在過去20年裏，可能投資房產不是最掙錢的項目，但是問買什麼最掙錢，大部分人都會第一時間想到房子，這是因為房子和人們的生活息息相關。從1998年住宅全面商品化之後，房地產行業就開啟了高速發展時期，並且同期城鎮化進程加速，每年都有大量農村人口流入樓市，對住房形成巨大需求。囙此，就算房地產行業發展速度很快，都市中的住房資源在過去很長一段時間裏一直都很緊缺，這也是房價能够一路上漲的主要原因之一。在2000年時，全國平均房價在2000元/平方米左右，而截至2020年底，全國平均房價已經超過9860元/平方米。可以看出，在過去20年裏，僅全國平均房價就上漲了4倍之多，並且在很多都市，房價都上漲了十幾倍甚至幾十倍。所以，從投資角度來看，過去20年房子確實是一個收益非常高的投資產品。

由於房價的不斷上漲，在過去20多年只要是購買了房子的人，都掙得盆滿缽滿，而對於投資了多套房子的投資客，很多更是已經實現了財富自由。但是對於沒有買房子的人，一次又一次錯過買房的時機，最後越來越買不起房子了。並且隨著房價的上漲，房子的租金也在不斷上漲，現如今房子每個月的租金早就比過去每個月的房貸高很多了。在這種情況下，沒有買房的人反而是生活壓力越來越大，並且還越來越買不起房子。為什麼這些錯過買房子的人一直不願意買房呢？因為他們認為房價很高了，擔心自己買房以後，房價就會出現大跌，為別人接盤。但是隨著房價不斷地上漲，一次又一次打破人們對高房價的認知，導致越來越多的人開始堅信房價會一直上漲了。

但是房價真的能够一直上漲下去嗎？很明顯是不可能的，房地產行業也不可能一直高速發展下去。在過去20多年，房地產行業能够一直高速發展，根本原因還是我們國家住房資源匱乏和城鎮化大規模推進的原因。而現如今，我們國家的城鎮常住人口城鎮化率已經高達64%，雖然還有繼續上漲空間，但是隨著城鎮化率的不斷提高，城鎮化的速度也將越來越慢。另外，根據央行調查組公佈的數據來看，現時我們國家居民住房擁有率已經很高了，超過96.86%的城鎮家庭都已經有房子，戶均超過了1.5套，並且超過40%的城鎮家庭有2套及以上的房子。也就是說，現時我們國家已經不缺房子，並且就算城鎮化還在繼續，每年新建商品房也足够每年流入的人口居住了。

在過去的5年，國家針對樓市也一直在進行調控，隨著對炒房現象的不斷打擊，一些炒房客也開始不再投資房產，並且開始拋售房產。很多都市中住房資源過剩的問題慢慢暴露出來，房價上漲的勢頭被遏制了下來，甚至一些城市房價也已經出現了回檔現象。就比如在過去幾年，天津、鄭州、青島和石家莊以及北京這些都市的房價都出現了回檔現象，特別是天津的房價，更是已經回檔到好幾年前的水准。

很多人會說，現時全國總體房價還在持續上漲，為什麼一些城市房價會出現下跌呢？主要有兩個原因，一是部分城市房價短期上漲過快，在調控政策出臺後，短期內房價失去了支撐，房價囙此出現回檔；二是房價走勢已經出現分化，對於一些經濟不發達和人口不斷流失的都市，未來房價大概率會持續走低。房子是一種商品，就算被附加了很多内容，最終還是要有人居住才能體現出房子的價值。並且對於投資客來說，房子只有賣出去才是財富，否則就算房價漲得再高，也只是紙面上的財富。而針對現時的樓市環境，炒房現象正在不斷被打擊，樓市正在慢慢回歸正常的供需關係。而在這種情況下，對於樓市被嚴重炒作、房價嚴重偏離當地人口、經濟和居民收入的都市，房價必然會開始出現下跌。

就比如北京周邊的環京區域，其中很多都市的房價都在過去幾年下跌了一半還不止。以河北香河縣為例，香河作為距離北京很近的都市，被人們稱為北京的第二睡城，房價也比第一睡城燕郊低不少，很多北京工作的人都在香河買了房子。在2015年到2017年期間，全國房價都出現了大漲行情，北京環京區域房價更是漲幅驚人，香河也不例外，房價短時間內從幾千元一平方米漲到2017年最高2.5萬元一平方米。並且在2017年初香河就已經出臺了一系列樓市調控政策，但是很多人都堅信房價是越調越高，不讓買才說明房子比較珍貴。所以，就算短時間內香河房價漲了兩三倍，很多人依然堅信房價還會上漲下去。

最後的結果大家也都知道，隨著調控政策的收緊，不僅香河的房價從最高點已經跌到了9000元/平方米，今年以來更是出現了不少售價7000元/平方米的樓盤，同時整個環京區域的房價也都走出了類似的走勢。那麼，為什麼香河和整個環京區域的房價會出現這麼大跌幅的走勢呢？根本原因還是當地房價全靠炒房客炒作起來的，並且被炒作得嚴重偏高，嚴重偏離了當地經濟、人口和居民收入水准。更重要的是，當地的房地產行業開發規模非常大，在失去了投資客之後，當地根本就沒有足够的人口來支撐當地的樓市，房子無人捕手，房價自然下跌。

對於環京區域來說，不僅人口數量不足，產業也不多，無法吸引外來人口，甚至當地的人口都無法留住。而北京基本上都是企業總部和金融機構以及政府機構，根本就沒有任何產業外遷到環京區域。同時，由於北京周邊的環保原因，環京區域的重工業基本上都需要搬遷。所以，不管是從人口上還是從產業上來看，香河和整個環京區域都無法支撐這麼高的房價。所以隨著樓市調控收緊、炒房客被拒之門外之後，當地樓市就是失去了絕大部分客戶。對於香河的房價，從25000元降到7000元，高點買入的投資客，現在的虧損已經超過了70%。囙此很多投資客歎息道：當年投資房產時太盲目，堅信環京區域的房價對標的是北京的房價，就算是25000元/平方米也算很低了。現在回頭看看，不知道為什麼對房價上漲深信不疑。

總結：雖然北京環京區域的房價走勢是一個比較特殊的例子，但是這也是很多都市樓市縮影和前車之鑒。對於房價嚴重偏高，並且沒有人口和經濟產業支撐的都市，房價最終會慢慢回落下來。所以在現如今的樓市環境裏，不僅不建議投資客投資房產，就是剛需購房者，買房時也一定要留心，不要盲目追高。