一股股冷風，吹向學區房市場。

深圳學區房中的“愛馬仕”，比市價便宜500萬+仍流拍；合肥分佈學區房二手房指導價，並擴大限購區域；北京宣佈將大面積、大比例推進教師輪崗；杭州、鹽城、常州等都市也沒閑著，紛紛發佈教師輪崗相關舉措。

雖然南京並未發佈相關規定，但不少學區房房主卻“慌了”，降價、爆冷等字眼出現在學區房的相關報導上。南京學區房真的“降溫”了嗎？作為鼓樓學區房中的“天花板”聚集區，蘇州路上的仲介工作人員最能感受到冷暖。

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南京學區房降價+降溫？

從寧海路拐進蘇州路，不太寬敞的道路兩邊擠滿了蔬果、生鮮、便利商店等各種門店。

但就在這不起眼的街上，不到三百米距離，就聚集了7家房產仲介門店，小李所在的知名仲介門店，便是其中一家。說來也巧，在這家仲介店門口，我們剛好遇到了前來諮詢學區房的張女士。

張女士一家住在江北，孩子即將幼儿園中班，自己和鄰居就發了愁：“自家社區對應的學區並不行，早就有鄰居為孩子準備好了學區房，雖然學區房價貴，但總要為孩子的教育打算啊，買不起一線學區，300萬左右二線還是能够一够的吧？”

但仲介門店的小李卻打破了張女士的美好幻想：“300萬的預算？那拉力琅肯定够不著了，二線學區和單學區房也有點危險。”小李打開地圖，“你看，這片單價八九萬的是拉力琅+29中的學區，十萬往上走的也有。”

“不是說學區房不行了嘛？好多都市的學區房都降價降溫了，南京不也降了嘛？怎麼南京學區房的價格，還這麼堅挺？”張女士提出了疑問。

關於學區房降價和降溫的消息，小李並沒有否認：降價和降溫，確實都有。

小李解釋，降價的房子包括兩種：第一種是，是房主投資心態重的一線學區房；第二種是，近年來沖得太猛的二線學區房。

小李展示了一套“狂降70萬”的房子。這套房源位於石鐘路，是力小和29中的雙學區，裝修不錯、有停車位，面積50多平。去年掛了720萬，單價劃下來13萬多，中間多次調價，現在650多萬，單價12萬不到。

正常50多平的戶型報價在600多萬，因樓層、朝向等因素而一房一價，這套房子降到650萬，實際比正常價格高出一點，“賣不掉也正常，就好比抽獎抽到了瑪莎拉蒂五元代金券。”

小李介紹，房主孩子已經畢業，學籍不佔用，因為當初在購置這套房的時候，就比市場價稍微高一點，所以最初報價也高，這種就屬於投資心態占比較重。

第二種，近年來沖得太猛的二線學區房，比如三牌樓小學的學區房社區。

去年，是三牌樓小學的高光時刻，“9人考上南外”的消息大大刺激了三小學區房，房價和成交都一度上漲。但刺激之後的三小學區，逐漸回歸理性。

以狗耳巷社區為例，2020年10月份均價為4.7萬/㎡，從11月份到次年2月份，降價到4.5萬/㎡，再到今年8月份提至4.67萬/㎡，一年之內多次起起伏伏。

據鏈家網顯示，狗耳巷一處南向63㎡左右的房源，自去年11月份掛牌，至今降價兩次共20萬，現時售價265萬。

“三小學區房，就是去年沖得太猛了，今年逐漸平靜，也是回歸常態。”小李解釋道，“鼓樓一、二線學區房價格，基本跟今年三四月份相當，相比往年淡季，最近因為疫情，成交和帶看確實比較少。”

不過，小李坦言，自己最擔心的不是疫情，而是不斷收緊的貸款政策和外地學區房政策，前者影響的是貸款下款速度，後者則影響買賣雙方的心態。

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掛牌量新增，買家持觀望狀態

小李透露：“現在買房人最困擾的，是銀行住房貸款收緊、下款速度比較慢。”

此前，南京多家銀行的房貸利率進行上調，直至這個月，南京多家銀行二套房貸款利率達到了6.15%以上，最高達到6.65%，且下款時間延長到近6個月，銀行住房信貸的收緊，也讓部分買房人望而卻步。

“需要購置學區房的買房人，大多數都是二套房。”小李還說到：“到8月份基本上所有銀行的貸款利率在6.2%往上，而且大有繼續上升趨勢，加上下款延長至半年左右，把一部分買房人給攔在了門外。”

小李表示自己並不樂觀，今年下半年信貸會繼續收緊，貸款利率上升、資質稽核更加嚴格，對學區房的影響比較直接。

另外就是多城學區政策出新的影響。

7月，北京西城區正式實行多校劃片政策；8月24日，合肥發佈限購政策，指定學區二手房；8月25日，北京宣佈新學期將大面積、大比例推進教師輪崗。

在這種影響之下，對於後續不再需要學籍的家庭來說，開始著急賣房置換，囙此最近房源掛牌量呈現上升態勢。鏈家網顯示，南京現時二手房掛牌量已經接近13萬套，市場存量相對較多。

一系列政策的出臺確實讓南京的家長們慌了神，南京會不會效仿？學區房買了還有沒有用？不斷浮現出來的疑問讓此前一直堅挺的學區房，進入了群體“觀望”的狀態。

南京一線學區房的堅挺很難會受到外界撼動，而現時買家處於觀望的狀態，更多的是一種謹慎心理。

在仲介小李看來：“孟母三遷”永不過時。

買學區房，除了給孩子尋找最好的師資力量之外，還有一部分是為了給孩子營造更好的成長環境，囙此教師輪崗、多校劃片等政策，只會讓買學區房的家長們有片刻的猶豫，觀望是正常的，但真正有學區需求的人，還是會出手的。但想要投資學區房的買家們，請慎重。