編者按：我們看待、使用房地產的管道正在發生諸多變化。科技、社會、環境等因素的持續演變疊加疫情影響，使得業已發酵的房地產市場趨勢得到加速。第一太平大衛斯近日發佈全球旗艦報告《影響力》第四期，以“演變”為主題考察房地產市場的變化，探討後續走向。

據第一太平大衛斯世界研究部預測，在全球範圍內，科技企業將主導2022年辦公大樓租賃成交，辦公大樓依然是廣受歡迎的投資領域，而優質房地產收益率將基本保持不變。

第一太平大衛斯全球各區市場研究部首長中，有多數認為未來一年中核心資產收益率將維持平穩走勢，但也有例外情况。對於產業及住宅物業，多數受訪者預期收益率會下降，側面反映出投資者對這些資產領域的興趣高漲。從投資角度來看，辦公大樓展現出强大韌性，預期收益率維穩或下降的研究部首長占比高達97%。

第一太平大衛斯研究部首長預期到2022年，辦公大樓租賃成交可恢復至疫情前水准，但具體因都市而异。在中國、印尼、越南等新興市場，在經濟強勁增長支撐、靈活辦公推廣節奏較緩的環境下，當地的辦公大樓租賃成交前景最為積極。預計科技企業將全面引領辦公大樓租賃需求，79%的研究部首長預計租賃成交將超過2019年水准。

辦公大樓作為房地產市場最大的細分板塊，需求將保持旺盛走勢。研究部首長所在都市中，半數以上都市的投資市場預期將以辦公大樓為主導（見下錶）。在深圳、北京、廣州和首爾，預計辦公大樓投資占比可達60%。隨著投資重心的戰略轉移，營運型住宅及物流資產成為新一批的投資熱門領域。其中，北美投資者將尤為青睞運營型住宅，且北美也是全球範圍內可投資住宅產品的最大市場。

75%的研究部首長表示，可持續性是所在都市投資者的重要考量因素。另外25%的都市以亞洲都市為主，包括香港、東京、雅加達、首爾等，永續投資尚未得到足够重視。但在ESG被廣泛提上議程的大環境下，相信不用多久可持續性也將成為這些都市投資者的首要考量。公司聲譽是永續投資背後的最强動機，有54%的研究部首長將之視為主要動機，此外有46%認為回報提升也是主要動機。

隨著旅行限制放鬆，投資風格將更趨國際化。據研究部首長預期，2022年國際投資者占總投資比例將達到47%（其中來自鄰國的投資近占一半）。

報告還結合財富創造、綠色環保訴求、熱門產業領域等方面對房地產趨勢進行了分析與前瞻性探討。

私人財富與房地產

私人財富一直在世界各地的房地產市場中發揮著重要作用。市場的演變以及資產類別的新舊交替均未影響這一局面。

全球約有1%的人口淨資產超過100萬美元，合計占全球財富總額的43%。而財富保值、增值功能兼備的豪宅市場為高淨值人士提供了重要的置業通路。數十年來住宅價格的增速持續跑贏通脹，聚斂了非常可觀的私人財富，而財富的“反哺”又助推豪宅市場。

瑞信資料顯示，中國總人口四倍於美國，高淨值人士的數量則不到美國的四分之一。但在2015年至2019年間，中國高淨值人士數量迅速新增，增幅達到277%。這為國內快速發展成熟的豪宅市場提供了強勁增長支撐。過去五年裏，北京豪宅價格上漲了39%。而在以科技產業為主導的杭州，豪宅價格同期增幅達到60%，突顯新經濟領域的財富創造力。

綠色議程

對用戶來說，綠建認證的重要性正在迅速上升。世界各地的公司都越來越關注自身對環境的影響。這一部分是為提升高公司聲譽——證明自己能够按照當前道德標準和商業準則來經營，且在環保意識顯著提升的當下，節碳减排亦有助於公司繼續吸引並留住最佳人才。

用戶是否願意為入駐頂級環保建築而承擔更高成本，現時仍難以定論。但已有研究表明，擁有綠建證書的建築可以實現更高租金，入駐表現也更好。對歐洲辦公大樓房地產投資信託基金投資組合的一項研究現實，相比綠色資產占比較低的組合，綠色認證資產占比每提高5%，資產組合入駐率可提高85個基點。

為避免所持資產“擱淺”、而被市場淘汰，許多投資者已經開始付諸行動，通過改造陞級、用途變更或出售，增强資產的未來防禦力。

生命科學方興未艾

醫療保健領域的創新，加上新冠疫情之後社會對健康問題的更多關注，使生命科學成為人們生活中最重要的部分。主要生命科學中心的投資吸引力顯著提升，包括美國的波士頓和舊金山，英國的牛津和劍橋。然而隨著需求新增、成熟市場競爭激烈，一些新興地區也成功吸引了資本流入。

就創投規模增長速度而言，無錫名列前茅，2020年風險投資總額達到3.41億美元，是2019年的7倍。但若論投資總額，則以更老牌的科技都市——深圳的投資總額最高。深圳2019年的創投規模即已非常可觀，而2020年創投總額仍在2019年基礎上翻了兩番，達到14億美元。

中國市場規模龐大，給國際企業提供豐富機遇，這為風險投資的強勁增長提供了重要驅動力。跨國公司阿斯利康與無錫市政府及高新區在2020年達成合作，設立無錫國際生命科學創新園，專門從事醫藥和醫療器械的研究和開發，目標打造具有影響力的醫療產業高地，吸引國內外生命科學公司集聚發展。蘇州、上海的生命科學也在持續高速發展，與無錫在長三角地區形成一條生命科學產業走廊。