近期，筆者到粵西幾個縣去調研樓市，發現縣城的商品房項目普遍都有15-20層，完全是大城市的手筆，這與想像中的縣域樓市很不同。而且，縣城的主政者都在談舊改、建新城、搞新區，動不動就要謀劃1000畝的大樓盤。問題是，縣城的房子實在太多了，比如縣城居民買地自建住房很普遍，到處都是5-10層的自建房，空置率高、租金低（大概10元左右/平米每月）。

當下的縣城樓市

同時，縣域樓市這幾年很熱鬧，在機關事業單位、國企等就業的家庭普遍有2套或以上住房了。筆者納悶了，哪來的這麼多需求呢？一圈調研下來發現，縣域樓市有三大購買力。一是“進城購房需求”。這幾年縣城的集中度在提升，村鎮小學中學裁撤了很多，留下來的，辦學質量也不盡如人意。首長部門說“老師的小孩都送到縣裡、市里讀書了，能指望辦學質量嗎？”

所以，即便是面對6000/平方米左右的縣城房價，鄉鎮村居民為了小孩買房、勒緊腰帶、進城購房，絲毫不含糊。當然，各個縣的教育政策也在有意識地引導，入學購房需求很旺盛。二是“返鄉置業”。這兩年，珠三角房價明顯上升（特別是廣州和深圳），粵西常住人口近2000萬，外出打工多，基本上在珠三角，廣州和深圳占了大半，返鄉置業占到購房需求的1/3左右。

而且，即便在珠三角買了房，甚至在縣城也有自建房，但很多人還是有回鄉買房的願望，或者給父母住，或計畫回鄉創業，有的買房受到宗族觀念影響、同鄉人買房的示範效應等。總之，返鄉置業這幾年沒斷過。近年來，還有一類新的需求在崛起，就是文旅度假項目。海南啟動全島住房限購後，靠近海南島的粵西，氣候環境適宜、海岸線長，很多文旅大盤熱賣。

筆者參觀了幾個項目，動輒就是規模上萬套的大項目在開發，但還是很受歡迎，購買客戶主要來自四川、重慶、湖南、湖北、東北等省市。看來，基本生活需求滿足以後，康養、休閒、度假等美好生活訴求確實很强烈。一套房子大概賣到50-80萬，對很多周邊省份或內地富裕的人群來說，並不算貴。同時，珠三角居民週末度假的需求日益興盛，專案開發後，不愁售後返租。

這就不奇怪，為啥縣域在地產項目上手筆越來越大，甚至向大城市看齊。不過，樓市表面的紅火，難掩背後的隱憂。為入學而進城購房，看似需求剛性，但本該在鎮域滿足的教育需求、住房及消費需求，卻被動在縣城以更高的成本解决。農民傾囊而出的群體性購房，是以犧牲和透支其他消費為代價，結果就是弱化了鎮域經濟，村鎮建設水准與縣城差距越來越大。

另外，不管是農民進城購房，還是“返鄉置業”，抑或是康養度假需求，一窩蜂地釋放，顯著推高了縣城的房價，助長不合理的消費模式。調研發現，3-4房、100平米以上戶型的新房項目在縣城最受歡迎，這就導致縣域主政者盲目樂觀，行為短期化、縣城超能力建設、“小馬拉大車”，甚至走上大城市才有的“高密度、建新區、搞舊改”的空間擴展路徑。

但是，購房需求看似紅火，但並未帶來等量的人口集聚、居住需求。這就要命了，人不在這裡住，對樓市而言就是無本之木，因為給當地貢獻不了永續的就業和稅收。結果就是，房子密密麻麻的，但本該配套的水電管網氣路等市政設施，學校、醫院、環衛等公共服務設施，當下的縣域財政和投融資模式根本無法支撐，結果是斷頭路到處都是，社區公共部分無人打理。

過去十幾年，各地做强大都市、圍繞大城市打造都市圈，人口過分向大城市集中，導致高房價、都市病等。鼓勵縣域發展是我國新型城鎮化的一條路子，既能滿足農村居民對城鎮公共服務、就業的需求，也能降低城鎮化成本，還能培育內需的支撐點。但是，縣域經濟並不是“一縣獨大”、更不是“房地產化”，而是鄉村振興、鎮域經濟、縣域經濟協同推進。