原創劉曉博

最近，有兩個大城市的公寓價格，出現了大幅下跌。

它們是：長沙和昆明。

如果你用“長沙+公寓+大跌”來蒐索，可以找到一堆如下的新聞標題：

如果你再用“昆明+公寓+大跌”來蒐索，也差不多：

關於昆明的公寓，媒體還報導了一個典型案例：

王女士向“都市時報”反映，她於2019年11月出資1400多萬元，買了巫家壩某樓盤一整層共14套公寓。“買來是打算做飯店的，我全款付清了4套房，還有2套是貸款，剩下8套共交了500多萬元分期款。當時購買的價格是每平方米11000元不到一點。但是最近我朋友也買了這個樓盤，我才知道現在價格只是8000元/平方米左右。我真的覺得虧大了！現在希望開發商能把8套房的500萬元分期款還給我，其他付了款的6套，我就不管了。

王女士是否拿到了退款，沒有看到公開報導。一般來說，難度極大。

在現時市場氛圍下，開發商的資金鏈也非常緊張。王女士的購房款，十有八九被開發商支付出去了，因為承建商、資料供應商也等著用錢。

為什麼長沙、昆明的公寓價格大跌？

最主要的原因是當前樓市普遍比較低迷，而公寓沒有限價（限跌）。

住宅有限價，限價的意思是控制漲幅，也控制跌幅，最近有10來個都市出臺了限跌令，比如江陰、唐山、瀋陽、昆明等。

其實所有的城市住宅都限跌，只是沒有在近期發文而已，這是調控的重要手段，有點類似“跌停板”。

正因為住宅有“跌停板”，一般控制在10%以內，有的是5%以內，所以一個城市住宅市場再差，也很難看到大跌。

但公寓就不一樣了。公寓一般不限價，只有在深圳等極個別都市，曾有限漲要求。

所以公寓就“先跌為敬”，率先“裸奔”了。

第二個原因，是長沙、昆明的住宅本來就不稀缺，供應偏於過剩，但公寓供應量又很大。

上圖是長沙市內5區公寓的“去化週期”。所謂“去化週期”，是按照過去幾個月的平均銷量，現時庫存的公寓需要用多少個月才能賣完。

可以看到，芙蓉區的公寓去化週期高達93個月，也就是7.75年才能賣完，前提是不新增新的供應量。其他幾個區，也大多在2到3年。

昆明的情况比長沙有過之而無不及，據“每日經濟新聞報導”：截至2021年上半年，昆明公寓市場存量達448.7萬平方米，同比2020年同期增長11%，去化週期達55個月。

持續降價後，在長沙和昆明的覈心區，位置、配套不錯的公寓賣6000到7000元是非常普遍的現象，還有些位置不錯的公寓跌破每平米6000元。

但在長沙，有些景觀獨特的奢華公寓，仍然賣到每平米3.5萬元以上（一般帶奢華裝修），遠超當地優質住宅的價格。這些高價盤，把自己視作長沙的“深圳灣壹號”。至於它們什麼時候才能完成“去化”，只有天知道了。

長沙、昆明的公寓慘狀，是否應驗了那句話：公寓是個坑？

很大程度上是這樣。

經常看我文章的讀者應該記得，我一般只建議大家買深圳和上海的公寓（均不限購）。而且必須是真正的商務公寓。

為什麼會這樣建議？北京和廣州的商務公寓值得買嗎？

北京是沒有問題的，當前商務公寓價格非常低，從長期抗通脹的角度值得買。但問題是，北京的公寓都是限購的，你必須擁有北京住宅的購買資格，才能買公寓。而且個人買公寓不能貸款，你需要全款支付。

北京為什麼這樣嚴厲“限商”？是因為之前開發商大打擦邊球，一度讓北京市場新房供應的超過一半，是不限購的各種公寓。而中央要求北京紓解非首都功能，所以絕對不能容忍這種做法。

所以從2017年3月開始，北京的公寓限購、禁貸。其結果是公寓價格下跌，長期跑輸大勢。

但北京公寓的租金不比住宅低，有的甚至還高一些。公寓的售價價格，普遍不到住宅的一半，所以北京公寓的租金回報率非常高。於是公寓成為北京有購房資格的人的重要投資紅利，外人很難染指。

廣州是最弱的一線都市，至今有兩個區尚未限購（從化、增城），這在北上廣深裏是唯一的。廣州住宅供應量偏大，住宅並不稀缺，而且有人才購房等通路，所以公寓價值不高。

公寓不限購、價值高的，首推深圳，其次是上海。

深圳住宅供應量和存量，都遠遠低於上海，這讓深圳的商務公寓價值凸顯。而且，深圳的商務公寓有跟住宅平權化的傾向，比如已經允許通煤氣了，很多區可以申請學位，有的區跟住宅差別已經不大（比如鹽田區）。

就在昆明、長沙公寓大跌的時候，深圳還出現了公寓搖號的情况——南山區華潤城一批庫存的公寓現樓，由於購買者眾多，被迫採用搖號管道銷售。

上海的公寓也有價值，因為上海限購比較嚴、戶口很難搞。再加上國家不斷給利好，上海的發展前景可期。

現時深圳和上海的公寓都沒有限購，其中深圳有限售（5年）。另外，公寓也沒有限貸。

但市場一直有傳聞說，上海公寓可能會限購，這個只能等官宣了。至於深圳，商務公寓已經不批地了，只有之前拿地的還能繼續建設銷售。

深圳上海位置好、配套好的商務公寓，適合自有資金充裕、立足中長線的投資者持有，作為養老工具是非常理想的。

所謂位置好，一定要是政府重點發展的片區。比如上海的虹橋商務區、浦東、五大新城等，深圳的南山、光明、寶安、福田，或者東部的一些特殊的片區（比如大運等）。所謂配套好，最好是“捷運+商業綜合體”的上蓋，或者在500米範圍內。

而且，公寓也要有好的學區。萬一將來能申請學位了呢？其實深圳很多區已經可以申請了，關鍵看孩子父母的社保年限、戶口年限，如果這方面積分高，即便的住公寓也可以申請到名校。

當然，公寓這個大類別裏，還有很多講究。按照權利來說，商務公寓級別最高，其次是商辦公寓、產業公寓、產業商辦公寓等。

有些都市裏，還有住宅性質的公寓。比如深圳的單身公寓，是R3住宅用地上開發的小戶型，其實質是住宅，屬於限購範疇，但申請學位的時候可能被歧視；在比如在成都，光照不足的住宅也在不動產證上注明是公寓，但其實就是住宅。

真正的公寓裏，商務公寓是級別最高、權利最充分的。你買之前，可以在售樓處看土地證和合同樣本，看看裡面關於土地性質、房屋性質是如何寫的，尤其是合同樣本，必須是“商務公寓”才能簽，否則就可能是騙你的。

商辦公寓，是辦公大樓改的，打了政策的擦邊球。但一些地方默許了，也就上市了，在契约裏一般表述為“商辦”，而不是“商務公寓”，這種房子可能徹底沒有學位或者徹底無法落戶。但我也只能說“可能”，因為有些最終也能申請學位，完全看地方政府。

另外，在產業用地上，也會建設出類似辦公大樓或者商務公寓的產品，一般是M0用地。其中的辦公大樓，可能也被改為公寓。這種公寓，其實標準名稱叫“工業區配套宿舍”，其中批地時就是“宿舍”的，是真正的產業公寓；研發辦公用房改的，只能稱之為“產業用地上的商辦公寓”。前者權利更全一些，後者可能違規。

凡是產業用地上建設出來的房子，一般只能賣給企業。如果個人買，需要注册一個公司，而且每年會產生房產稅，公司要年審（一般有仲介機構代理）。將來賣的時候，可以通過賣公司股權的管道避稅，但買方因為是買公司股權，是無法貸款的。

還告訴大家一個規律，做成LOFT的公寓，往往是商辦公寓，而不是商務公寓。而且做成LOFT（兩層或者多層），一般是違法的。但很多地方沒有真正監管，有的地方則要求拆除。

儘量買真正的商務公寓，儘量買深圳、上海重點發展片區配套好的商務公寓，這是我對大家的建議。

當然，在其他中心都市裏，當商務公寓的價格低於同地段住宅60%的時候，公寓的價值也會顯現。但公寓的流動性不太好，主要是交易稅費偏貴。未來隨著房產稅的改革，公寓交易稅費偏高的局面可能會改觀。

價格超高的奢華商務公寓，比如深圳灣壹號之類的，屬於富人的玩具。投資效率肯定是非常低的，但富人自有他們的邏輯：

錢來的太容易了，幾個億放在手裡也是貶值，也很難出境，怎麼辦？花一兩個億買套奢華公寓玩玩吧，可以用來彰顯成功、接待合作夥伴、促成更大交易。這種公寓是很難漲，但畢竟可以保值。買輛好點的勞斯萊斯不也要1000多萬？車能保值嗎？

所以，咬著牙貸款買奢華公寓的，多少都有點“二”。沒有一次性付款能力的人，不建議買價格超高的奢華公寓，因為它根本不是好的投資——除非出現史無前例的大通脹。

當前的中國，基本不可能出現大通脹。看看我們M2的走勢吧：

國家鐵了心，要維持人民幣幣值的穩定。所以我們可以預見的通脹，仍然是常規的通脹，而非大級別的。