01、前言

恒大出現危機已經不是什麼新聞，不過近期這類新聞數量突然大幅增加，而且一浪高過一浪。

現時可以說事件的影響，已經超過了恒大地產的範疇，波及金融、互聯網、造車等等領域。

當年萬達遇到困難時，王健林斷臂求生，五折拋售優質資產，兩個接盤的房企以為撿到了大便宜。

現在，萬達因為當年的斷臂舉措已經基本擺脫了流動性風險，而接盤的兩家企業現在感受如何，恐怕只有他們自己知道。

便宜沒有那麼好占，薑確實是老的辣。

這兩年，每次我回味王健林的斷臂術，每次都拍案叫絕。

很多人都說買房就是等於在存錢，房子就是資產。但實際上，這些都是要建立在房價永遠漲的基礎上。

如果房價不漲了，那麼買房就不是在存錢，是在消費，就像買車一樣，時刻都在花著你的錢。

至於說是資產，資產也為正資產和負資產，當房價不漲或者下跌的時候，房子就成了負資產。

如果房東願意把房子白送人，只要願意按時還房貸就行了。這個時候的房子已經是一個消費品了，不是一個保值的東西了。

大家都看慣了，過去20年來房價不斷上漲的神話故事，都覺得房價過去漲了20年，未來還要漲20年，但實際上很多都已經變了。

買房就是存錢的思維要變了，買房以後就是消費，其實會買車是差不多的。

02、杭州二手房成交量越來越低

最近，央視頻繁的發這種深圳房價下跌了、上海房價下跌、北京房價下跌的了消息，很明顯是想要扭轉大家對房價只漲不跌的預期。

雖然說大家知道上海房價也沒有怎麼大跌，但如果媒體一直這麼報導的話，那麼上海房價不跌也會跌了。

因為所有資訊來源，都是房價下跌的資訊，而且還是央視背書，慢慢大家的這個觀念就會被轉過去。

只是，房價這玩意本來就是一個玄學了，當大家都看跌的時候，就算不跌，也跌了。

甚至於，杭州新房樓盤火爆的消息都上了央視了，都知道這年頭因為房價上漲而上了央視，顯然不是什麼好事。

事實上，杭州前段時間的新樓盤火熱，是因為倒掛價差高達1000多萬。

如果杭州房價未來5年不跌的話，那麼五年後轉手一賣，就能賺1000萬，而且這個新房還能用貸款，3成首付的話意味著收益率是三倍。

想想這年頭，還有什麼生意能比這個打新更賺的呢？

回到正題，我們一起看看，這周杭州的二手房掛牌價，居然還上漲了100元，漲幅不是很大。

也能表明杭州樓市炒房客，現時並沒有大潰敗，他們還是想要繼續哄抬房價的。

只可惜，杭州的二手房成交量跌得太厲害了，量都走得這麼低了，房價根本撐不住。

現在杭州的二手房數量，沒有繼續增了。

不知道是不是因為杭州要出臺二手房指導價了，畢竟現在浙江底下已經有近一半的都市要出臺二手房指導價或者已經出臺二手房指導價了，而杭州作為浙江的省會城市，到現在還沒動靜，還是有些奇怪的。

其實小龍蝦認為，杭州這麼久都沒有出，會不會是要搞一個大動作出來，比如說，直接就和房地產稅一起出來，一下子就把大家給鎮住了。

別看現在杭州的二手房掛牌價還反彈了，但這只是一個正常的震盪而已，杭州房價這波下跌是避免不了的。

杭州樓市成交的數據越來越差了，不知道這次杭州的房價到底能跌多少下來。

03、漲價去庫存

現在房貸利率這麼高，本質上還是在幫助那些普通人，讓他們不要被有錢人給收割的太厲害。

道理很簡單，當房貸利率越低的時候，肯定是對那些擁有更多資產的人更有利。

因為他們可以獲得更多的廉價資金，而對於普通人來，貸款利率再低，他能拿到的資金也就那麼點。

相反，房貸利率越高，那些有錢人想要拿到大量的錢，就需要付出更多的代價。

大家可以看到，現在M2增量那麼少，和現在貸款利率較高也有關係。

去年疫情大放水，貸款利率無限降低，結果是什麼？

有錢人又割了一把韭菜，貧富差距更大了。

而現在房貸利率雖然很高，但實際上對於普通人來說，卻是一件好事。

根據資料顯示，在2021年第二季度末，我們國內房企的有息負債為33.5萬億，銀行貸款占了15.3萬億，然後我們居民債務是62萬億，裡面大部分都是銀行房貸。

過去2015年那次救漲價去庫存，那個時候居民的杠杆率連40%都不到，現在已經達到了62%。

如果這次還想再來漲價去庫存，大家猜猜杠杆率要新增到多少？

小龍蝦個人認為，大概率在80%，還是90%

那麼問題來了，為什麼過去都可以漲價去庫存救樓市，這次樓市都這樣了還沒有錢來救一把？

這是因為，我們現在的負債率已經太高了。

有可能，僅僅只說一個負債率，大家有可能不是很能理解。

小龍蝦就簡單打個比方：

十年前的時候，我們每年收入5萬元，然後那個時候我們的負債是50萬，那是時候每年需要支付的利息按照5%來計算，需要支付2萬的利息，收入是5萬，减去了2萬利息之後，還有3萬元可以用來償還部分本金。

然後現在十年過去了，收入新增到了7萬，但是負債已經從50萬變成了150萬，這個時候每年利率還是5%。

每年所要支付的利息卻達到了7.5萬，每年賺來的錢都不還利息的，更別提本金了。

總結就是，杠杆不是想加就能加的，合理的杠杆可以刺激消費，過高的杠杆就是負債。

這就是，現在為什麼强行給樓市降杠杆的主要原因。

04、總結

最近大家都能感覺到，樓市變天了。

為了容納天量的流動性，避免通脹，也避免資金集中炒房，2021年9月2號宣佈成立北交所，某種意義上，這也是勸你不要炒房的明證。

自住可以，炒房不行。錢有新去處，並非炒房一條路。

好的地段如果短時間已經漲太多了，要避免回檔，以及定向政策爆破（短時間漲幅過快的區域肯定會有政策），不要追漲。

追漲一時爽，回檔幾年心凉。

參攷2017年高點追漲的，以及這一波二手房指導價都市，在指導價出臺前夜追漲站崗的。

選擇自己行業集中的區域，按地鐵站數畫圓圈。不要離就業崗位集中地太遠，這是原則。

到處都在宣揚的利好，實際上已經透支了。

未來的趨勢是：未來發展的溢價在一手房（土地出讓時）就體現出來，而二手房則更容易超前透支區域溢價，然後靠時間慢慢消化。

妄影像二十年前那樣，買到被低估的區域，然後通過區域發展再大幅吃到溢價的時代早就過去了。

保值的原則：有集中就業崗位，有集中就業崗位，有集中就業崗位。

為什麼很多人要北漂？原因就是，就業崗位是關鍵。

只要有集中的就業崗位區域，總會有成功的企業脫穎而出，覈心員工和高管就近選擇優質住宅的需求就在。