近期的房地產市場有兩個詞還挺火的，一是住有所居，一是二次房改。

前者對應的主要是一周前國新辦的“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會；後者則源於前有徐遠，後有任澤平，都在年內提出了二次房改的概念。

這些提法真能給市場帶來一些變化嗎？昆明在這一過程中又將何去何從？

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先來聊聊“住有所居”，發佈會上的很多提法，已描繪出了未來國內房地產行業的大致走向。有部分媒體直接將此次發佈會視作二次房改的訊號，是有一定道理的。

接下來的內容可能會有些細碎，篇幅所限恐怕也無法完全展開，但值得在未來持續關注。

我們會將一些相關的內容拓展連結附上，也歡迎大家在最後留言點贊，說說你關心的話題，我們可以再單開文章細聊。

（1）解决新市民、青年人的居住難題

首先，住建部部長王蒙徽在答記者問時，提到保障性住房有這樣的論述：保障性租賃住房重點還是要解决人口淨流入的重點都市，主要是大中城市，特別是這些都市的新市民和青年人的住房問題。

對昆明而言，這當中值得關注的點在於其是否會被認定為人口淨流入的大中城市？這一點可能關係到未來本地的保障性住房建設規模。

在此之前有一點要先明確，之前7普數據出爐後，昆明10年間的人口增量超過了全省水准，一種昆明虹吸州市人口的觀點流傳開來。

但實際的情况是，除昆明外，省內15個州市在10年間合計流失了約108.53萬人口，相較昆明202.78萬的增量，還有不小缺口。

拋開生育率數據，我們無法確定這10年間昆明究竟是吸引了更多省外還是省內人口，但簡單得出一個昆明虹吸地州的結論無疑是有些片面的。

其實，更直觀的感受還是昆明在吸納外部人口方面，相較其他省會城市更為乏力。

昆明10年間的人口增量與絕對數量，在全國都不佔優勢。圖源華經產業研究院

這反映到保障性住房上，結果正如我們在《不止昆明，可能整個租房市場都要變天了！》一文中提到的那樣——本地公租房項目已具有一定規模，但在共有產權住房等方面進展較慢。

根本的原因，可能正在於本地新市民、青年人的住房需求，還未旺盛到需要擴大相應規模的程度。昆明在保障性住房領域，短期可能不會有大的變動。

（2）深化機制已動起來

還是有關建立完整的住房保障機制方面，會議提到了兩個方向：一是財稅、金融、土地配套政策；二是關於准入、使用、退出、運營管理機制。

實際上，不僅僅是保障性住房，對整個商品房市場的調控，今年也已深入到了這些領域——財稅金融是大家討論最多的房產稅，土地配套政策則是對存量的盤活和增量控制，准、用、退、營則表現在集中供地及後期專案開發的跟踪上。

雖然昆明本地很多政策還未落地，但一些動作其實已有迹可循。

截至今年二季度昆明各區存量住宅用地情况。數據來源各區縣市人民政府網站，昆明樓市匯總製圖

在此前《昆明的土地市場變天了》一文中，我們便已提到，今年開始，昆明各區以季度為組織，對未動工、已動工未竣工以及未銷售的存量住宅土地情况進行了統計公示。

結合國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門徵收的政策，其目的顯然是分清本地土地市場的底層數據。

而近期另一個值得關注的消息是，昆明市自然資源和規劃局發佈了一批法律服務採購意向公告，總金額近2000萬，計畫與8家企業解除土地出讓合同、追究企業違約責任。其中包括6家房企。

稍早時候，同樣是本地自然資源和規劃局，公告了與3家房企解除《國有建設用地使用權出讓合同》，其中就包括碧雞名城二期用地。

所以，本地的土地端其實已經動了起來。像我們之前分析的那樣，供地兩集中政策調整完善後，未來是有可能推廣到昆明的。

（3）讓都市更健康

發佈會提到了一些看似與房地產發展關聯較弱的問題，比如都市內澇治理、都市體檢等等。

但如果以“住有所居”的視角來觀察，這些內容恰恰才是所謂結構優化的關鍵所在。

會上對國內現時的城市建設階段現狀的描述是：我國城鎮化已經進入了中後期發展階段，我們的城市建設、都市發展也進入了都市更新的重要時期。從過去解决“有沒有”的問題，到現在要解决“好不好”的問題。

換言之，新的市場環境下，地方政府要加强城市規劃、建設、管理——尤其是綜合管理——能力，更深入參與到每個項目的建設運營前後整個鏈條上。

今年昆明有不少新建項目，正式入市的時間相較預期都拉長了，其一大原因便是經歷了調規。

新的技術規定意見稿，對昆明住房給出了新的容積率指導

而其調整的動機，恐怕與年初本地新的城鄉規劃管理技術規定修訂不無關係——新規定對都市高層進行了不超過26層、容積率低於3.1的名額指導。

過去的相關規定中並不是沒有過相應的技術指標，但相信這一次其更有希望嚴格執行落地。因為其是提高都市的承載力、宜居性、包容度，顯著改善都市人居環境的有效途徑。這背後，我們也可見地方相關機構的發力。

其實，如果有關注到本地動態的話，還會發現今年雨季昆明針對內澇問題有密集的動作和表態。

無論是公佈易澇點整治責任人名單，還是構建預警、檢測、監控的三層防護系統，以及一些實際的事例處理，確實有變化。

昆明已針對市區淹水問題構建起防護系統。圖源都市條碼

希望這種勢頭能延續下去，將一些問題根治。

（4）依靠群眾的力量

在會上以及此前的相關政策檔案中，住建部曾明確提出要力爭用3年左右的時間實現整個房地產市場秩序的明顯好轉。這應該還是首次有如此清晰的時間量化提法。

而這種自信的來源，一方面應該是前面所提及的，一些底層數據的整理匯總，使得其對各方面情况有了較為清晰的掌握；而一系列長效機制的建立，也正是對症下藥的舉措。

這其中還有一個不容忽視的力量，便是廣大群眾。相關四項原則中，特別提到堅持群眾參與，開門整治。

這句話放在過去可能會讓人感覺有些空洞，但在當下可操作性其實已經很高了，因為很多工具的便利性正變不可能為可能。

試想下，在疫情之前，有多少人會想到健康碼這樣的產物？

未來的行業治理和日常服務也是同樣的，依託微信等普及度較廣的APP，以新增介面的形式降低群眾參與的科技門檻，自然能鼓勵更多人參與到城市管理和行業整治中來。

我們相信只要有决心，這些都是能在未來落地實現的。正如一比特偉人曾說過的：“依靠群眾則一切困難能够克服，任何強敵能够戰勝。”

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明確了這些要點和昆明市場已有的一些變化，我們再來看看兩位學者對“二次房改”各自的方案建議。

徐遠的建議主要包括三方面：

徐遠

1、大力興建小戶型經濟適用房，解决住房難、買房難問題；

2、落戶、貸款等經濟利好政策向中低收入者傾斜；

3、促進城市化發展，加快農民向新市民轉型。

任澤平對二次房改的闡釋則主要圍繞四個方面：

任澤平

1、不斷加快住房轉型，大力建設安居房、廉租房、公共產權房等，不再由開發商作為單一的供應主體；

2、推進房產稅試點工作，遏制房價上漲、炒房等行為；

3、保持長期穩定的貨幣金融政策；

4、優化土地供應，未來都市的用地名額標準以人口來衡量。

不難發現，這些有關二次房改的建議，其實已經在“住有所居”發佈會上有所體現，並且其正由政策層面一點點落到實處。

所以，二次房改可能已不是一個單純的議題，而是現在進行時狀態了。

這一輪調整過後，我們將看到的也許會是一個不再逢雨必澇，少了些擁堵，少了些密密麻麻的高樓，更為健康的昆明城。

相關部門對市場能有更清晰的把握，更及時做出調整，去督促一個個新建項目按時保質交付到購買者手上，少些爛尾與糾紛。

每個群體都能在其可負擔的範圍內，以租住不同的形式，擁有一方小天地，實現“住有所居”的樸素願望。

誠然，這些場景恐怕難以一蹴而就，過程也會充滿荊棘，但3年後的改變值得期待。如果是為了更好的未來，那當前的艱難也就有了意義。