這幾天，一直被大灣區“刷屏”。

先是9月5日，《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》出臺。橫琴由“自貿區”陞級為“粵澳深度合作區”，珠海橫琴進入了全新的發展階段。

後是9月6日中共中央、國務院印發的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》正式發佈。《方案》明確，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，是之前的8倍，相當於1.5個福田。

橫琴陞級，前海擴容將為兩地的房地產帶來什麼影響？廣州的自貿區南沙又如何自處。專家對此發表了不同的看法。

趙卓文

兩大合作區方案出臺，房地產大有作為

從橫琴和前海兩份方案看來，房地產並非主角，那麼房地產只能成為“局外人”嗎？國內著名房地產行業研究專家、廣東省房協專家委常務副主任委員趙卓文認為答案是否定的，“房地產行業不但能有作為，而且是可以有大作為。”

其表示，兩大合作區擴容後，居住空間，商務空間和產業發展空間，都將有新需求。前海和橫琴的房地產發展，仍有很大潜力。

以橫琴為例，橫琴由“自貿區”陞級為“粵澳深度合作區”，橫琴有望成為促進澳門經濟適度多元發展的新平臺，並成為澳門居民生活就業的新空間，合作區內企業所得稅等優惠政策將更完善，對企業和高端人才將極有吸引力。

囙此，橫琴的房地產市場將發生重大改變。首先，橫琴的居住類物業價格將上漲。其次，產業用地價格將上升。所以，這幾年來，在橫琴投資房地產的企業和個人，將進入收穫的季節。

而對於前海擴容，趙卓文認為前海合作區的目標是打造全面深化改革創新試驗平臺，建設高水准對外開放門戶樞紐。在此基礎上，房地產仍有潜力，仍可進行投資。

橫琴和前海的未來發展，房地產一定不是主角，但是，趙卓文表示，中國房地產發展了40年，就是從做配角起步發展起來的，囙此，“在橫琴和前海，房地產業一定可以做好新時期的配角。”

李宇嘉

前海爆發式的規劃炒作紅利已過去

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為前海擴容擴的是制度和創新，不是地產。

他指出，有關前海擴容其實“在2019年底和去年深圳特區成立40周年的時候，都有過一波操作。所以大前海的房價也是全市最高的。很多區域已經超過20萬元/平，10萬/平已經是起步價了。”

所以，李宇嘉認為爆發式的規劃炒作紅利已過去了。以前的兩波房價上漲，是由外部投資客和加杠杆兩個因素助推下的。現在在新的調控政策框架下，炒作樓市的紅利已達不到預期了，未來將進入的是增長式紅利階段。

也就是港澳和深圳在優勢產業鏈條分工，創新性服務業發展，要素自由流動，服務貿易規則，對接等方面能够獲得突破，其所帶來的經濟增長、人口流動創造的可支撐的需求，以及對當前好居高不下的申辦辦公大樓空置率的填充。

如果這一點達不到的話，“在現有的調控政策和資金環境不變的情况下，這個區的房價將繼續在高位徘徊，並且因為前期已經操作了的規劃紅利無法兌現而出現回落”，李宇嘉這樣總結道。

孫不熟

有“國之重器”在，南沙無須失落

珠海橫琴陞級、深圳前海擴容，廣州南沙在未來是否也將迎來利好？華南都市研究會副會長孫不熟就此作出了分析。

他認為前海、橫琴之所以受到國家重磅支持，最根本的原因應該是它們與香港、澳門近，承擔著服務港澳的歷史重任。相比而言，南沙與港澳的距離較遠，在與港澳合作方面，優先順序不够高，也在情理之中。

但另一方面，前海、橫琴的“雙15”優惠（符合“前海所得稅優惠目錄”的企業所得稅、境外人才及緊缺人才個人所得稅，降至15%）對南沙而言或也非遙不可及。

據孫不熟透露，廣州市與廣東省已經意識到這個問題，正在積極爭取南沙也能享受到同等優惠。

2021年6月，廣東省商務廳發佈了《中國（廣東）自由貿易試驗區發展“十四五”規劃（徵求意見稿），其中有一句話引起廣泛關注：

囙此，孫不熟認為，南沙的“雙15%”也不是完全沒可能。

此外，孫不熟強調，注册在南沙的期貨交易所同樣是中央對南沙的重磅支持，“有期交所這個覈武器在，南沙的獲得感怎麼會差？”

而且，南沙的背後是廣州，有著省城持續的輸血，教育、醫療、文化等優質資源取之不盡，這也是南沙在三個自貿區片區中的一個比較優勢。

囙此，孫不熟表示，“南沙沒必要失落”，期貨交易所是國之重器，運行得好，可以助力國家搶佔全球大宗商品的定價權，對廣州自身來說，也可以建成像芝加哥那樣的特色金融中心、一流金融中心。

兩大方案內容要點

《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》明確，合作區實施範圍為橫琴島“一線”和“二線”之間的海關監管區域，總面積約106平方公里。其中，橫琴與澳門特別行政區之間設為“一線”；橫琴與中華人民共和國關境內其他地區之間設為“二線”。橫琴開發進入粵澳全面合作共商共建共管共亯的新階段。特區政府將在中央的指導下，按照總體方案的要求，與廣東省政府、珠海市政府一起積極推進橫琴粵澳深度合作區的建設。

《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》明確，進一步擴展前海合作區發展空間，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。前海合作區將打造粵港澳大灣區全面深化改革創新試驗平臺，建設高水准對外開放門戶樞紐。《方案》提出的發展目標是：到2025年，建立健全更高層次的開放型經濟新體制，初步形成具有全球競爭力的營商環境。

（本文部分內容引自趙卓文微信公眾號、城市戰爭微信公眾號）