萬科：活下去！

早在2018年9月，房地產市場投資一片欣欣向榮的氣象，此時萬科董事會主席鬱亮卻突然提出：“萬科首先要做的事情，就是進行戰畧檢討，以‘活下去’為最終目標”。

萬科作為房地產行業的龍頭企業，此言一出可謂是“駭人聽聞”，許多同行認為萬科是不是“傻了”。龍頭企業都在探討要怎麼活下去了，作為房地產行業的中小企業，那該怎麼活？

如今3年過去，卻不曾想鬱亮的話一語成讖。二手房交易迅速轉冷，房價不可能繼續大幅上漲成了大家的共識，當前買房子不是在買資產，而是買負債！

中國的房地產是經濟支柱產業，曾經每投資房地產1塊錢，就可以拉動8.2元的GDP。甚至2020年中國的GDP能够由負轉正，房地產投資的逆勢大增也功不可沒。

以至於不少人認為，中國經濟增長和房價上漲，有著高度綁定的關係。只要中國經濟還需要增長，房價就永遠不會下跌。持續了20年的房地產牛市，將繼續繁榮下去。

以此為依據，不少個人投資者、炒房團，以及恒大的智囊團，對樓市的走向判斷都出了大問題。他們重倉押注房價將繼續上漲，卻沒想到高層對“房住不炒”的决心如此之大。

三四線都市房子，被剔除核心資產行列

隨著“三道紅線”和住房指導價的頒佈，樓市調控政策絲毫沒有減輕，反而進入深水區。

僅今年8月份，全國宣佈破產的房企達42家，並且這個趨勢開始向TOP50的房企蔓延。最高負債達到了1.95萬億的恒大也慌了神，慌忙拋售資產以求自保。

從去年開始，恒大全國共計910個樓盤，其中有613個三、四線都市的樓盤均打7.5折，優惠力度可謂是前所未有，開創了房地產行業的歷史先河。

剩下的297個一二線都市樓盤中，包括當時的疫情重災區的武漢在內，價格則沒有一點下降，甚至不少深圳、上海的樓盤還在提價。

恒大旗下的優質資產眾多，為何急於以斬倉的價格，即便是虧損也要出售三四線都市的樓盤呢？這些地區的樓盤，還有投資或持有價值嗎？

實際上，當前房子的價格之所以這麼高，是因為房子同時具備了居住和金融（投資）兩種内容。

隨著樓市政策調控趨嚴，房子的金融内容將會逐漸消失。只剩下居住内容的房子，因為三四線都市的房租回報率並不高，所以價值也會隨之大打折扣。

更關鍵的是，因為城鎮化率的行程在減緩，農村人口流入都市的速度在降低，“接盤俠”變得越來越稀缺，大部分三四線都市將面臨住房供大於求的狀況。

大城市對人才的“磁吸效應”

人口的流動大致分為兩種：農村人口湧入城鎮、地區之間的人口遷移。

尤其是北方人口大量遷徙往南方，這不僅僅是生產勞動力的轉移，而是帶著家庭財富和購買力一起的轉移，人口就是流動的GDP。

這就意味著，人口流入的都市GDP總量在提升，創造的財富在不斷累積，對住房的需求量也在不斷增加，從而房價將有更大的支撐力。

這也就是深圳、長沙、西安等都市，不斷以人才住房補貼政策和落戶政策，吸引大學生在當地落戶的真正原因。

以强省會城市成都為例，2021年成都常住人口為2093.8萬人，而其餘下轄市（州）的人口均不足600萬人，成都市對周邊縣市的“虹吸效應”巨大，人才都在往大城市集中。

大都市圈經濟彙聚人口和財富，不論是求職機會、薪資待遇水准，還是教育、醫療、交通環境等，大都市都具有碾壓性的優勢，年輕人嚮往大城市也是理所當然。

一個現實的窘迫是，因為東北地區人口常年淨流出，導致經濟增長一直不盡如人意。

以至於齊齊哈爾大學、吉林大學等畢業的許多大學生，竟在當地找不到合適的實習崗位，他們不得不去北京、天津等就近的大城市尋找就業機會。

諸如法律、政法、IT等專業的學子，便很難在經濟一般的三四線都市找到優質實習崗位。

即便找到了，正式工作上崗後的薪資待遇，可能也會差强人意，對不起自己4年艱辛的專業學習。也很少有高材生甘心蝸居在三四線都市，過著平凡而單調的工作生活。

“學成文武藝，貨與資本家”，大學生選擇去大城市就業，幾乎是唯一出路，也只有大企業才給得起高端人才的薪資。三四線都市3000左右的平均薪水，不可能留住真正的人才。

所以在三四線城市生活的居民，即便自己不會去大城市打工，自己的孩子輩、孫子輩也可能要去大城市打工，三四線都市人才資源被大城市“掠奪”是很現實的問題。

中國未來的都市格局，很大概率會逐漸形成以京津冀、滬杭蘇、粵港澳、成渝為主的4大都市圈，這些都市的人口和GDP之和，或將碾壓其他城市的總和。

全球都市圈經濟

這種都市發展的趨勢已經有“前車之鑒”，一些已開發國家更早經歷了這個歷程。

日本多山的國家地理，决定了其適宜人類居住的地區不多。其中東京城區的人口數量為1350.73萬，而東京灣都市圈範圍內的人口為4200萬，占到了全日本1.26億總人口的1/3。

同時，東京還有著全世界最大的鐵道交通樞紐，全球第二多的世界500强總部數量，日本全國1/3的大學和全國半數以上的大學生，全球範圍內資源優勢僅次於紐約。

2020年，因為疫情的原因，日本GDP萎縮至5.05萬億美元，東京城區的GDP就占到了1.52萬億美元。而整個東京灣都市圈的GDP，更是占到了全國的一半以上。

東京一個都市創造的GDP，就抵得上全球很多國家的產出。這種大都市圈的經濟發展成果，都是資金、科技、人才聚集在一起的耦合，缺一不可。

而其代價就是，日本全國其它大多數地區的小城市、鎮、村人口數量大幅流出。村子裏的年輕人幾乎完全沒有，不少孤寡老人因為害怕孤單，便在公園的座椅上放置“人形布偶”！

同樣的，美國紐約、韓國首爾、英國倫敦、法國巴黎等國際都市，都有著相似的特點。

中小城市房子，貶值潮來臨

集中優勢資源打造都市圈經濟，我國朝著這個方向前進的趨勢很明顯。

這就註定了三四線都市的房子，已經被各大聰明資金剔除了核心資產的行列，不再具有長期投資價值。恒大和各大房企，首先讓利拋售中小城市的房產，已經證明了這點。

隨著二手房流動性的鎖死，房子的金融内容也會逐漸喪失，回歸其僅有的居住内容。持有三線或以下都市的房子，或將率先面臨房子貶值、很難脫手的風險。