撰文=燕十三

悄無聲息，西鹹新區再一次公佈城市規劃調整，灃東新城兩個片區迎來“命運修改”。

近期，西鹹新區自然資源和規劃局發佈了《關於XXFD-WS01、XXFD-SQ02管理單元控規調整主要內容公示並征求意見的公告》。

這一次規劃調整涉及灃東新城王寺、三橋片區規劃調整，主要是三橋商圈以南及自貿園板塊，兩個片區一共3.58萬畝土地。

一般來說，片區規劃修改都是“越改越好”，但這一次規劃調整卻是“喜憂參半”！

西鹹新區XXFD-WS01管理單元控制性詳細規劃，涉及1425.64公頃，一共2.1萬畝。

按照西安市《過渡時期內城市總體規劃實施意見》（市政辦函[2019]84號）、《西鹹新區控制性詳細規劃管理規定（試行）》（陝西鹹辦發[2020]3號）檔案要求，依據西鹹新區灃東新城管委會申請，開展本次控制性詳細規劃的修改，修改內容包括：

1、保障灃東新城安置用地需求。將太平路兩側19.07公頃商業用地調整為二類居住用地（僅供安置使用），容積率上限2.9；將69.01公頃二類居住用地容積率上限由20、2.5、32調整為2.9，僅供安置使用。

2、結合阿房宮遺址保護要求優化遺址建控地帶內用地佈局。將遺址建控地帶內24.73公頃居住用地調整為商業服務設施用地及公共服務設施用地，結合建控地帶限高要求，確定容積率上限為2.0、1.5、1.0。

3、統籌優化公共服務設施規模與佈局。新增中小學用地41公頃，醫療衛生用地2.04公頃文化設施用地143公頃，體育用地1.45公頃。

西鹹新區XXFD-SQ02管理單元控制性詳細規劃，涉及989.16公頃，一共1.48萬畝。

按照西安市《過渡時期內城市總體規劃實施意見》（市政辦函[2019]84號）、《西鹹新區控制性詳細規劃管理規定（試行）》（陝西鹹辦發[2020]3號）檔案要求，依據西鹹新區灃東新城管委會申請，開展本次控制性詳細規劃的修改，修改內容包括：

1、保障灃東新城安置用地需求。將太平路以西，阿房北路以北，征和三路以南的2.78公頃商業用地（B1）調整為二類居住用地（僅供安置使用），容積率上限2.9:將10.02公頃二類居住用地容積率上限由32調整為2.9，僅供安置使用。

2、統籌考慮商業設施佈局。將太安路以西，阿房北路以北，車城西路地鐵站北側的2.52公頃二類居住用地（R2）調整為商業用地（B1），容積率上限3.5。

分明是兩個板塊“改規劃”，為什麼說是“喜憂參半”？

“喜”的一方面是商業用地减少了，規劃鄰里商業中心，片區的氛圍會變得更加有序；“憂”的一方面是安置面積變多，兩個片區總共91.88公頃安置用地。

91.88公頃是多少畝？1378.2畝！全部按照容積率2.9頂格來算，大概建設面積在約267萬方，如果按照西安人均住宅34平，未來或將聚集7.8萬安置居民。當然，即便是按照村民人均50平，也有大約5.3萬人安置。

當然，換一個維度來看，灃東新城王寺、三橋片區規劃一直缺少人氣，早期廠區、城中村、農田平整之後，這些安置居民進駐之後，所發酵的商業消費、租賃、零售等市場，也將進一步夯實板塊的人氣。

但周邊大面積規劃安置房，確實會影響周邊的土地價值，以及未來的高端人居氛圍兌現！