一年一度的金九銀十又來了。

今年和往年很大的不同是，一二線熱點都市全面爆冷！原本就不熱的西北及北方二三線樓市依舊很冷，降價、特價房全面開始跑量。

回顧過去5年，這是第一次，全國樓市如此整齊劃一的走到了一個頻道上。

那就是都很冷，或者開始轉冷。

1

先看廣州：

作為2021年房價漲幅最大的都市之一。

8月31日廣州二手房交易參考價公佈後，十天的時間，廣州市場降溫還是非常明顯的。

先是9月1日貝殼鏈家隱去了歷史成交價。

隨後廣州沒有10萬+以上的二手掛牌價。已出參考價的社區，基本上都是原市場價上7-8折。

緊接著官方明確所有交易均參照參考價開展業務，多家表示銀行跟進。

當然廣州的二手房東一定會最後掙扎一下。

比如，某些業主確實按照參考價掛牌，但當仲介和買家趕到現場時，發現業主其實是想要搞價高者得的套路。

但這些亂象持續不了太長時間。參照深圳經驗，就會知道廣州接下來扛不過三個月。

2月深圳二手房指導價出來之後，樓市也是最先進入賣家硬抗的階段。

但是隨著持續不斷的補丁政策，下架高價房源，限購陞級，調整打新規則，監管仲介，重錘炒房客等等。

仲介先扛不住了，閉店、轉行拉開帷幕。

接著是賣家，發揮主觀能動性賣房，但除了降價，已經別無選擇。

囙此，對於接下來的廣州樓市，賣房人要做好降價準備。買房的這個時候最好不要沖進去買了。

2

再看深圳。

深圳8月份的二手房成交量出來了，只有1979套，同比下降80.64%！

不僅如此，深圳二手房實際成交價已經開始下跌。

當然，現時業內對這個數據是有的爭議了。

主要分歧在成交量下跌不是房價下跌。現時只是沒有成交，不能作為房價下跌的依據。

這是大實話。

但量價是互為促進關係的。量漲價漲，量跌價一定會隨著跌。

關鍵看政策能過堅持多長時間。

如果一年內就放鬆，價格確實跌不下來。反而會因為需求被累積導致後期房價强烈反彈。

但如果持續兩年呢？三年呢？

在二手房參考價發佈近7月之後，深圳樓市已經不是躺平了，而是徹底凉了。

這就是未來廣州樓市會走的路。

當然，很多廣州的朋友會說，廣州和深圳二手房指導價是有很大不同的。

廣州指導價主要集中在天河，越秀，海珠，番禺，黃埔，主要是一手熱盤紮堆以及一二手房漲幅都較大的板塊之內。

所以相比深圳，廣州只是讓市場冷靜而已，不會出現深圳樓市冰封的情况。

還是太樂觀了！

官方已經明確，這只是第一批指導價，根據政策內容，後續廣州還將持續跟進，參考價涉及範圍會不斷增大，直到覆蓋全市。

所以深圳的今天一定就是幾個月後的廣州。

對於廣州的賣家，能降一點就早點賣，要是想硬抗，那就做好扛三年的準備，就不要賣了。

3

再看成都：

成都也是分批次出參考價。

自5月28日，成都正式發佈二手房指導價政策，到2021年的8月，第三批二手房指導價發佈，現時已經有745個二手房社區出臺了指導價。

從已出二手房指導價看，普遍比掛牌價打七折。

現時成都市超過39300元/㎡的房源，全部下架。

所以，成都現在的情况是，二手房買賣雙方進入觀望狀態，出了指導價的社區，房東扛著不降價，未出臺的社區，買房人在等著出指導價。

囙此，在過去三個月，成都成交量大幅萎縮，經過三個月的消化，成都二手成交量已經連續三個月跌破4000套。

從市場一線來看，願意下調價格的賣家增多了。

我之前在成都看的一些二手房，現在仲介給的電話都是價格好談。

比如高新區的一些社區最近的降價房源都在新增。一般是小戶型降了5%左右，大戶型降了5%-10%。

但是一些有硬傷的房源和社區，降價幅度已超過10%。

隨著二手房指導價威力的持續效應，成都房價進一步下跌的壓力在持續增大。

所以當下在成都，賣家最好是降價快點賣。買房的最好是躺平，先不要買，三個月後在看。這三個月可以考慮優化一下融資管道，再想辦法弄點錢。

成都是存在機會的，所以要時刻關注這個市場。

4

再看西安：

上周西安公佈了二批次集中供地最高限價，基本高於現時各個板塊的新房均價。比如港務區現時的均價是一萬四五，限價給的後期均價是一萬五到一萬八。

所以現在很多西安的朋友預判，西安接下來還會漲。因為麵粉比麵包貴了。

我還是堅持6月份對西安市場的預判，西安市場無論出什麼“利好”政策，西安樓市都是强駑之末了。

更何况這算什麼利好呢？

大家不要在被“最高”所誤導。這是政府給出的最高限價，不是開發商拍出來的價格。

在西安市場趨勢這麼明確的情况下，如果開發商還爭先恐後的拍到最高限價，只能說西安割了開發商的韭菜，開發商一拍拍到了山崗上，接下來有它的好日子。

現在西安市場什麼光景，二手房限價，限售，限購陞級，限土拍溢價，這種情況下，連深圳、廣州、杭州、上海都不敢說自己房價還會漲，西安真的是好膽識。

再有一個，西安新房之所以很火，一個很大的原因是因為一二倒掛，導致的搖號熱，大家都去搖，搖到就賺到，所以市場很火。

現在是什麼情况呢？

二手房限價，西安住房成交參考價格，最高23755元/㎡，最低價格8894元/㎡，這個價格對現有房價體系的衝擊很大，基本是對此前住宅掛牌價格打7折。

在這種情況下，提高新房價格，沒有了倒掛紅利，大家打新的熱情自然就下來了。

打新不熱，二手房限價更不會熱。

市場不就冷了嗎？

其實從二手房參考價就能看出來，西安的地價和房價是兩個體系，比如某社區二手房參考價1萬/㎡左右，但其周邊新項目樓面價1.6萬/㎡。

這種情況下你會能會認為，這個樓面價1.6萬/㎡新房項目能帶動周邊二手房參考價是1萬/㎡的社區房價上漲嗎。顯然是不能的。

現在不應該可憐拿這塊地的開發商嗎？

大概率將來賣房會很難。包括此次推出的高於周邊新房價格的限價地。哪個開發商照著最高限價拍，這個開發商未來兩三年會賣的很慘。

大概是因為最近西安市場波動太大，很多西安本地朋友都在諮詢西安還能買嗎？

6月份去西安調研，當時我在《大白的買房實操圈》裏說，7月前後，西安肯定出大殺器政策，所以西安是賣出，不是買入的時機，特別是投資。自住的話，建議躺平。

畢竟要買早買了，現在真的不要著急了。幾年都等了，真不差這幾個月，既然已經等到了今天，那就索性再等幾個月，等到年底，至少新房“打新熱”不熱了，二手房回檔了，再看看。

如果說你現在是置換，那麼你最好是先賣再買，千萬不要先買再賣。簡單說現在是著急賣，不著急買。

5

最後說一下合肥——

合肥的二手房指導價只針對部分學區房，首批實施範圍共16個雙學區。

雖然涉及範圍很小，但因為打擊是樓市裏最冒頭的，所以對市場的威力是大。

市場上有些業主有點繃不住了。特別是合肥現時掛牌激增，如果你看一下合肥仲介的朋友圈，天天都有大降價房源出來。

當然仲介朋友圈是誇張的，但你可以看到趨勢，合肥二手房市場已經降溫，特別是成交量也是持續下降。

比如現時政務區在售的109社區中，其中有63個社區近90天為0成交。

所以接下來市場轉向不可避免的，但因為合肥政策相對是溫和的，合肥相對來說價格回檔的壓力會小一些。

簡單說，漲，不要想了，但是下跌幅度也很小，大概率就是橫盤陰跌的狀體。

所以計畫買的，現在有合適的房源可以買。

沒有合適的，也不用著急。

如果想要賣的，可以加快賣的速度，現在是賣出的好時候。

因為你即使等一等，市場也不會好轉，甚至可能更差。

特別是一些房源有硬傷的，這一點可以參照一下成都現時的狀態，可以說現在要抓緊賣，賣晚了，就不好賣了。

6

除了以上都市，9月還有多個都市出傳出成交量驟減的資訊。比如上海、重慶、武漢等等。

所以，接下來樓市會有哪些新走向。

第一、熱點都市轉凉。三價模式成調控標配。

接下來，溢價率限地價，備案限價限新房，指導價限二手房，三方定價模式將成為熱點都市樓市轉凉的標誌。

如果你所在的都市採取的這種模式，不用懷疑，接下來樓市變凉，房價回檔不可避免。

現時採取這種模式的都市有，深圳、廣州、上海、合肥、成都、西安。

第二、打擊房產金融内容是一個長期政策，二手房貸不足將是常態。

接下來凡是房價大漲過的熱點都市，出二手房指導價，只是時間問題了。

比如東莞。東莞就是一直說要建立二手房指導價機制，但是就是不出。

我們可以關注一下東莞，10月之前，就會出了。

但北方、西北絕大多數的二三都市都不會出二手房指導價。

因為市場太冷，房價沒漲，還不配出。

第三、非熱點的二、三線都市，繼續凉。防止下跌，將成為樓市調控的主旋律。

放眼全國，除了長三角、珠三角等一二十個熱點都市需要採取防止樓市過熱、房價上漲的調控政策，更多的二、三線都市面臨是如何防止房價下跌，樓市過冷、土地流拍。

這是更多都市需要面臨的問題。

比如說青島、鄭州、天津，這都是北方比較典型的二線都市。救市管道大概會有三種：

1、人才買房補貼；

2、農民工買房讓利，比如長春打八五折

3、定向的實體經濟低息放水；

其中救市以補貼、買房讓利等管道為主的都市，補貼越多，越不值得。

定向的信貸放水的都市值得重點關注。

第四、二手房、土地市場的冷淡導致更多人延后買房計畫。

對於開發商來說，最後一個回款機會就在金九銀十，但9月剛開始，市場爆冷如當頭棒喝。囙此，11月、12月將成為開發商降價跑量的最後時間。在此之前，更多的開發商會選擇搶跑，畢竟跑的越慢，回款壓力越大。

對此，有興趣的可以進《大白的買房實操圈》，不定期更新這些都市的市場分析。