文丨樓叔

房地產下行週期，行業嚴重承壓，強強聯合成為了越來越多房企的選擇。

日前，有著“華南五虎”之稱呼的雅居樂，宣佈和砂之船集團戰略合作。

砂之船集團的名字，有的人可能比較陌生，其實它就是國際大型連鎖奧萊的運營商：

現時砂之船集團已開業運營13家大型超級奧萊，同時還有5家超級奧萊正在籌備開業中，其足迹遍佈重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽、長沙、蘭州、揚州、廈門、蘇州、福州、石家莊、上海、深圳等17個都市。

根據協定，雙方已就雅居樂清水灣商業項目達成首次合作共識，將大舉推進灣區20萬方商業體落地，引入“超級奧萊+離島免稅”，目標是打造海南首個超大型文商旅商業綜合體。

海南清水灣堪稱是雅居樂的神作，但全島限購之後，豪賭清水灣的雅居樂，業績也受到嚴重拖累。

這次聯手砂之船，繼續挖潜清水灣，能否幫助雅居樂脫困海南？

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在海南建設全島自貿區的背景下，“超級奧萊+離島免稅”，還是頗具想像力的，因為清水灣這個項目本身就極具看點。

2006年，雅居樂和海南陵水縣簽訂清水灣片區的合作開發協定，此後幾次拿地，並在2009年實現首次開盤，造就了當時市場上罕見的爆款。

來源：網絡

公開資料顯示，清水灣項目2009年開盤便大賣64億，連續7年穩居海南樓市銷售榜首，多次奪得全國單盤銷售冠軍。

清水灣項目能够一炮打響，並且成為雅居樂此後都再難複製的標杆，有兩點值得一提。

其一，適逢海南國際旅遊島建設，有足够的人氣支撐；其二，拿地價低，銷售價高，毛利率更是接近驚人的60%。

在國內房地產快速發展的那幾年，豪賭海南的雅居樂，憑藉著大賣的清水灣項目，銷售規模迅速增長。

而清水灣項目的業績，也一度占到雅居樂的三分之一左右。

然而好景不長，2015年前後房地產市場低迷，清水灣項目也受到影響，銷售價下滑。

來源：網絡

更大的衝擊則來自於2018年海南的全域限購政策，基本給外地炒房客關上了大門，而重倉海南的雅居樂首當其衝，業績受到嚴重的拖累。

影響到底有多嚴重呢？

年報顯示，2017年，雅居樂的毛利和淨利潤增速，分別為67.3%和122.3%；2018年分別下滑到19.3%、23.3%；2019年分別為25.6%；10.5%。

02

當年在海南大獲成功以後，嘗到甜頭的雅居樂，希望複製清水灣項目的模式。

比如2017年，又在海南的陵水、金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮，拿了大量的土地。

在雲南，雅居樂原鄉、雅居樂西雙林語等複製產品，也接連落地。

不過，文旅地產比較特殊，不僅考驗房企開發能力，區域選擇和運營同樣相當重要，如果沒有人氣，產品再好都沒用，所以异地複製起來並不容易。

事實上，不管是在海南還是雲南，或者雅居樂的主場大灣區，清水灣項目這樣的神作，幾乎再也沒有出現過了。

對雅居樂來說，在海南限購衝擊、產品複製難的前提下，繼續深挖清水灣項目的潜力，不失為一種正確的選擇。

畢竟，清水灣的規模並不小。

而政策層面，自建設國際旅遊島之後，海南又迎來建設全島自貿區的重大歷史機遇，攜手商業運營經驗豐富的砂之船，可以繼續分享文商旅的紅利。

另一方面，在房地產存量時代，在規模擴張方面，繼續大規模開疆拓土的空間並不多了，這體現在了雅居樂的銷售增長乏力上。

來源：雅居樂年報

2018到2020年，雅居樂的地產銷售額分別為1026.7億元、1179.7億元和1381.9億元。

突破千億大關之後，雅居樂三年增長不到400億元，進入了明顯的停滯期，排名也隨之下滑。

囙此，雅居樂聯手砂之船，依託清水灣項目，打造海南首個超大型文商旅商業綜合體，也是在存量時代，充分挖掘現有優勢項目的增量紅利，為業績增長提供更多元化的支撐。

當然，這個大型的商業體項目，到底能為雅居樂釋放多少紅利，現在還有待觀察。

03

相較於銷售上的緩慢增長，經歷過海南限購的衝擊後，雅居樂的其他幾項業績名額，還是相當亮眼的。

以2020年為例，雅居樂有多項盈利名額增長超過30%以上：

營業額802億元，同比增長33.2%；毛利241億元，同比增長31.3%；淨利潤122億元，覈心淨利潤為111億元，分別同比增長32.7%和31.2%。

不過，盈利上的高光表現，卻掩蓋不了業績上的隱憂。

尤其是在債務層面，雅居樂的債務總量不斷攀升。2020年年中，雅居樂剔除預收款之後的資產負債率為72.79%，現金短債比為0.79，踩中兩道紅線。

2020年全年，雅居樂的資產負債率為71.9%，隨著現金短債比的調整過關，雅居樂終於從三道紅線的柳丁檔轉為黃檔。不過，這並不是沒有代價的。

就在2020年年底，雅居樂將海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地的項目股權打包賣給了平安，換來了70億元的現金流。當然，項目還是由雅居樂操盤。

而為了降杠杆，雅居樂在近兩年，也呈現出戰畧收縮的迹象。

據年報，2019年雅居樂通過多種方式，一共拿下了42個新項目，總土地金額472億元。而2020年，雅居樂新增項目40個，拿地金額為357.01億元。

銷售增長，拿地卻放緩，雅居樂顯然嗅到了危險的訊號，所以才及時調整，發力降杠杆。

不過相較於三道紅線名額的下降，在冰山之下，雅居樂還面臨著永續債問題，2020年就達到136.37億元，堪稱“永續債之王”。

這些債務可以掩蓋負債率，卻得以高額利息為代價，它也會吞噬雅居樂的利潤空間。

規模增長乏力的雅居樂，又該如何破解這一難題？