颱風“燦都”來襲

怒江新苑17號樓602室80多歲的老人告急：

屋頂又漏水了！

物業叫來工程隊趕去查看

卻也有難言之隱

原來，有著23年屋齡的怒江新苑

“底子”早就空了！

新進物業發現，社區商品房維修資金帳戶為零。新成立的業委會啟動維修資金續籌方案時，遇到不小困難。有人爽快交金，有人屏住觀望，還有居民很不服氣：“物業費、停車費我都交的，可我為什麼要交這筆維修資金？”

維修資金，有住宅養老保險金之稱，如果只用不充，很容易枯竭。隨著維修資金餘額瀕臨30%的紅線，甚至出現“赤字”，滬上越來越多的社區將面對這道治理難題：維修資金續籌。

居民為何不願繳納這筆錢

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怒江新苑建於1997年，屬於混合型社區，共有270戶業主，其中商品房129戶，售後公房141戶。

這是一個比較“窮”的社區，物業費很低，8毛/平方米，差不多是上海住宅物業費的地板價了。社區公共收益也微乎其微，主要來源是車位費。社區60多個車位很緊張，一些車主甚至要把車停在社區外面。

怒江新苑的停車位有限，公共收益不多。

“靠著物業費和車位費才勉強維持著社區的日常運轉。”居委會幹部告訴記者，之前遇到大的維修項目，物業就從維修資金帳戶裏直接走賬了。

2020年3月，中怡物業捕手。當他們進駐怒江新苑時發現，社區售後公房的維修資金帳戶尚有餘額，但商品房首期籌集的60萬元維修資金已用完。面對這個爛攤子，物業經理犯愁了：“這怎麼活得下去？”

《上海市住宅物業管理規定》第六十五條規定，社區專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會應當啟動專項維修資金籌集程式。

很快，社區啟動維修資金續籌事項。新選出的業委會和物業一起擬定方案，將每家每戶要分攤的維修資金拉了張清單。比如80平米的房子，一次性繳納6000多元。業主可以自己選擇去銀行繳費，也可以委託物業來收。一套流程走下來似乎很順利。但是當物業上門收費時，難題來了。

相當一部分居民不願意掏口袋，他們質問道：“我為什麼要交這筆錢？”“之前的帳本呢？錢用到哪裡去了？”

之前物業不規範的做法為後來者的接盤埋下了隱患。原先的班子也感到委屈：“每半年就有公示，該貼的也都在宣傳欄裏貼出來了，居民沒注意嗎？”

社區性質的複雜性也讓續籌陷入僵局。14號樓，只有一戶人家是商品房；23號樓，只有601、602是商品房，其他都是售後公房。得知售後公房的業主不用出錢，商品房的業主有點不平衡了：“老早辰光，阿拉買的是商品房，老紮台型的呢，沒想到現在還要補交錢。”

續籌方案原定3個月內完成，但從去年12月到現在，只有42戶業主繳費24萬元，僅占到應繳費的三分之一。很多居民還在觀望，有人甚至說“先交的居民吃虧了，再等等”。

“燦都”來襲，物業在疏通下水筦道。

記者採訪發現，那些繳費積極的居民，往往都是碰到維修愁難的居民，比如樓頂漏水，“六樓居民天天來報修。他已經繳了費，你能不去修嗎？我們趕緊啟動緊急維修，先墊了資金再說”。物業有些力不從心。

剩下的居民呢？屏牢！能拖一天是一天。社區業委會主任告訴記者，每週四業委會值班，就有居民來吵。“樓上漏水，和我有什麼關係。”這位居民不想交這筆維修資金，反過來他還問，“樓上維修為啥要用我的錢？”

維修資金這本賬，帳目清楚嗎

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怒江新苑的續籌難題，不是個案。

市人大代表錢翊梁所在代表工作小組，日前也提交了一份關於寶山區維修資金管理使用的調研報告。現時，寶山區有25個應啟動法定籌集的社區，雖已召開業主大會，向業主送達續籌通知單，但實際維修資金續籌入帳僅1個社區，且這個社區該次續籌入帳資金已在當年電梯維修中全部使用完畢。

市房管局的資料顯示，本市共有維修資金已劃轉至業主大會銀行帳戶的商品社區共7731個。其中，維修資金餘額低於30%警戒線的商品社區共300多個，占比3.88%。

由於建設年代較早，這些社區大都毛病纏身，出現了諸如電梯老舊、樓頂漏水、水管破損、污水筦道堵塞等問題，因維修資金帳戶不足，已影響到了物業的日常維修工作。

房子就像人一樣，到了一定年齡，需要保養。而誰來出錢，不少人頗有疑義。記者發現，和怒江新苑相似，拒繳居民問的最多的是“維修資金帳戶公開了嗎？帳目清楚嗎？”事實上，這是相當一部分社區續籌受阻的原因。市房管局的調研也發現，部分未進行續籌交款的業主主要是質疑社區維修資金、公共收益的收支不清、帳目不明，不少居民對社區物業服務不滿意。而收繳順利的社區，通常都有一個非常給力的“三駕馬車”，帳目也都清清楚楚。

半年前，華山花苑社區的維修資金帳戶也踩了30%的“紅線”，400多戶業主需要續籌。這個社區和怒江新苑一樣，房源構成複雜，不僅包括商品房、售後公房，還有公租房、回遷房。華山花苑的續籌更為緊迫，社區服役20多年的15臺“超齡”電梯等著更換。更換電梯以大樓為單元，只要某一單元有一戶未續籌，就會導致維修資金無法支出。

怒江新苑的垃圾箱房

社區為此做了很多工作，最終達成了一致，一時間啟動了續籌工作。每棟樓都設立了“樓長+層長+黨員骨幹”上門排摸和催繳制度，還將15臺老舊電梯更換上報為“我為羣衆辦實事”居民區項目清單。

“業委會定期公示帳目，當居民們要求看帳本時，每筆賬都清清楚楚，”陳家巷居民區黨總支書記盧曉燕說。如今，原本欠款的400多戶减少到10戶業主，5臺全新的電梯日前已進駐華山花苑。

維修資金續籌受阻，照見了社區治理的“短板”。續籌難的社區，往往也是“三駕馬車”比較薄弱的社區。市房管局維修資金科科長李哲告訴記者，繳費比例低的社區居民普遍反映，業委會成員年齡偏大，自身精力及專業能力有限。還有部分業委會面臨換屆改選或處於癱瘓狀態。部分物業也有畏難情緒，擔心續籌會造成社區衝突，“物業費都難以收齊，維修資金續籌更是難上加難了”。

“如果帳戶不够透明，業主也只顧自家門前雪，那麼維修資金就很難收繳；而帳戶不足，會讓社區運營陷入更加困難的境地，居民對物業也更加沒有信心，更不願補繳。這就陷入一個惡性循環。”錢翊梁等在調研中發現，很多業主對社區內非自己居住的住宅修繕通常拒絕簽字，認為自己非直接受益者，業委會、居委會難以徵集到大多數同意的表決票，致使維修項目擱置。

“本來還想與過去的物業切割，現在發現沒法逃避。”幾場座談會之後，怒江新苑的業委會也想通了一些問題。“上届業委會、物業的操作有些不規範，但我們還是要交代清楚每一筆資金的去向。只有帳目清晰，才能讓居民無話可說。”

公共收益的“蓄水池”

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維修資金這本賬背後，關係一個“蓄水池”。

李哲列舉了一組數據。截至2020年12月底，本市維修資金劃轉業主大會銀行帳戶的商品社區共7450個。其中，公共收益已入帳業主大會帳戶的共6042個，收益入帳率為81.1%，較2019年同期提升5.14%。2020年全年，累計公共收益入帳金額為10.76億元，補充維修資金5.4億元，補充比例較2019年提升3.1%。

可見，公共收益是補充維修資金帳戶的重要來源。

“燦都”來襲，怒江新苑的物業在清理社區綠化

事實上，續籌順利的社區，往往比較富足。普陀區的雲都苑社區最近也在做電梯更新。該社區建於上個世紀90年代末，社區有3幢高層6部電梯。電梯使用年限已近20年，近兩年電梯故障頻發，去年9月，經社區業主大會表決，雲都苑對社區6部電梯進行全面更新，12萬餘元費用由社區維修資金支付。業委會瞭解到這是一筆大支出，就一直有意識地通過新增社區快遞櫃、新增社區廣告屏以及改革社區停車方案等管道提高社區的公共收益，為補充社區維修資金做足了準備。

用公共收益來補充維修資金，保證了很多社區的“蓄水池”穩定。可是相當一部分居民區，源頭活水太少。“富裕的社區有各種新增開支的辦法，而窮的社區，物業費甚至都不足。”李哲坦言，實地走訪發現，很多老舊社區、混合型社區的物業費較低，仍是0.8元/平方米，甚至更低。

採訪中，一些社區業委會、物業企業表示，隨著原材料、人工成本的不斷提升，企業的成本逐年提升，然而物業費卻始終停留在十幾年前的標準，由於物業費調價難，社區只能將大部分甚至全部的公共收益用於補貼物業費不足，於是這類社區的公共收益就無法為維修基金進行蓄水。

資料顯示，在全市339個應續籌的商品房社區中，沒有公共收益能够為維修交款或者補充資金的社區約占1/3，這些社區也將是續籌工作的重點。

怎麼辦？在錢翊梁等看來，一方面要强化維修資金的使用監管，推進公共收益公示和資金入帳，透明合規做好收益補充維修資金相關工作，同時建議抓緊研究物業費的調價機制，引導業主通過物業費第三方評估服務，逐年提升物業費，推動社區公共收益補充維修資金，從源頭上减少維修資金應續籌社區。

將複雜問題分解

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養老保險金，已是常識；住宅物業養老保險金，對相當一部分人來說，還是新鮮的概念。

採訪中，不少代表認為，現行的維修資金管理辦法，對維修資金續籌的約束性和實操性不够，部分業主對於法定續籌缺乏認識，即使收到了續籌交款通知書，也未加重視，交款意願不高。

如何提高居民的交款意願？金橋鎮的陽光歐洲城二期社區做了有意的探索。

社區原先的天溝老舊破損，下水筦道彎道多，導致排水不暢、雨天漏雨。居民想維修，但發現維修資金帳戶餘額不足，怎麼辦？

社區75號-84號業主成為“第一個吃螃蟹的勇士”，他們在社區率先達成了籌措維修資金的共識，業委會圍繞“願不願意修、誰出錢修、誰來修、誰來監督”來佈局，考慮到每戶可承擔的額度，將眾籌資金定為每戶1萬元。

去年下半年，75號-84號房屋啟動房屋維修，重排了下水筦道，重新做了防水天窗。這些閃亮工程完畢後，這排業主成了最好的示範。社區其他業主也開始主動要求維修，現時，社區已有4排房屋眾籌了了維修資金，完成了維修項目。

“一個複雜的問題可以分解若干問題，單點破局後，就容易複製推廣了。”一些代表認為，陽光歐洲城二期社區的探索很有借鑒意義，居民區可以從門洞入手，一個門洞就是一個“利益共同體”，如果社區裏一棟樓裏能够續籌成功，往往會帶動其他門洞。

走司法途徑也是一種策略。現時，華山花苑社區已有400多戶人家繳納了維修資金。“電梯一事拖不起，我們先墊付了資金開始維修。”盧曉燕說，社區還有十多戶業主沒有繳金。對這些業主，業委會已經為下一步的催繳做好了準備：先讓銀行發催交單，如果業主還是不交，業委會將啟動法律訴訟程式。“當然，我們也不希望走到這一步。”

位於合肥路上的復興苑社區，同樣表示要走司法途徑，社區靠眾籌維修基金得以更換電梯，還有幾戶業主還未繳費。“我們打算勸說為主，假如遲遲不交的話，由業主大會授權，業委會出面走司法途徑解决，換其他居民一份公平。”

政府部門也在“硬約束”上下功夫。比如二手房交易環節的限制，業主比如補足專項維修資金後方可交易。本市還開發了交易環節補足維修資金的應用程序，自7月22日上線以來，二手房交易補足維修資金成功支付近600筆，金額130萬元。記者還瞭解到，市房管局會同市公積金中心等部門專題研究，探索創新公積金補充專項維修資金的政策機制，同時探索建立維修資金續籌信用制度，個人一旦拒繳維修資金可能會納入征信。

解放日報·上觀新聞原創稿件，轉載請注明出處

作者：王海燕

微信編輯：皮小姐

校對：佳思敏