文|劉曉博

樓市永遠都有新聞，喜怒哀樂、悲歡離合。

昨天下午，我們還在為5%的漲停板感慨。昨天（8月31日）晚上，吉林省省會長春市，就宣佈了鼓勵買房的新政。

其中最引人注目的一條就是：

為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。

值得注意的是，這個被稱為“長七條”的樓市新政，不是由長春市政府辦公廳發佈的，也不是當地房管局發佈的，而是吉林省房地產協會官網。

在省房地產協會官網上，發佈了“長春房地產業協會關於房地產市場穩定發展有關情况的通報”。

由協會“官宣”樓市政策重大調整，比較罕見（下圖）。這個政策會“一日遊”嗎？我們不妨拭目以待。

從上述“通報”看，是長春房協打了一份報告，提出了一系列建議。長春市房管局從善如流，基本採納了這些建議。受市房管局的委託，長春房地產協會來通報政策的變化。

細讀“長7條”，可以看出對房地產行業的支持是全方位的。

第一，减少了普通商品住宅用地供應。

“通報”說，因近兩年住宅用地供應量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

减少供應量，這對於樓市顯然是短期利好。

第二，幫助房企減緩資金壓力，舉措有3個，最重要的是：“允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售資金監管”。

這意味著，開發商調撥資金的自由度大幅提升。

第三，為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。

同時，市政府投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發放。消費券可用於家電、汽車消費。

放鬆公積金貸款政策，允許住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員（包括父母、子女、配偶）繳存公積金的，可共同使用公積金貸款，但僅限2人共同還貸。

鼓勵開發企業對留（來）長人才和農民購房給予優惠，但成交價格應不低於商品房備案價格的85%。

一方面鼓勵買房，給予補貼；另外一方面限跌，控制優惠幅度。

第四，新房的公共配套提速。

此外，還有“加大非住宅”去化力度的政策，比如：允許已拿地未開工及在建的商業、商務用地項目，將辦公用房設定居住功能。

上圖：媒體的相關報導。

那麼：長春的樓市調控，為什麼跟長三角、珠三角反其道而行之？

說到底，還是因為長春的市場偏冷。

此前我多次在專欄裏分析過：中國的樓市進入了板塊輪動、輪流吃飯的階段。

國家調控樓市的目標是“穩地價、穩房價、穩預期”，從來沒有說過讓房價下跌，只是讓它漲的慢一點，讓老百姓可以追上。

如果樓市偏冷，會對地方經濟帶來較大影響。因為在地方財政裏，賣地收入、來自房地產的直接稅收，加起來占地方財力的比重平均接近40%。在中心都市，甚至可能超過70%。

尤其是對於人口流失的省份來說，省會城市一城獨大。全省財政，除了靠國家轉移支付，很大程度上靠省城掙錢。否則，省內的轉移支付將失去重要的財源。

上圖是第七次人口普查，吉林省各都市的人口增長情况。可以看出，過去10年只有長春市增長了不到30萬人，平均每年只增長了不到3萬人。其他城市，都是下滑的。

而長春市彙聚的資金，占全省的52%，是典型的弱省强省會。長春樓市、長春經濟，對於吉林省的重要性不言而喻。

總之，此次長春出臺“長7條”，鼓勵買房、幫助房企紓解資金壓力、减少住宅用地供應，向我們展示了樓市調控的另一面：控制下跌，防止過冷。

所以，樓市是有週期的。你不能因為你的都市市場處於夏天，就認為棉襖沒有用，永遠可以裸奔；也不能因為你的都市處於冬天，就對未來絕望。

記住我對樓市未來的12字預測：板塊輪動，適當留飯，階梯走勢。