猜測中的長春樓市新政，今日實錘！

8月31日，長春房地產協會關於房地產市場穩定發展有關情况的通報出臺，包括公積金組合貸款、獎勵來長就業人才購房補貼等七條政策落地。

早在8月19日省政府常務會議召開後，房報君就敏銳捕捉到會上針對房地產行業提出的關鍵訊號，及時發佈預測，這次會議後，距離長春出臺樓市新政不遠了。（點我看分析）

或許直到現在，不少人還沒關注到這次會議。

房報君仔細看了新政內容，發現和此前預測基本一致。

例如，房報君在直播中、在公號文章中，都曾提醒大家，首套房首付比例恢復20%不可能，而此次新政就沒有相關內容。

但不少自媒體已經發佈所謂“新政”，散佈“首套房首付比例將恢復20%”的消息，對市場反而造成誤導。

解讀新政，不是娛樂，而是事關買房的大事。

每逢樓市大事，還是那句話：必看房報君！

話不多吹，新政對樓市有哪些影響？哪些買房人會受益？

房報君為大家一一解讀。

內容有點長，後面還附有政策原文以及行業協會的解讀，如果你有買房需求，請耐心讀完。

01

政策背景

房報君先說說新政出臺的背景和基調。

現時長春樓市的遍地讓利特價和18個月的去化週期，說明市場自去年以來一直凉凉沒有緩過來，而過大的住宅用地供應又加劇了未來的去化難度。

市場現狀不多解釋，大家走幾個售樓處或者看看遍地仲介拉客就能明白。

有同事前幾天去某售樓處，進門前遭到14名仲介攔截。

此次政策出臺有一個細節，新政並非官方主動，而是由民間性組織的行業協會“長春房地產業協會”向市房管局提出了若干工作建議，後經政府相關部門研究討論，採納了部分建議，當然也pass掉了一些建議，最終落地現在的政策。

這意味著市場讓房企確實感到很難過了，主動要求“緩口氣”。

但另一方面，我們還要看到，七八月全國多個都市樓市調控的密集和兇猛。

在這樣一種環境下，相信看過新政的人就能明白，長春穩定樓市的動作真是盡力了。

理解了這樣的背景，有助於你理解政策的基調。

記住這句話：“訊號的意義”大於“具體的措施”。

信心比黃金更重要，讓一些不知道為啥觀望的人回歸理性，穩定市場預期，有利於樓市恢復健康平穩運行。

所以，不能過度刺激，也不能釋放可能造成誤導炒房的訊號。

也囙此，新政的獎勵和補貼政策是有時間限制的，例如，針對人才和農民的購房補貼和消費券政策暫定執行至今年年底。

也就是說，一旦市場回暖，那麼政策就沒有了，不會讓樓市轉向另一個方向。而且，此次新政重點也是支持剛需。

有人說此次新政是“救市”，房報君覺得不恰當，應該稱之為“穩市”。

長春也不是第一個出臺類似政策的都市，有想炒這個噱頭的人，勸你多讀讀書，早在去年11月，哈爾濱就出臺了“十四條”。

下麵，進入政策內容的解讀。

02

新政：控制土地

原文：合理控制住宅用地供應節奏。因近兩年住宅用地供應量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

重點：原則上不再供應住宅用地。

8月初，不少都市終止或延期第二批土地集中供地，而長春兩輪集中土地出讓都完事了！

數據來源：中指研究院

上半年長春商住用地賣了774.1萬㎡，差一點趕上去年全年的818萬㎡。

儘管並非所有住宅用地都能在短期上市，但購房者觀望情緒已經形成，造成供大於需的現狀。

供地節奏需要緩緩，讓市場先去去現有庫存，恢復供求平衡狀態。

一旦庫存去化到平衡的節點，房價也將保持穩定，那麼你也就不會輕鬆買到9折、85折的房子了。

03

新政：减房企壓力

原文：紓解開發企業資金壓力。為防止開發企業因資金不足，導致項目爛尾，允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售資金監管；暫停商品房尾盤銷售開發企業一次性代交物業維修資金政策，物業維修資金帳戶餘額能够抵扣交存額，即可進行商品房網簽合同備案；房地產開發企業在長春城區開發的樓盤項目，不再繳存為借款人承擔階段性擔保的貸款保證金。

這條不用過多解釋，一句話，減輕房企資金壓力，好好交房。

對購房者而言，就是降低買到爛尾房的風險。

04

新政：確保完工

原文：加快公共服務設施建設。各城區、開發區和市直有關部門將及時公佈房地產開發專案周邊的教育、醫療等公共服務設施開工、竣工及投入使用日期。同時，加快已拿地未開工和在建在售項目公共服務設施建設進度，並及時跟踪檢查，確保按公佈時限完工。

這條政策是對新興板塊的利好。

長春這兩年向外擴張的速度比較快，出現了不少新興板塊。

買房是為了改善生活，甚至有不少購房者是奔著板塊內的教育、醫療等配套置業，如果配套不能及時兌現，可能會引發業主不滿。

政策一方面明確要公佈相關配套的建設及投入使用的時間表，另一方面也對拿地和開工項目提出限時完工的要求。

05

新政：買房補貼

原文：鼓勵人才和農民購房。8月19日，省政府常務會議中提到，“科學調控房地產市場，鼓勵農民進城購房，切實滿足羣衆住房剛性需求和改善性需求”。為落實會議精神，鼓勵農民進城買房，促進解决新市民、青年人住房困難等問題，我市為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。

同時，市政府投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發放。消費券可用於家電、汽車消費。購房補貼和消費券政策暫定執行至今年年底，視情再作調整。此項政策不含雙陽區、九臺區、公主嶺市及外縣（市）。此外，鼓勵開發企業對留（來）長人才和農民購房給予優惠，但成交價格應不低於商品房備案價格的85%。

重點：人才、農民、補貼、消費券、85折。

8月19日，省政府常務會議中提出，“科學調控房地產市場，鼓勵農民進城購房，切實滿足羣衆住房剛性需求和改善性需求”。

新政也是落實了這次會議的要求，並給出了具體的鼓勵措施，包括補貼和消費券兩種形式。

看似一平方米補貼不多，但加上消費券，買套七八十平的房子，大概也能享受到98折或99折，這是實實在在的優惠。

平時要找關係才能再便宜一兩個點的優惠，現在政策直接給到位了。

這條政策，利好剛需，特別減輕了都市新青年和新市民的購房壓力。

注意！政策暫定執行到年底，購房者抓緊。

06

新政：組合貸

原文：允許使用公積金組合貸款。在長春城區範圍內開展住房公積金商業銀行組合貸款（試點）和住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員（包括父母、子女、配偶）繳存公積金的，可共同使用公積金貸款，但僅限2人共同還貸。

重點：公積金組合貸可以了。

公積金貸款利率低，但額度有上限，不見得能完全滿足購房者的貸款需求，不少購房者就有使用公積金和商貸的組合貸現實需求。

以往始終沒有放口，如今可以了，但注意這次還是試點。

什麼意思？你可能適合，也可能不適合。但終歸是個好消息。

此外，家裡人可以共同使用公積金了，儘管僅限2人，但也能多貸點房款不是。

07

新政：加快去化

原文：加大非住宅去化力度。現時，我市非住宅消化週期較長。為盤活存量，在土地性質、規劃用途不變，且符合環保、消防、結構安全的前提下，允許已拿地未開工及在建的商業、商務用地項目，將辦公用房設定居住功能。

重點：辦公用房設定居住功能。

如果住宅市場凉凉，那麼辦公大樓和公寓市場就是冰冰涼。

最有利於這兩類產品去化的政策，主要是辦公大樓可以改為公寓。

其實，有些政策此前就有部分區域能實現，譬如公寓落戶，此次新政是把相關政策明確了。

此外，新政所提到的相關利好，也是把國家政策所提倡的進一步落地，例如商務用房改建為租賃住房享受的優惠。

08

新政：規範市場

原文：規範市場秩序。按照住建部等八部委檔案要求，近期，長春市將制定出臺整治房地產市場秩序方案，對房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務等四個方面，開展聯合執法檢查。同時，加强房地產市場監測，正確解讀房地產市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散佈不實資訊誤導市場預期等行為的查處力度。重點：出臺整治房地產市場秩序新政，打擊謠言。

最後這條實際是在提醒開發商，提醒不良仲介，提醒惡意炒作賺流量的自媒體，穩定樓市的政策出臺了，但別亂搞擾亂市場，也別在自媒體、朋友圈胡亂解讀新政，甚至編造謠言，誤導購房者預期，否則一定會被嚴查。

09

新政：首付比例不變

最後，說一下長春房協的特殊說明：對於媒體和社會公眾比較關注的降低首付款比例、車庫按住宅類徵稅政策，我市按照現行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%，車庫按非住宅徵稅政策執行，不作出調整。除購房補貼、發放消費券政策暫執行至今年年底外，其餘政策均執行至2022年6月底。具體政策由各行業首長部門負責解釋。

這裡講了兩個事。

一個是新政再怎樣做，也絕對不能突破“房住不炒”的底線，這是國家樓市調控的基調。例如首套房首付比例必須還是30%，不可能恢復到20%，不能給投資投機客心存任何幻想的訊號。

另一個是，所有政策都是有節點的，最長也就是到明年6月底，這就是視窗時間，希望真正有買房需求的人，利用好。

總體來看，新政的目的是讓樓市恢復平穩運行狀態，讓開發商緩口氣，避免行業出現更大風險。

此外，相關利好措施也都有明確的結束時間，可以說，這是一個暫時的政策。

有買房需求的購房者，請利用好視窗時間，想借機炒房的人可以熄了這個念頭，未來的樓市依然會是“房住不炒”，房價一旦漲幅超5%，必然會被爆錘。