近日，碧桂園突然宣佈，將收回昆明部分項目原先的折扣。

碧桂園收回優惠海報

據瞭解，這7個即將收回優惠的項目，具體是：碧桂園天樾、碧桂園東園、碧桂園龍騰世家、碧桂園春城映射、碧桂園北城映射、碧桂園禦龍半山以及隆盛府。

近期的昆明樓市掀起了一波降價潮，降價樓盤之多且部分樓盤降幅之大令人咋舌。在這樣的大環境下，碧桂園卻决定收回優惠不再降價，顯得有些反常。

由於行業嗅覺敏銳，行事作風果斷，碧桂園的舉動一直被業界視作最强風向標。囙此，碧桂園收回優惠的舉動，是否意味著昆明樓市又發生了什麼潜在的變化？

要想分析碧桂園這波操作，必須先搞清楚兩件事：一是昆明為什麼會有這波降價潮；二是這波降價潮會持續多久。

昆明為什麼會有這波降價潮？

首先，這波降價潮的根本原因是政策調控導致部分房企資金緊張。

進入7月以後，從去年到今年上半年的一系列“組合拳”樓市調控政策開始顯現出效果。

不只是昆明，全國各地的房價都開始普降。

鄰居成都7月房價幾乎全城“飄綠”（圖源蓉城動態）

一系列組合拳中尤其“三道紅線”與“集中供地”政策最為致命，前者讓房企舉債受到制約，後者又逼迫房企要想辦法籌集大量現金。

對於部分現金流本身就不充裕的房企來說，短期內想要籌集資金來迎接第二批集中供地以及房地產行業傳統的“金九銀十”旺季，降價促銷，加速回款就幾乎是唯一的手段。

如果細看這次昆明降價潮就會發現，並不是所有項目都加入了打折促銷的行列。一些債務率正常，資金充裕的房企，旗下項目就幾乎沒有降價的意思。

囙此，昆明這一波降價潮乍看之下規模很大，波及全城，實際上只是部分“踩線”房企在加速回款而已。

其次，昆明住宅庫存激增，就算沒有政策影響，市場也即將橫盤。

導致這波降價潮的另一個原因是昆明的住宅庫存激增。

根據昆明銳理今年5月發佈的昆明房地產市場研究報告，昆明住宅庫存面積新增到960.36萬方，全部消化完需要約13個月，這已是2016年以來的最高點。

今年5月昆明商品房供應、銷量、庫存和價格資訊（圖來源銳理數據）

2017到2019的3年間，昆明出讓了近3萬畝土地。大量的土地供應導致商品房供應量暴增，庫存迅速累積，供需關係已經失衡。

商品房供過於求讓昆明房價其實早已失去了繼續上行的動力，只不過在以往資金並不緊張的時候，開發商還能繃得住價格。但疲軟的市場再加上政策的重錘，就讓昆明房價的水分開始逐漸被擠掉。

客觀來說，降價擠水分對於購房者是有益的，但近期部分開發商降價過於“兇殘”，以至於讓市場的信心都受到了動搖，這就偏離了國家房價調控“穩”字當頭的初衷。

許多購房者此時已經完全看不清局勢，買房怕被“割韭菜”，想等著“抄底”，卻又不知道何時才是“底”。

這波降價潮會持續多久？

首先可以明確的是，房價單邊上漲的時代已經結束，開始進入有漲有跌的調整週期。

當大部分“踩線”房企能够解决債務問題，並開始逐漸適應政策環境的時候，相信這波全國性的降價潮也就到了結束的時候。

但這一天何時到來現時還無法預料，不過有一點可以肯定：不同的都市，不同的市場情况，房價的“回暖”也會有先有後。

結合昆明的土地市場來看，預計昆明樓市“回暖”的週期不會太長。

今年上半年昆明只賣了708畝土地，其中住宅用地才388畝，加上商住混合用地也不過近700畝。而7月份昆明住宅用地僅成交45畝，8月份計畫供應的住宅用地只有2.42畝。到明年之前，昆明計畫出讓的住宅和商住混合用地也不到650畝。

這意味著昆明今年的土地出讓面積，可能只有2019年的零頭。土地供應量銳減，帶來的直接後果便是接下來的住宅開發將大幅减少。

歷年來昆明土地出讓情况

之所以供地面積大幅下滑，主要是昆明主城區確實沒多少空地可以賣了，昆明的土地供應開始越來越依賴城改，而城改的難度還越來越大。

囙此，基於以上資訊我們可以預料：昆明的住宅庫存將開始銳減，且很長一段時間內都很難得到補充。而隨著供需關係的變化，昆明樓市“回暖”的速度可能會比想像中還要快。

行業嗅覺敏銳的碧桂園，或許也是洞悉了這一趨勢，才選擇收回優惠，守住價格。

如何看待碧桂園回檔價格，對市場會有什麼影響？

過去碧桂園雖然推出了一些優惠折扣，但其實它7大主力項目優惠力度都並不大，最多也就是98折，再加上一兩個點的優惠，且部分項目優惠房源也僅有個別幾套。

碧桂園·春城映射

如果是在往年，這種小幅度的調價只會被視作正常的經營策略而已。只不過今年趕上政策調控，許多房企開啟了“自殘”模式，讓外界對於這些降價企業的資金狀況和項目品質產生嚴重質疑。

囙此，碧桂園選擇收回優惠的做法，也是在像外界傳達一個資訊：碧桂園不存在資金的問題，項目更不會發生品質縮水。

截至今年7月31日，碧桂園已經實現了銷售額與銷售面積雙榜同時登頂，並且領先幅度巨大。

今年前7個月房企銷售業績排行（圖源中指研究院）

可以說碧桂園今年已經坐穩了行業頭把交椅，完全沒必要為了沖業績再搞什麼降價促銷，這也是它敢於收回優惠的底氣所在。

另外，諸如碧桂園·春城映射、碧桂園·禦龍半山等項目，本身走的就是高性價比路線，即便不打折，其性價比都比許多打了折的項目還高，收回優惠也不會對銷售產生太大影響。

純板式小高層的碧桂園·禦龍半山

總而言之，此次碧桂園果斷終止優惠，嚴守價格底線的做法，對行業起到積極示範引導作用，有利於市場重拾信心，進而促進昆明樓市早日重回穩定。