文|凱風

房價不能大漲，也不能大跌。

據瀟湘晨報等媒體報導，湖南省岳陽市出臺新規，中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將不能網簽。

這應該是，2021年全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”。

對此，當地相關工作人員表示，近期有龍頭房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，造成市場混亂，這是政策出臺的主要原因。

這並非孤例。

報導顯示，某龍頭開發商將備案價8000元/平左右的房子降至5000元/平左右銷售，導致原購房者心理不平衡；還有開發商新房售價從備案的7000元/平將至5500元左右。

可見，樓市降價，或許已經不是某開發商為了緩解債務壓力而無奈做出的選擇，整個市場開始出現降價回籠現金流的迹象。

一個簡單的道理，在樓市調控日益趨緊的當下，誰能回籠更多現金流，誰才會擁有更好的未來，“活下去”是第一選擇。

所以，限跌令的出現，或許正是為了防止降價促銷成為趨勢，乃至出現降價維權等維穩事件，甚至造成“踩踏”，從而導致市場信心不足，進一步波及到土地市場。

事實上，這不是“限跌令”首次登場。過去幾年來，多次曾出現“降價未遂”、“房價熔斷”等事件，限制房價下跌，早已是地方心照不宣的潛規則。

限跌令的出現，究竟意味著什麼？

其一，穩樓市，既要遏制大漲，又要防範大跌。

限跌令與限漲令一脈相承，既要對新房漲幅進行限價，又要對跌幅進行限制性兜底，以此實現穩樓市的目標。

這不難理解。最近幾年，樓市調控的主基調一直都是“穩”。房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌，影響同樣會波及金融系統。

所以，通過層層加碼的調控，遏制炒房空間，讓市場橫盤幾年，從而不斷消化大漲帶來的風險，就成為共識。

其二，限跌令，是樓市轉向的真實訊號。

一旦一個地方祭出了“限跌令”，這本身就說明市場已經出現轉折。

要知道，樓市限價雖然早已成為慣例，但過去更多都是對漲幅進行限制，很少干涉跌幅。畢竟，房價上漲氣勢如虹，根本不用擔心下跌的可能。

如今，時轉勢移。過去是遏制房價上漲，如今變成防範房價下跌，防跌的優先性遠遠大過控漲，這是樓市變局再真實不過的訊號。

相反，許多一二線都市，即便政策不斷加碼，限制層層拔高，市場幾近冰封，而房價依然巋然不動，正是基本面強勁的反應。

其三，防範大跌，遠比遏制大漲的動力更足。

這不難理解。遏制房價上漲固然背後存在政治站位問題，但畢竟能通過房地產投資驅動經濟、通過賣地獲得土地財政等實質性利好。

降價如果成為趨勢，很容易帶來連鎖反應。

一方面，前期的購房者，或許會降價維權，帶來維穩風險，房價“能漲不能跌”的思維牢不可破。這在過去幾輪樓市橫盤週期裏，已經體現得淋漓盡致。

另一方面，地方政府擔心降價潮會引發連鎖反應，導致當前的價格體系無法維持。

一旦降價成了既成事實，那麼後續的土地拍賣、新房銷售都會受到影響，進而影響到地方經濟的基本盤。

其四，樓市正在迎來大變局，三四線都市可能首當其衝。

過去幾年，一些三四線都市房價大幅上漲，甚至某些縣城房價破萬，向作為中部强省會的長沙看齊。

這背後，主要是棚改貨幣化的刺激所致。如今，棚改已經基本收官，貨幣化補貼幾近消失，如果沒有新的動作，三四線都市靠大拆大建刺激房價的日子已經過去了。

一旦外在刺激因素消失，三四線都市不可避免要面臨基本盤的考驗。第七次全國人口普查資料顯示，省會城市人口不斷膨脹，而149個地市人口下滑，多數縣城人口持續流失。（參閱《過去10年，中國各大城市人口增量排行》）

過去10年，人口下降的地市

同時，隨著經濟從高增長時代轉向常態化增長模式，加上國際經貿關係的變化、產業結構的調整，許多三四線都市未來增長可能會面臨較大壓力。

一旦經濟、人口出現問題，加上宏觀層面的持續收緊，三四線都市的房價必然要面臨一場大的考驗。

我們拭目以待。