剛過去的這周，又有一個都市加入了“二手房交易指導價”。

如果沒有統計錯，這差不多已經是國內第13個給二手房交易明碼標價畫紅線的都市了自從深圳開了這個先河之後，上海、成都、西安、無錫、東莞、寧波、紹興、三亞、合肥、無錫金華、衢州、溫州等熱門都市出紛紛跟進。

這也將最近的房地產市場調控思路描摹的越來越清晰，那就是官方定價。

而這個官方定價可不只是在二手房！

官方定價——二手房指導價

8月份的最後一天，廣州給了房地產市場一記重錘，出了二手指導價。

這個指導價出的可是滿滿的“狠人風範”。根據第一批指導價，天河、海珠、黃埔等熱門樓盤指導價相比掛牌價普遍低了30%以上，有樓盤甚至低了50%左右。

位於天河區的凱旋新世界此前在仲介平臺的掛牌價已經高達17萬/平，而指導價卻只有8.8萬，攔腰下刀真的是有點太狠了！

這個哭暈的除了此前上車的業主們，更應該哭的還有本計畫好要買的業主。

其實關於二手房指導價的意義我們之前的文章為什麼樓市調控中受傷的總是你？真相來了裏專門解釋過——二手房指導價本質上不是給購房者看的，是給銀行看的。他的意義不在於限價，而是限貸，變相提高你的首付款。

二手房官方指導價，作為今年被樓市調控廣泛應用的新寵，它的覈心攻擊力就體現在：“作為銀行放貸的指導價”。

這塊很多人都說是深圳開了先河，那我得替北京叫個屈。其實在北京一直有默默的在執行一項類似的政策——豪宅線。

這裡我們舉個例子，你在北京五環外的回龍觀看上了一套115㎡，單價5.6萬元/㎡，總價653萬元的二手房。如果銀行正常按照90%估價（587.7萬元），按照正常的30%的首付比例，這套房子可以從銀行貸款411萬，總首付應該是在242萬左右。但是按照“豪宅線”的政策，這套房子銀行最高只能按照374.4萬元的總價發放貸款，也就是最多只能貸款243萬元。所以這套房子的真實首付得達到410萬，相當於6成首付。

北京的這項政策只是沒有一個社區一個價格來的那麼個性化，而是一環一個價格，但是其本質是一樣的。

從前，官方給新房定價——備案價管制。但是催生了新房和二手房價格的倒掛，引發了炒新房賺差價的現象。

現如今，二手房也“官方定價”，則是封堵了這個漏洞。

至於效果如何？看看報導，可謂是立竿見影。

信貸向來是樓市的七寸。二手房指導價，完成了限貸式的調控，威力不難想像。

官方定價——土地溢價

除了二手房指導價，土地的官方定價也在進行中。當然這個官方定價更準確的說法是官方限價。

今年以來，土地市場的“兩集中”一直備受關注。然而，本應該在8月份就開始的第二批集中供地，卻出現了多個都市集中延后的情况。

而這輪延后也是在醞釀一個重要的“打補丁”政策——限制土地溢價！

近日，深圳重新發佈了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，“地塊溢價率上限統一由45%調整為15%”，達到溢價率上限後即搖號，新房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等。

不僅僅是深圳，廣州、天津、青島、成都、合肥等地陸續發佈第二批集中供地詳情中都給出了類似的限制：

1、各城統一調低土拍溢價率上限、最高不超過15%；

2、土地限購，同一家房企不得使用多個“馬甲”拍地；

3、房地聯動，地價下調，房價上限隨之下降；

4、提高門檻，保證金上調，部分城市要求拍地必須用自有資金。

上面這幾條裏，最重要的一條就是15%的溢價率上限。

兩集中的政策目標本來是為了穩定重點都市的地價，進行形成穩房價的預期；同時以便於監控重點都市的土地市場；

可是在第一批集中供地中還是出現了溢價率奇高的地塊，例如青島的開平路地塊溢價超過60%，這顯然背離了目標。

如今，嚴格限制土地溢價、限制房企使用“馬甲”等組合拳的落地，將讓那些動輒50%乃至100%以上的土地溢價現象减少或者消失。

另一方面，房地聯動。溢價限制讓地價下降，新房價格也須同步下降。土地是麵粉，房子是麵包，麵粉下跌之後，房子的價格壓力也會相應减弱。

尤其是還能降低房企的資金壓力，防止房企為了壓縮成本保證利潤，影響房子的質量。

結語

如今房地產市場形成了一個由政府官方定價的模式：

地價——最高溢價率限制；

新房——備案價限制；

二手房——指導價限制。

房地產市場的韁繩已經被穩穩握住。