼；

樓市的寒潮，遠比往年西伯利亞的寒潮來得更早。

這篇文章，既不唱多，也不唱空，只想聊聊當下浙江樓市正在經歷的微妙演變。

全省土地市場盡顯疲態，熱點都市無一倖免

九月份才過了一半，浙江省第三季度已有61宗地塊提前中止出讓或流拍。

今年1-6月，所有掉鏈子地塊加在一起，也只有63宗。

不可思議的在於，流拍地塊中，不乏傳統經濟强區縣市：

若不考慮杭州二輪集中土拍延遲，全省提前中止出讓或流拍最多的——

是溫州，高達24宗，光是第三季度就有13宗。

鹿城、甌海、龍灣、洞頭四區全部榜上有名；

樂清、里安兩大土豪縣市同樣受到拖累。

這樣的土拍熱度，甚至還趕不上隔壁給它當了多年小弟的台州。

讓不少人唏噓的是，未來社區這麼個偉光正的新噱頭，到了被真金白銀檢驗時也露了怯：

溫州龍灣南洋未來社區，起始樓面價只有7719元/㎡，都無人問津。

同病相憐的，還有金華市石泄未來社區地塊和麗水市蓮都區採桑未來社區地塊。

未來社區，這一全新概念還沒來得及普及，就被人潑了冷水。

上週末，筆者與一比特老友聚餐，這哥們兒在杭州某未來社區項目工作。

酒過三巡，菜過五味，終於吐露了真言：

“杭州的未來社區賣得火，跟‘杭州’有關，至於‘未來社區’，就像買三贈一的那個贈品。”

上半年勢頭很猛的金華，最近土拍市場同樣打臉：

2021年開年至今，全市共出現16宗中止或流拍宅地，半數以上位於金華市區和義烏市。

第三季度，義烏市擬出讓土地共15宗（截至9月15日），中止或流拍2宗，底價成交7宗。

帶頭大哥歇菜了，下麵跑腿的小弟得多瑟瑟發抖，不難想像。

兩個月前，筆者前往義烏調研時，銷售們個個拍著胸脯信誓旦旦；

最近，他們的口風突然變了：

“哥，我們這邊客戶征信有問題，退回了幾套房，限時秒殺，歡迎撿漏哦！”

我就納悶兒了：半個義烏的項目咋都是這？連話術都一毛一樣！

位於浙北的嘉興和湖州土地市場同樣一言難盡：

嘉興以一己之力貢獻了三線都市集中供地的示範；

8月30日集中土拍，共推出7宗涉宅地塊，有3宗接近底價成交。

與半年前，我們調研嘉興市場時相比，簡直天上地下。

隔壁湖州全年中止或流拍地塊達15宗；

不同的是，中止或流拍地塊主要分佈在長興、安吉、德清這樣的環杭縣市。

與嘉興相比，湖州更為鬱悶，因為它一直都不溫不火。

無論是炙手可熱的環杭概念，還是後來的滬蘇湖高鐵，都讓這個市場泛不起一點水花。

開發商、投資客和互聯網，好像集體遺忘了這座太湖邊的低調都市。

好吧，也太丫低調了。

浙江樓市，底氣何在？

在房產人眼中，浙江省是個奇葩的存在。

10萬平方公里的土地，握有兩座副省級都市；

紹興、義烏、嘉興、溫州同樣是購買力的隱形王者；

哪怕是名不見經傳的縣市組織，均價不過萬？你禮貌嗎？！

樓市堅挺的背後，是强大的民營經濟體系與居民收入水准做支撐。

橫向來看，浙江人均可支配收入僅次於北京、上海兩個一線大佬；

同為沿海發達省份，浙江收入水准領先廣東、江蘇、福建整整一個身比特。

更重要的在於，浙江省自身經濟發展，就要比其它三座沿海强省均衡得多。

這使得在浙江項目同時具備兩個特徵：

機會成本不變的前提下，推盤貨值更高；

開發週期恒定的情况下，樓盤品質更好。

這就好比開個帳號陞級打怪，打贏了買裝備玩更大的，打輸了還能攢經驗值。

囙此，“得浙江者得天下”成為許多強勢房企的共識。

無論國央企如中海、保利，還是民營寡頭萬科、融創，大家早已心照不宣。

這是過去五年間，大型房企能潜心在浙江爭相做下沉市場的根本動力。

只是，以上推論若全部成立，必須要有一個基本前提：

政策端要具備足够張力。

2021年春節過後，我們國家有兩件事兒幹得賊頻繁：

一是空軍戰機繞臺巡航，二是常態化樓市調控。

浙江有足够的實力吸引房企下沉，也有足够的實力吸引調控下沉。

2021年，常態化調控元年，卻沒攔住浙江樓市頂風作案：

今年3月份，浙江土拍市場曾一度近乎瘋狂：

11天內拍出9個地王，恐慌情緒在全省大小縣市不斷蔓延。

然而，爬得越高，摔得越狠：

紹興、金華、湖州、衢州四座地級市挨個經歷了調控加碼；

至此，浙江省也成為全國地級市調控最密集的省份。

省會杭州在連番加碼後，已成為全國“買房最難”的都市之一；

二哥寧波限購區擴大3倍後，熱度明顯大不如前。

在這種情況下，整個全省市場迎來新一輪盤整，也就不難理解了。

當前，從土拍市場到二三級市場，無一不是戴著鐐銬起舞。

去其它縣市踩盤時，我們的團隊常常陷入匪夷所思：

溫州鹿城的房價常常反殺杭州蕭山；

台州椒江的房價老是讓寧波鄞州汗顏；

義烏稠州的房價讓未來科技城自愧不如幾乎是家常便飯…

我們理解浙江買家不差錢，民間搞錢手段多；

但看看產業形態、配套設施以及都市介面，仍舊忍不住問一句：

“憑什麼？”

不過，越來越多的人開始直言不諱：

“用不了多久，杭州、寧波的性價比就會重新凸顯。”

浙江土豪縣市，還能投資嗎？

數百年來，浙江是一個草莽英雄輩出的地方。

該省的氣候、地形、民風等因素，共同塑造了這樣的基本現實。

民營企業普遍發達，造就了財富沉澱的扁平化，這是樓市扁平化的直接原因所在。

這也是全國其它省份都不具備的特徵。

然而，凡事不會一成不變——

如今，要投資浙江樓市，就要先搞明白浙江省經濟重心的三大轉移：

1）由勞動力密集型產業向知識密集型產業轉移

2008年次貸危機之前，整個浙江都是出口加工業的天下。

那時候，一不怕苦、二不怕累，能耐住性子積少成多，致富也就成了一大半。

寧波都市圈與杭州都市圈並駕齊驅；

溫臺地區和諸暨、永康的民營工廠便是時代的楷模；

“雞毛換糖”的精神還被媒體大書特書…

今天再講同樣的話，可就滑天下之大稽了：

互聯網、新金融、人工智慧、5G通信、精密儀器、生物醫藥…

隨便拎出哪一個，都能對浙江人依附上百年的傳統加工業造成降維打擊。

比起過往的“拼命三郎”精神，用核心技術撼動全球產業鏈分工才是優先順序更高的事。

從這個角度上看，哪裡有高附加值產業，哪裡的都市和樓市就越有未來。

這一點，幾乎是不受民富基礎意志為轉移的。

2）由縣域經濟轉向杭甬兩大都市圈

產業形態與發展驅動力的變遷之下，經濟重心的遷移既是宿命，又是必然。

2004-2008年，杭州經濟體量在浙江省占比依次為21.39%、21.66%、21.93%、22.02%和22.27%；

同一時期，寧波經濟體量在省內的比重分別為：17.94%、18.18%、18.26%、18.43%和18.47%。

十多年後，杭州“一城獨大”的牛魔王體質已勢不可擋：

2020年，杭州經濟總量已達整個浙江省的接近25%；

同一年，寧波的經濟體量比重也來到了19.20%。

儘管增長不及杭州那般邪乎，但省內二哥的地位依舊無城撼動。

在杭州，我們看到的限購區與非限購區在繁榮指數上迥然不同；

在寧波，即便是慈溪、余姚、奉化這樣的傳統强區縣，其產業形態與主城區相比也出現了代差；

在舟山，我們親眼目睹了定海老城區的沒落，大量青壯年乾脆到了隔壁寧波紮根；

在台州、溫州，時間仿佛在十幾年前就凝固了，眾多年輕人前往上海、杭州、寧波，客觀上給產業升級帶來諸多阻礙…

浙江經濟發展到今天，分工已然相當明確：

杭州負責新經濟打造，積極參與產業升級與國際交往，形成東部沿海地區的新名片；

寧波負責海運及高端製造業，寧波港與上海洋山港之間的分工協作與良性競爭將是“神助攻”；

義烏作為“一帶一路”的重要節點，對盤活浙江下沉市場有著無可替代的作用。

只是，鑒於義烏行政級別與規模體量有限，囙此，杭甬雙都市圈必將是大勢所趨。

將核心資產保留在杭州、寧波的覈心板塊，無疑也是最為安全且高效的。

3）由浙南向浙中北轉移

除省會一城獨大之外，近些年浙江省最突出的變化，就是經濟重心的北移。

上文提到的杭州、寧波、義烏，全部位於浙中以北。

曾幾何時，溫臺地區幾乎是浙商的代名詞。

特別是在2008年之前，溫臺兩地經濟體量占比，常年保持在全省的20%以上；

到了2020年，溫州、台州經濟規模在全省的比重已降至18.78%。

如果不出意外，這個比重在接下來幾年還將進一步走低。

更重要的是，其經濟轉型力度已明顯落後於杭甬兩城。

筆者實地調研後才發現，連義烏對溫臺兩地都形成了虹吸效應。

昔日富甲一方的浙南地區為何加速衰落，筆者總結了四個原因：

產業轉型遭遇阻力，加速了它們與覈心大都市之間的代差；

先天不足的氣候、地形特徵，對產業綜合形成阻礙；

2010-2020都市面貌翻新的關鍵十年，浙南都市忙著去杠杆、打泡沫；

鑒於台海局勢緊張，浙南地區去產業化有利於整體上的經濟安全與戰畧安全；

人無千日好，花無百日紅。

即便是大家眼中極其特殊的浙江樓市，也有土拍和二三級市場同時遇冷的一天。

重磅調控接踵而至，對全省樓市熱度進行了無差別打擊。

但，責任並不全在調控本身——

試想一下，一座富裕的縣城，房價反殺外省省會，這本身就不是什麼理性的事。

缺乏前沿產業、缺乏優質配套，僅靠民間購買力支撐博取存量市場，那和擊鼓傳花有什麼兩樣？

2008年次貸危機爆發後，浙江樓市經歷了七年陰霾。

在那之前，資本與樓市的擊鼓傳花同樣玩得瘋狂。

但遺憾的是，對於彼時彼刻土地市場的預警，幾乎沒人當回事。