作者：公子不悔

01

近日，湖南岳陽市出臺限跌令一事，引發了全網熱議。

此後，雲南省會昆明也出臺了類似的規定，加上2019年早已發佈限跌令的大連，現時已經有大連、岳陽和昆明三個都市給樓市設定了跌停板。

一周前，岳陽市住建局發佈《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，其中明確提出：

當地對中心城區（包括岳陽樓區、岳陽工業區、南湖新區、城陵磯新港區）新建商品住房銷售實施價格備案。新建商品住房銷售價格備案後，商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房網上簽約買賣契约。新建商品住房銷售價格備案後，開發企業確需重新調整備案價格，6個月後方可申請調整。

也就是說，岳陽市區的新房，不允許上漲，但也不能跌超15%。跌超15%，就不讓網簽。

引發岳陽出臺限跌令的導火索，是某龍頭房企5、6月份開展的降價促銷活動，幾個項目違規降價，相比開盤價降了兩、三千元，造成一些社會問題，才引發了岳陽市政府出手管控。

昆明也是一樣。由於近段時間以來昆明樓市多盤出現“大跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。

早在2019年，大連市就發佈了限價令，當時大連也作出規定，新房不准漲價，但跌幅也不得超5%。

02

大連出臺限跌令，其實是畫蛇添足，顯得特別多餘，因為大連房價是東北的另類代表，在過去三四年東北房價整體偏冷的行情中，大連走出了自己的獨立行情，一直在上漲。

上半年，大連二手房成交價普漲2-3千，部分熱門房源單價甚至漲了近1萬。直到上個月，大連的房價漲幅已經領跑東北三省。

因為火熱，幾天前，大連才正式發佈了新一輪調控政策，加强限售，中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新房限售五年，二手房限售3年。

與大連所不同的是，岳陽和昆明為樓市設定跌停板，顯得尤為迫切，也會發揮真正的效能。

以昆明來說，受調控政策收緊和全國房地產環境改變的影響，昆明房價最近一直在跌。

昆明滇池邊的陽光城•滇池半山項目，在8月1日推出過一批以工程抵款房名義進行優惠促銷的房源，優惠下來價格在10000~11000元/平方米，建築面積98-143平方米的洋房最低價9980元/平方米。

而在搞促銷之前，該項目的毛坯洋房均價約16000元/平方米，部分高價房源達到19000元/平方米。

活動價比原先的價格降了三分之一。

這一活動引發了之前購買該項目的業主維權，向開發商討說法，要求退款。

除此之外，呈貢鬥南片區綠地海之城，之前的均價是1.2萬元/平方米，交3萬元可享一口價優惠，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元。

同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價為12000元/平方米，部分可觀滇房源價格15000元/平方米，但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。

正因為多個項目降價太猛，昆明市才緊急召開會議，約談了幾十家房企，要求他們打折促銷、降價都不能太猛，否則不能網簽。

與岳陽、大連所不同的是，昆明並沒給出具體的限定跌幅，只說不能惡意降價，不能降價過猛。

如果任這些開發商大幅降價搞活動下去，昆明的新房和二手房，必定會被帶亂節奏，引發房價大幅傾瀉，而無法收拾。

岳陽出臺限制跌超15%的跌停板，也是有此擔憂。

2015年由深圳開啟的全國樓市牛市，迅速蔓延至全國。很多三四線都市在去庫存的背景下，大幅開展貨幣棚改，房價不斷被拉升，岳陽就是其中之一。

2014至2015年，岳陽市都市棚戶區改造完成量在1.5萬-1.6萬套之間，到2016年，這一數位飆升到3.11萬套，2017年上升到了3.9萬套。同期的房價一路上竄。

像岳陽這類都市，本身的經濟、產業都不够强，人口有持續流出（七普資料顯示，岳陽過去十年人口减少了42.6萬人），房價上漲基本依賴貨幣棚改。

製圖：都市財經；數據：湖南省統計局

不巧的是，2018年之後，國開行要求收緊貨幣棚改，2019年棚改數量出現了腰斬，2020年繼續下降。

沒有了棚改的支持，岳陽樓市搖搖晃晃。統計局最新公佈的資料顯示，岳陽新房環比下跌0.5%，跌幅領跑全國。

被迫之下，岳陽才出臺了限跌令，不然如果任其發展下去，真沒法收拾。

03

其實，因擔心房企降價帶亂節奏，而下令整頓的都市，還有長春。

長春樓市，最近今年非常冷，兩次集中供地都出現了大面積流拍，房價也是跌跌不休，成交量一片肅殺。

在這種背景下，很多開發商亮出了淡出江湖許久的“返本銷售”，也即開發商按照備案價賣給購房者房子，但私下與購房者簽訂合同，給予一定的資金返還。說白了，就是開發商打著返利的旂號，進行降價銷售。

這種行為，立刻引起了長春市政府警覺，6月8日，長春住房保障和房屋管理局發通知表示：

“近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。”

意思都是那個意思，和岳陽、昆明一樣，就是不准房價降價太猛了。

可能很多人納悶，房子本身是商品啊，商品價格有漲就有跌，下跌多少那是開發商和業主的事，為何要干預？

因為房子是特殊的商品，自大調控以來，無論是管理層還是地方政府，出臺的每輪調控，目的都是穩定房價，而不是讓房價大跌。理由本號分析過多次：

第一，房地產綁架了很多行業，比如銀行，建築行業，以及傢俱、鋼材、家電等一系列上下游產業。房地產一旦倒下，銀行的就會有一系列壞賬，進而引發一系列不可控的系統性金融危機。

第二，房價如果跌幅過大，樓市成交市場和土地市場都會冷卻，進而影響一個都市的財政收入和經濟發展。

從長春的叫停“返本銷售”，到岳陽直接設定跌停板，再到昆明的約談房企，可以看到，現時很多都市的弱省會城市與三四線樓市已經冷了，房價正在向下調整。

而在穩地價、穩房價的調控目的下，意味著接下來還會有更多的都市效仿大連、岳陽設定跌停板，效仿昆明，約談房企，告訴他們降價不能太猛。