每一個睿智的買房人

都關注了「子木聊房」

正文4638字，閱讀時間：大概15分鐘

文/子木

一潮未平，一潮又起。

經歷過上半年350餘次，7月重點66次調控後，中國樓市猶如霜打的茄子。

這讓我想起了國中課堂，講臺上老師拿著竹鞭，叉著腰，面目猙獰。面前站著一排學生，耷拉著頭，伸著通紅的手。

而底下的學生，雙腳抓地，一個聲響都不敢有。

有人說，投資客同學們，這下都完了。

的確，當下全國優質都市禁入，利率高飆，補丁打滿，投資空間特別狹小，但事實上，人們還是在瘋狂尋找出路。

一比特讀者對我說：

感覺自己帳戶被“鐮刀們”監控了，一買就跌，一賣就漲，傷透心，理財風險太高，不敢買。但資金總是需要出路的啊，不讓買房，難道眼睜睜看著錢被稀釋，無限貶值？

調控政策可以壓住房價，但很難抑住“人性”。

按照對過去樓市週期的理解，我認為：今年下半年，樓市大概率會爆發“降價潮”，但同時，也會爆發“資產荒”。

因為現時可憐的投資通道，根本“吃”不了這麼多錢，溢出的錢還會“見縫插針”，重新淌向樓市。

比如大灣區，深圳年後樓市被封，人們加速轉移到惠州、東莞投資，惠州和東莞被封，已經有人開始進軍北上，尋覓華中市場。

還有前幾天被封的杭州樓市，一夜之間，幾萬張房票失效，隨後杭州人成群結隊，連夜開車進軍隔壁臨安。

甚至是京津冀一帶，北京樓市逐漸入秋後，病怏怏的環京市場，開始蠢蠢欲動。

多地成交拉升，尤其燕郊，看房的人，肉眼可見地多了起來，一些新盤順勢上調房價每平米1000左右。二手房行情更好，成交量高達3500套，創下了限購以來，最高紀錄。

通過一周時間的實地考察，子木用一篇文章分享對環京樓市的看法。無論你關注不關注這個地方，相信看完下麵的文章，一定會重塑你對房產投資的認知。

1

北三縣

聊起環京，在全國投資客眼裡，有且只有三個字：

透心凉。

曾在2015年時，環京市場跟隨北京價值快速崛起，尤其龍頭燕郊，2年時間，房價從1萬單價起步，一路奔襲到3萬左右，個別樓盤高達4萬。

這意味著，燕郊一套房，2年純賺200萬。這種利潤，是可以寫進刑法課本的。

財富效應點燃人們的賺錢欲望，在城裡買不起房的北漂一族，看著眼紅，也跟著轉身投向環京樓市。一發不可收拾。

然而，燕郊只是一個鎮，那時候，橫跨一個中國的南海一線都市廣州，房子的均價才是2.8萬左右。

這註定是一場泡沫劇。

後來的劇情，我們基本都知道了，2017年環京市場出臺“社保級限購”，非三年環京工作者，禁止買房。

隨後，環京樓市“崩塌”，這一崩，就是4年多。

現在，號稱距離天安門只有30公里的燕郊，從3-4萬/平米的房價，跌到2萬左右，二手房崩到1.5-1.8萬；大廠新房從2萬多跌到1萬，香河從2萬多，跌到8K/平米，最慘樓盤跌到6K左右。

腰斬後的環京樓市，仲介爆發離職潮，投資客蹲在廁所哭，重倉環京樓市的開發商們，含淚倒下。

2

兩次波瀾

不過，期間曾出現過幾次波瀾。只不過不是東面的“北三縣”，而是環京第二梯隊：

北面的張家口，還有南面的永清、霸州、廊坊一帶。這兩個地方，可能很多人都知道，但對房產投資認知，非常有借鑒作用。

北面的張家口，起因是冬奧會。

2015年，國際奧會在吉隆玻投票决定，2022年冬奧會將在北京舉辦。為了帶動其他城市發展，北京很大氣，把一部分項目，給了小弟張家口。

張家口拿到冬奧會概念後，欣喜若狂，再加上棚改助推，高鐵概念，樓市徹底順勢點爆。

2015年，距離北京最近的張家口下花園一帶，單價5000元左右，2017年，翻倍至10000元。

而且神奇的是，2017年，張家口沒有跟著環京“大調控”。

問了一圈，結果是冬奧會大基建燒了太多錢，當地資金缺口嚴重，張家口硬著頭皮要下來的“不限購”資格。

環京限購，張家口不限購，木桶漏了一個洞。

一夜之間，幾乎所有北京炒房客都湧入了張家口市場。大型樓盤拔地而起，全國知名開發商排隊進場，地價拍上天，什麼冰雪小鎮，奧運小鎮，一個個建的跟宮殿似的。

2018年，張家口下花園徹底進入2萬元時代。要知道同期，鄭州、武漢、長沙、西安等中部省會大城，房價才是1.5萬元左右。

事實證明，房價炒作是有天花板的。

因為冬奧會，一直到2019年初，下花園被炒成了鬼城，當地出現了賣不動的情况，炒房集團感覺不妙，開始偷偷逃離，房價順勢下跌。

大跌的開始是在2020年初，因為疫情，下花園徹底沒了冬奧會的聲音。

好比“魚沒了水”。

再加上當地交付的新房，質量差勁，爛房一大堆，北京投資客組隊去維權，扛著嚴寒冷風，搖旗呐喊。

有些可憐但更多的是可笑。

一個當地機關的朋友說，從那以後，張家口的派出所是最累的，隔三差五就得去樓盤清理“房鬧人員”，有時候一干就是一天。

這兩年的張家口樓市，只能用“崩塌”二字形容。

房價“一夜回到2015年”，下花園房價腰斬，單價從1.5萬，跌落至6-7K，開發商逃離，整體比2017年北三縣慘多了。

3

概念與故事

這是張家口，而南面的固安、永清、霸州、廊坊一帶，則是因為北京“新機場”。

大概在2019年9月前後炒作了一輪，但幅度不是很高，這裡就不再詳敘。

有一個問題值得注意。

前面說過，2017年上半年，除了張家口，環京市場都被凍結了，那為什麼南面還能炒呢？

民間有一個說法，“環北京貧窮帶”。

其中廊坊就是貧困大戶，被北京强虹吸多年，經濟差勁，這些年全靠房地產供血。2017年北京强行封了環京市場後，從上到下更是“緊衣縮食”。

“由儉入奢易，由奢入儉難”。

當地一直在試圖鬆綁調控，2019年，就偷偷摸摸對環京一些樓盤放開了名額。不過後來被媒體發現，大肆報導後，又馬上恢復了政策。

今年也是這樣，官方沒有下發通告，但事實上，私底下已經放開了。而且這次力度更大，屬於“全面放開”，不單是新房不限購，二手房也不限購。

背後的原因只有一個，“危在旦夕”。市場停滯，資金匱乏，環京城建，慢如蝸牛。

環京一比特仲介老闆對我說，被凍結的這幾年，市場從業者基本都走光了，還能做交易的門店，掰手指頭都能數得過來，自己之所以堅持的原因，是因為呆了10多年了，根在這裡。

而且堅信環京還有希望。因為這兩年全國差不多點的地方都在漲，環滬、環深房價都在2萬多，連環杭州的房價都超過了環京，這是什麼道理。

的確，相對於其他環一線市場，現在環京市場的房價著實便宜很多。

燕郊南區，新房房價2.8萬左右，10公里開車15分鐘，到達北京市政府，旁邊的房價在5萬左右，20分鐘到達通州商務區，房價在6萬左右。

這是環京最貴的房子，也是距離最近的房子。

再遠一些，距離北京通州覈心區半個小時車程，燕郊北的二手房大都在1.8萬左右。

然後是大廠，40分鐘左右車程，新房在1.5萬/平米左右，1小時車程的香河縣，房價在8K左右，最便宜的只有6K。

可以說，經過4年多時間，環京樓市的泡沫基本都擠出去了，比較健康，整體很“窪”，好比寒夜裡，塞外草原的一塊肥肉。

4

價值梯隊

通過上面的論述，我們知道了環京的歷史、現狀，以及為什麼復蘇。接下來，我們再重新審視，環京是否還有投資價值？

首先我可以很負責任地講，環大城市周邊的衛星城，只有“睡城”價值，距離是絕對優勢。

比如燕郊距離北京通州覈心區15公里，距離天安門30多公里，一脚油門2-3萬/平米的價差，足以吸引北京通州上班族來燕郊置業，所以燕郊價值是穩定的。

燕郊南區因為距離近，最高房價賣到了2.8萬/平米，這裡不僅住著北漂，還有很多市政府公職人員，屬於環京的第一梯隊。其次是老城區為主的北區。

而且燕郊近兩年城建速度明顯加快，修斷頭路、大橋、捷運招標、施工，大雨即淹城緩解了很多。

其中捷運是重大利好，大約在2025年10月左右完工，平谷線在燕郊設三個網站，基本貫穿燕郊整個區域。現時燕郊房價是通州的35%左右，捷運開通後，會被剛需拉升至60%左右。

其次是大廠。

北京通州準備投資5億元，在潮白河上架一座“廠通橋”，連接大廠，現時已經進入議事日程。

建成後，大廠到北京市政府的距離是15公里，按照設計時速60公里計算，大約20分鐘車程，建成利好作用不小，起碼可以抬升大廠2000-5000元房價。

值得細說的是，大廠的道路規劃、綠化設計，以及基建配套跟燕郊南區一個水准，甚至要高一些。

因為大廠是後開發的，當初已經被北京市政府統一規劃管理，單公園就有6、7個，作為北京機關人員和家屬、人大教職工家屬的居住地。

所以大廠的睡城價值，當之無愧環京第二，尤其西區價值高一些。

最後是香河。

香河則主要表現在“價格優勢”，平均二手房房價在8K左右，低的有6K，一套房算下來，大概在80萬左右，首付30萬以內拿下。

比較適合在通州上班的剛需北漂。

要知道現在很多縣城的房價都在萬元以上了，香河主要價值在北部新城，教育還不錯，有一個黃岡實驗學校，醫療也有三甲“潞河醫院”，屬於首都醫科大學附屬醫院。

北三是第一價值梯隊，投資内容還是有的，現在價格已經處於觸底反彈階段，只漲不跌。

5

環京大坑

第二梯隊是以新機場為主的固安、永清、霸州、廊坊一帶，簡稱為“南部環京帶”。

這一帶，炒作的是兩個概念，一是新機場，二是百年大計雄安新區。

但我認為，可投資性一般。

首先固安永清廊坊這邊，距離北京市區太遠了，平均距離天安門60公里，開車1.5-2個多小時左右。

未來即使開通機場捷運延長線，但票價早晚加起來將近100元左右，成本極高。而且北京大型產業商圈基本都在北面，南面相對薄弱，最近的是西城區金融街，距離依舊很遙遠。

距離因素讓北京跟南部環京帶的資源交換，异常緩慢。

新機場2019年運營後，帶動效果一般。因為周邊配套起不來，居住的工薪階層空姐空少，有資格的都在北京大興區買了房，而底薪服務群體，又買不起周邊的房子。

而環雄概念又是一個大坑。

雄安我講過很多次，是中國社會主義先進經濟的試驗區，房住不炒典型代表區。

未來房地產會走新加坡制度，政府會造大量的人才保障房，保障性租賃房給居民住，教育完全均衡，沒有學區房概念，而且土地面積足够大，造房不受制約。

城內可以解决居住問題，人們為啥還要去環雄買房自住？這就是典型的投資偽概念，這幾年基本投資環雄周邊的永清、白溝，都被深套。

但縱使這樣，依舊源源不斷的韭菜願意入坑，十匹馬都拉不住。

而北面的張家口下花園更不用多說，環京第一坑市。距離天安門140公里，距離北京海澱產業區上地126公里……這叫環京嗎？

這叫環坑。

張家口一度鼓吹冬奧會概念，聲稱冬奧會可以帶動旅遊產業，尤其是滑雪為主的體育產業。

我也是滑雪愛好者，但只有北京才會選擇去張家口一帶玩幾次，滑雪輻射面太窄，又受限於氣候，根本無法成為支柱性產業，更別說帶動規模性就業。

當初張家口人以為進京高鐵開通後，房價可以上漲，但沒想到，高鐵開通後，年輕人加速逃離，反而有了去北京打工的想法。

所以下花園一帶將漫漫無期的橫盤，不會再有反彈的可能性了。

7

幾點建議

最後子木對全文再做一個總結。

首先，這次環京樓市復蘇，是4年擠壓泡沫的“價值回歸”，但我們不能一味地以“故事”看待都市發展，更多是以“睡城”角度，評估這個地方到底未來有沒有剛需接盤者。

站在投資的角度，第一梯隊是燕郊，第二梯隊是大廠、香河，第三梯隊是固安、廊坊。其他比如永清、霸州、涿州、白溝、下花園一帶，統屬於環京大坑。

對於投資來說，這個資訊價值百萬。

其次還要細說的是，環京這波放開是“偷偷的”，背後有政策調控風險，如果接下來房價大漲，必然會像2019年那波，媒體們大肆傳播，當地政府不堪壓力，重申調控。

所以剛需買，一定沒問題，因為跌無可跌，只有漲，但投資一定要把握“度”，這是一個長期投資性市場，不可能出現大漲套利的機會，一定要謹慎為之，從當下到年底，基本都是“抄底期”。

最後，子木再次重申，投資房產是門科技活，未來更是，買房之前一定要研究都市發展的底層邏輯，並不是說，新聞一播，你就感覺天降發財機遇，通過這幾年的環京樓市可以發現。

當一個人知道這事能賺錢，它能賺大錢；當一群人知道這事能賺錢，它能賺小錢；當所有人知道這事能賺錢，這就是一個坑。

很喜歡羅曼·羅蘭的一句話：

謹慎的人是照著理性而行使的。

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