作者：公子不悔

在房地產市場，深圳和杭州被公認為炒房第一城和炒房第二城。

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炒房第一城深圳，二手房已經徹底冷了，而且是量價齊跌。

深圳中原地產，8月份深圳二手房成交量跌破2000套，進入“1”字打頭時代，僅為1979套。

過去十年以來，比這還低的只有受疫情影響的2020年2月，當時的成交量是1667套。2019年2月，成交量為1997套，也在2000套以下，但無論是2019年2月還是2020年2月，都遭遇了春節影響。

囙此，如果排除春節期間的月份不計算的話，2021年8月份深圳二手房成交量1979套，創下了十年來單月新低。

製圖：都市財經；數據：深圳中原地產

價格方面，根據國家統計局公佈的數據，深圳二手房已經三連跌，5月份環比下跌0.1%，6月份環比下跌0.2%，7月份環比下跌0.4%，8月份的數據要等到9月中旬才公佈，就成交量形勢來看，8月份的房價跌幅會繼續擴大。

此外，根據深圳中原地產的資料顯示，有63%的二手房價格在下跌，也就是說有一大半的二手房在跌。其中跌幅在5%以內的占18%，跌幅在5%以上10%以下的，占了45%。

深圳二手房冷卻的主要原因，一方面是二手房官方指導價。

二手房官方指導價，主要起到了降杠杆的目的。比如一套房子，原本的掛牌價是1000萬元，而官方指導價是800萬元，銀行是根據指導價給予貸款。

也就是說，若有人買這套房子，原本首付只要300萬，可以向銀行貸款到700萬，但二手房官方指導價之下，銀行最多只能給予560萬貸款，自己需要掏腰包440萬才能買到。首首付較之前要新增140萬，這讓很多人不得不放弃購買。

另一方面是房貸政策收緊，這一點等下再說，因為這個因素也是導致杭州二手房轉向的重要因素之一。

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與炒房第一城一樣，杭州的二手房也冷了，而且8月份成交量同樣創下10年來單月新低（不含春節月份）。

資料顯示，杭州的二手房從今年3月份見頂以來急轉直下，8月份，杭州（不含富陽、臨安）的二手房成交量跌破6000套，僅為5602套。

這一數據，並創下近十年來8月單月成交量最低值。

製圖：都市財經

價格方面，和深圳一樣，杭州差不多一半社區的價格在下調。

8月份杭州成交量Top100社區網簽價格變化

根據時代財經爆料，為了儘快將房子售出，杭州有業主明確表示，將為幫其賣出房子的仲介提供5萬元的個人獎勵，有效期至10月底。甚至還有業主提出，一旦成交，最高可獎勵仲介50萬元。

足可見，杭州的二手房市場有多冷。

導致杭州二手房轉向的主要因素，是金融杠杆收緊，購房貸款放款週期延長，貸款利率新增。

收緊房貸政策，可以理解為短期內直接撤銷了杠杆。

這個因素不僅是導致深圳二手房冷卻的因素之一，也是導致杭州、上海、成都、西安、廣州、寧波等熱點都市二手房成交量轉向的因素之一。

受央行與銀保監會對銀行施壓影響，銀行給予房地產市場和個人住房市場的貸款額度受到了限制，在這種背景下，今年以來，各銀行紛紛對首套房和二套房加息，尤其是二套房。

此外，還不斷延長放款週期。

現時，杭州二手房的放款週期，基本要4至6個月，如果現在申請，肯定是要等到明年才能批下來。

上海、廣州現時放款基本是半年起步，北京需要4至6個月，有的銀行甚至直接叫客戶明年再來。深圳貸款一些銀行需要6至8個月。

此外，根據克而瑞調研結果顯示：

追跡的30個重點都市半數以上都市新房放貸額度緊張，放款週期較上半年持續拉長，七成以上都市較2021年上半年利率均有不同程度的上調。

二手房貸款更是“難上加難”，調研的23個都市放款週期基本在3-6個月，六成以上都市近乎“停貸”。

放款週期拉長，甚至停貸，這才是最致命的，也是多數都市二手房轉向的最重要原因。

無論深圳的二手房官方指導價，還是上海的三價就低，雖然降了杠杆，但至少還有款可貸。但放款週期延長，甚至停貸，則是直接斷杠杆，除非全款買，不然就得先排隊再說。

當然，杭州8月份二手房成交量創新低，還有一個因素，那就是8月份的新政。

8月5日，杭州《關於進一步加强房地產市場調控的通知》，提出：

落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。

此外，非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。

這一招，一夜之間讓幾十萬人喪失了房票。需求减弱，預期减弱，才有了8月份的成交量創新低。

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從現時的形勢來看，房貸政策沒有放鬆的迹象，反倒仍在收緊，也就是說，購房貸款接下來還很難。

這意味著，多數都市的二手房成交量會維持在低位。

關鍵問題來了，對於深圳、杭州來說，現在還能買房嗎？

本號的觀點是，當然能買。

像深圳、杭州這類都市，撐起房價的主要還是剛需，現時的成交量下跌，主要是壓制了需求，而非失去了需求。

像這類剛需支撐的都市，房價調整幅度非常有限。而且，深圳、杭州又是常住人口新增位居前列的都市，這樣的都市長線還是會緩慢上漲。

囙此，對於當下的剛需來說，兩座都市依舊可以買，當然，考慮到二手房在調整，最好買新房。

一方面，深圳、杭州的新房依舊堅挺，杭州的打新熱依舊很旺盛，深圳的新房8月份成交量創2月份以來新高。

另一方面，深圳、杭州的新房都限價，相比同片區的二手房都要便宜。