文|凱風

不要低估政策的威力。

隨著二手房指導價、房貸兩道紅線、嚴查經營貸、提高房貸利率等重磅政策落地，一二線都市二手房市場普遍回落，個別都市已經出現量價齊跌的情况。

樓市，是否開啟了轉向之路？

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二手房成交，正在集體回落。

據易居房地產研究院發佈的數據，8月份其監測的13個都市二手住宅成交量約為5.7萬套，環比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

其中，二手房成交降幅最大的當屬深圳。

資料顯示，2021年8月，深圳二手住宅成交套數為2043套，環比下跌20.10%，同比下跌81.96%，逼近“1”時代。

這已是年內深圳二手房連續5個月下跌，2000套的成交量，更是創下近十年來除春節月份以來的新低。

要知道，深圳是一個常住人口超過1700萬的特大城市，一個月僅有2000多套的二手房成交量，說明市場情緒無疑回到了冰點。（參閱《全國最熱城市，終於下來了》）

2020年全年，深圳二手房成交總量高達9.5萬套，創下近4年的新高，月均成交量8000套左右。

如今只有去年平均水準的1/4左右。

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無獨有偶，北京、上海、廣州以及熱門二線都市，二手房成交量也出現明顯回落。

北京從高位明顯回落。據中原地產研究中心統計，8月北京二手房住宅成交量為15942套，環比下調10.7%。

上海量價齊跌。

上海鏈家研究院監控資料顯示，8月份上海共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%。二手房成交價環比下降8%，同比下降5%。

廣州政策影響持續凸顯。

據廣州中原研究發展部數據，2021年8月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+仲介網簽）為8535宗，環比7月下降4.2%，同比大减44.1%。價格方面，8月二手網簽均價為27916元/m2，環比下跌約5%。

隨著二手房指導價政策落地，廣州樓市熱度將會進一步回落。（參閱《又一個超大城市出手！下一個是誰？》）

在二線都市裏，成都等地市場明顯橫盤。

資料顯示，成都2021年4月二手房成交量為4189套，5月份成交量為3331套，6月份成交量為3664套，7月份成交量為3558套，8月份成交量為3414套。

要知道，疫情之前的2019年，成都二手房年成交量超過11萬套，月均超9000套，如今不到高峰時期的一半左右。

杭州也是如此。

8月杭州市區（不含臨安）二手房成交量為5600餘套，環比7月下跌約11.2%，同比去年8月則下跌了約45.4%，創下近三年來除春節月份之外的新低。

不過，杭州新房市場依舊火熱，在新房嚴格限價之下，新房與二手房價格倒掛，樓市打新熱度經久不衰。

03

二手房成交量集體回落，意味著什麼？

其一，政策威力體現。最嚴政策，造就了如今接近冰封的二手房市場。

第一記重拳是二手房指導價，現時已有滬深廣、成都、西安等10個都市出臺了二手房限價政策，且多數以此作為按揭貸款依據，二手房市場應聲而冷。（參閱《又一個超大城市出手！下一個是誰？》）

第二記重拳是房貸兩道紅線。受兩道紅線影響，今年各大城市房貸利率普漲，房貸房貸週期普遍去年的1-2月延長到3-9個月，信貸管制讓二手房市場失去流動性。

第三記重拳是嚴查經營貸、嚴打抱團漲價。僅深圳一地，就查出了20多個億的違規經營貸，銀行如果進行抽貸，那麼炒房客要麼耗費現金流還貸，要麼賣房還貸，無論如何，都將攪動二手房市場。

其二，二手房成交回落，房價會不會跟隨回落？

樓市有一個規律：量在價先。一般是成交量先行回落，然後再帶動房價鬆動，最後量價齊跌，市場進入橫盤走勢。

這背後的道理很簡單，最嚴政策之下，市場先是僵持，買方賣方博弈，誰也不願退後一步，結果成交量斷崖式下滑而價格巋然不動。

當時間持續，一些炒房客經不過資金壓力，不得不降價拋售，由此帶動房價回落。

深圳正在走上這條道路。

現時，深圳二手房成交已經落到冰點，房價開始出現明顯鬆動。官方統計的二手房價指數連續3個月走低，而一些熱門學區房及炒家盤，出現較大降幅，市場開始轉冷。

這還只是開始。如果成交量持續收縮，房價回落則是必然事件。

當然，還有一個例外，除非再次出現大水漫灌的刺激行情，或者深圳樓市調控開始鬆動，這在短期還看不到。

其三，一二線都市房價會否大跌？樓市調控的目標是什麼？

結論是，一二線不會大跌，三四線則難說。

樓市調控的目標，其實早已是明棋：穩地價、穩房價、穩預期。穩字當頭，既要遏制大漲，又要防範大跌。

遏制大跌，並不意味著不能回落。過去幾年，一二線都市房價普遍翻倍，遠超GDP增速和居民收入漲幅，帶來了巨大的金融風險和民生壓力。

房價適當回檔，既是市場漲跌的常態，也是經濟金融健康發展的需要。

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樓市調控的目標呼之欲出。

用時間換空間，通過經濟增長來逐步化解房價泡沫，利用橫盤來消化市場風險。

有一點可以明確，樓市正在進入政府定價時代。

限制只會越來越多，市場冰封並非沒有可能，別再想著一次暴漲賺得盆滿缽滿的時代了。