這時代變得太快。連地方政府也開始向房企拔刀了。

腰纏萬貫、濃眉大眼的開發商，跟暗地裡偷偷拉小手的地方政府，突然反目成仇。

拿著欠單討債的隊伍裏，除了供應商和銀行，又新增了生力軍。

率先發難的是蘭州政府。

前段時間，蘭州自然資源局發佈公告，催促41家組織繳納拖欠的土地出讓金，其中，恒大、富力等多家頭部房企赫然在列。

誰能想到，昔日還是親密的座上賓，今日成了欠債人。

最倒楣的是富力。

當時，蘭州政府全力打造的蘭州新城，身陷“新城變鬼城”的質疑。

蘭州政府被逼急了，也希望多多賣地，為蘭州新城正名——最好有知名房企進駐，提振一下信心。

2018年，意氣風發的富力帶著美好的藍圖闖進蘭州。兩者可謂一拍即合，親親密密地簽署了戰略合作框架協議。

誰料，情况急轉直下。

2019年樓市大調控，行業迎來寒冬，富力戰略性收縮，全面降杠杆。

2020年，富力只拿了兩次地，開銷最大的一次就是斥資15.24億，在蘭州安寧中央商務區一口氣拿下四塊地。

其中兩塊是商業用地，一塊住宅用地，還有一塊是中小學用地。

這個項目被簡單粗暴地命名為“富力蘭州CBD”。

富力蘭州CBD項目效果圖，住宅以1.6萬元/㎡單價在售

儘管同期推出的三塊地塊全部流拍，當地樓市自媒體依舊為富力的進駐感到歡欣鼓舞，紛紛表示“安寧即將崛起”。

然而，現實很冰冷。

拿地一個月後，蘭州新城的七普數據公佈——僅為28.8萬人。別說距離規劃的60萬人相差甚遠，就連2015年的目標30萬人都沒達到。

這個距離主城區將近70公里的新城，還遠未成熟。

難怪富力遲遲不動真格。

這個連踩三條紅線的昔日巨頭，今年的計畫就是將淨負債率降至100%以下。而富力蘭州CBD項目，恰恰是需要現金流不斷投入經營的大型商務綜合體。

但蘭州不願意再等了。2020年，蘭州全市一般公共預算收入247.13億元，土地出讓金收入已達224億元，這意味著蘭州的土地財政依賴度已經去到了91%。

沒了土地收入，財政都要沒米下鍋。

根據蘭州政府去年年底公佈的《關於進一步規範國有建設用地使用權出讓價款追繳制度》，經催告仍不補繳的，政府將會向法院申請強制執行。

這對昔日的親密合作夥伴，會不會走向對簿公堂的命運？

富力和蘭州的恩怨背後，是一個土地財政仍然高企的地方圖景。

2021年上半年，我國國有土地使用權出讓收入34436億元，同比增長22.4%，占地方一般公共預算收入62492億元的55.1%。

賣地收入依舊是地方財政收入的大頭。

問題是，現時的調控形勢，越來越嚴酷。繼房企在長達三年的調控中被扒下一層皮後，接下來，輪到地方政府被刮骨了。

首先是命根子被精准拿捏。

8月11日，地產股一反常態，全部支棱起來，罕見大漲。

原因就是自然資源部開了個會——

明確第二批集中供地限定土地溢價上限15%，且不得通過調高底價、競配建等管道抬升實際房價，嚴控樓面地價創新高。

圖源：第一財經

房企們萎了太久了。

一直以來，調控都是針對房企，長久下去，一個必然爆雷的鏈條已然成形：

高地價+限房價壓縮房企利潤房企集中爆雷樓盤爛尾業主維權，銀行壞賬，上下游被拖垮，失業潮出現，引發社會動盪。

就連出發點是降低地價的集中供地政策，也有部分城市揣著明白裝糊塗。

他們把土拍規則研究透了，通過抬高起拍價、不設封頂溢價率、瘋狂競配建等等管道，哄抬地價，賺得盆滿缽滿。

以5月的第一批集中供地潮為例，百城住宅類用地成交土地樓面均價突破萬元，同比增速接近50%。

錢進了誰的口袋，這個不用多說了吧？

但這個苦果，是房企和買房人一起吃了下去。

現在包括深圳、天津、青島和杭州在內的四個都市統統宣佈二次土拍延期，就是要修改土拍規則。

地方政府那點小九九，已經被國家點了出來，並給了毫不留情的嚴厲警告：

“絕不允許通過提高起拍價管道調整溢價率，否則將公開嚴肅處理。”

這一劍，是沖著地方政府來的。

如果還趁著拍地哄抬地價，或許下次就不是住建局找你喝喝茶那麼簡單了，是真的要出事的。

公告一出，天津馬上跟進，從原來的最高溢價率49%下調到15%，硬生生從身上割下幾塊肉。

大連，這個房價堅挺的東北都市也跟上了，提出要“合理確定住宅用地的出讓底價，降低部分城區的住宅用地掛牌交易最高溢價率。”

為錶誠意，大連順帶加碼了一個限售令，至此，新房需要滿五年，二手房滿三年才能上市。

接下來的覈心20城，估計會在九月份陸續宣佈土拍新規則。

含胸駝背的房企們一個個挺直了腰，看著以往威風凜凜的地方政府急吼吼地研究土拍規則，長舒一口氣。

地方政府的錢包危機，不僅僅來自於賣地收入的减少，還在於樓市轉凉。

要知道，在稅收收入中，還有土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等等，都與土地和房產相關。而這些跟土地出讓金一起，屬於我們常說的“土地財政”範疇。

囙此，樓市成交下降和大幅降價，除了會造成社會不穩定外，也會威脅到地方的錢包。

是的，一股降價潮已經從大東北刮到全國各地的二三線都市，寒風瑟瑟。

繼長春部分樓盤半價賣房被約談後，瀋陽也出現了萬達廣場的七折賣房。

與此同時，一張瀋陽50個降價樓盤信息表也在瀋陽人的朋友圈中瘋傳，上榜樓盤降價幅度從5000元/㎡到幾百元不等，真假未知。

不過瀋陽房產局已經對多家房企進行約談，提出“儘量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的”。

圖源：鎂刻地產

除此之外，還有多起類似事件，如青島某樓盤降價引來業主砸售樓處，張家口某樓盤降價導致業主鬧跳樓……

約談可能還不够見效，於是時隔一年多後，樓市“限跌令”重現江湖。

這張限跌令來自湖南岳陽。相對於每年5%的漲幅限制，岳陽給出的降價底線是15%。

也就是說，新建的商品房實際銷售價格不得低於備案價的85%。此外，岳陽還規定滿6個月才能重新調整備案價格。

這些二三線都市的樓市凉凉，除了體現在價格，還有成交量上。

2021年7月，易居研究院監測的40個典型都市新建商品住宅成交面積為2744萬平方米，環比下降12.8%，同比下降20.4%。

不止是蛋糕變小了，蛋糕還將被切掉一半。

去年九月，國務院提出到十四五期末，各地土地出讓收益用於農業農村比例要達到50%以上。

對於地方政府而言，或許不是收不抵支的問題了——分分鐘有可能收不抵債。

截至2020年12月末，全國地方政府債務餘額25.66萬億，約占GDP的25.3%。

國家智庫綜合開發研究院指出，如果再加上融資平臺等隱性債務，地方政府債務的風險已頂到了天花板。

根據以往的經驗，接下來通常會有部分城市扛不住，偷偷鬆綁。

事實上，這事早有先例。

遠的來說，在2013年的國五條之後，樓市進入冰凍橫盤期，多地出臺限跌令，杭州甚至表示跌至85%就要用科技手段限制網簽。

然而，一年半後，46個限購都市中就有36個都市扛不住，倉皇放開限購。

時間來到2017年，強調控讓樓市再次進入橫盤期，於是各地掀起了轟轟烈烈的搶人大戰，這邊“出示學生證就給落戶”，那邊“只要你是高職都能來”，西安甚至可以直接線上掃碼落戶。

明眼人都知道，這實則就是變相救市。

近的來說，就是今年三月份的南昌樓市一日遊。

這個土地財政依賴度高達142%的都市，樓市已經萎靡多時了——去年新房網簽數同比下跌28.78%，創近9年新低。

那麼，接下來哪些都市最有可能率先鬆綁？通常情况下，土地財政依賴度高的都市，在調控中會最先扛不住。

土地財政依賴度的計算管道為，都市土地出讓金收入/市級一般公共預算收入*100%。這個數位說明了地方對土地財政的依賴程度。

樓市黃大大監測了35個重點都市，有幾個有意思的發現。

總體而言，對比起三年前，總體都市土地財政依賴度有所上升，共有13個都市土地財政依賴度超過100%，而超過150%的則多達3個。

其中，佛山、廣州、武漢、西安、南京、杭州等（均超過120%）幾個都市有最大的動力制止房價下跌。

當然也可以觀察到，在這輪調控中，他們也是最為搖擺的都市。

佛山，迄今為止還沒有痛下殺手的調控政策；

廣州的調控政策一向溫溫吞吞，今年七月新房價格還同比上漲10.9%；

杭州不痛不癢，考慮到明年就是亞運會了，這個賣地狂魔估計也不會收手……

當然，今年的調控力度前所未有之大，有很多史無前例的政策出爐，要的就是讓地方政府加快轉型，擺脫對土地財政的依賴。

然而，轉型不是喊一句“轉了轉了”就馬上有成效的事情。

地方政府對土地財政的依賴一日尚存，偷偷撕破口子的衝動就不會消失。