撰文：悟空美編：田青校對：紫藤

房住不炒，請響應國家號召！

大家好，我是悟空，

鄙人不才，文章開始，先做個打臉預測：

8月份，鄭州房地產市場整體沉寂；9-10月，很多項目促銷手段陸續推出，特價房逐漸露出水面；10月7號之後，大部分項目扛不住，特價房將如潮水般推出；12月31號，大部分項目特價房活動結束。

悟空不是悲觀，在大的基本面沒有改觀，政策風口沒有轉變的前提下，尤其是人們的預期沒有轉好的情况下，所有的一切行銷動作都是隔靴搔癢，如果樓盤做不到實質性的讓利，今年所謂的金九銀十，註定一地雞毛，而面臨年底的資金壓力，可預見的是：

在今年10月7號之後，鄭州將出現一波史無前例的“特價房潮”。

其降價之多，範圍之廣，影響之大，涉及樓盤之多都將超過17-20年。

——1——

開發商資金鏈持續吃緊

此前，開發商們為了追求規模化，不惜一切代價舉債拿地，17年之後又趕上房地產的持續調控，限購限售限價等政策讓過去衝動的開發商陷入了尷尬境地。

資金成本上漲，負債率持續走高。

龍頭房企負債規模已經逼近萬億元，部分中小房企杠杆率也非常驚人。

房地產開發屬於資金密集型行業，對資金需求較大，囙此房地產企業的融資能力將在很大程度上影響其發展前景。

隨著調控的深入，國家又開始從金融端遏制房價的上漲，“三道紅線”無疑成為壓垮部分激進房地產公司的最後一根稻草。

這兩年，無論是信貸、信託還是發債都緊緊鎖住了開發商的咽喉，依靠外力加杠杆的路越來越窄。

本就是命懸一線的房企，在如今水灾+疫情的摧殘下，更加難受。

7月20號，鄭州的一場特大暴雨突然降臨，給這座城市帶來了無法估量的巨大損失。

據監測，僅在當天的16-17時，降雨量就達到了201.9mm，占往年鄭州年降雨量的近三分之一！同時也重繪了小時降雨量的排行。

很多人即便住在已交付的社區，有人管理，豪雨前提前準備尚且損失慘重。

那麼裸露在外的各種開發商工地，無疑受到大雨的額外暴擊。

鋼筋混凝土等建築材料損失慘重，生產工具遺失嚴重，臨時工人宿舍被摧毀、雨後工地基坑積水嚴重等等。

別說繼續工程進度，把爛攤子收拾好就需要付出很長的時間及巨額的金錢。

一方面開發商損失慘重，另一方面回款似乎戛然而止。

因為，疫情又來了！

8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈《關於進一步抓好疫情防控工作的通知》，重點要求房地產首長部門、各房地產企業認真貫徹落實上級疫情防控工作訓示要求，保持警惕、做到“非必要不離鄭，無特殊情况不離鄭”、辦公場所及售樓案場杜絕一切人員聚集活動。

隨著鄭州市新冠肺炎疫情防控領導小組辦公室發佈18號通告的發佈，各個售樓部更是再次受到暴擊。

一方面損失慘重，一方面回款受阻，即便熬過8-9月，如果不出意外，冬季揚塵管控會如期而至，剛剛開工的各個工地，大概率會再次停擺。

各個售樓部今年的銷售任務和工程進度，大概率都會完不成！

——2——

政策沒有絲毫鬆動的迹象

相信有開發商還沉浸在過去，還對政策的放鬆抱有幻想，希望借助政策的調整來一個大翻身。

但是，未來幾個月，這種可能幾乎不存在。

因為全國各地，新一輪的調控加碼正在繼續。

7月8日，北京發佈《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》（徵求意見稿），從四方面明確後續規範方向；

7月12日，上海市房管局明確，在本市已實施房源掛牌核驗的基礎上，新增價格資訊的核驗；

7月28日，武漢房管局於發佈《市住房保障房管局關於加强購房資格管理工作的通知（征求意見稿）》，擬進一步加強購房資格管理工作；

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個都市，並將上述都市納入房地產市場監測重點都市名單；

同日，東莞市住建局發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，明確將强化住房限購措施、加强房地產金融管理、以及建立二手房成交指導價制度等；

8月5日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步加强房地產市場調控的通知》從加强住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規範市場秩序三方面進一步加強調控，這已是今年以來，杭州第三次加碼調控；

8月5日晚，北京市住建委發佈《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

此次新一輪的調控陞級，有火熱的南方都市，也有不溫不火的北方都市，尤其是北京的調控加碼，更具有風向標意義。

相信，在全國風向如此的情况下，鄭州的房地產政策，能够不新增調控已經是最大的好消息，短期內指望政策放開或者公開刺激房地產，無異於癡人說夢！

——3——

供求關係沒變，但購房者收入預期降低

什麼决定鄭州房價？

一定是供求關係。

鄭州土地供應端完全被政策鎖死，在水灾+疫情給財政帶來衝擊的情况下，鄭州不會也沒有動力减少土地供應，而且，鄭州的很多土地，大多名花有主，這是事實，短期內不會改變。

再來說需求端，雖然鄭州的人口在持續不斷的流入，但就現時的情况下，今年相對於往年也不太可能突然出現更多新增人口，政策也沒有辦法出臺相關政策吸引人才落戶。

風向不變，樓市就不會有大的起色，囙此在這個大環境下，除了實質性的降價和大範圍的上分銷，所有的行銷動作很難產生質變。

另一方面，受水灾和疫情的影響，人們對於未來的收入，大部分都持悲觀態度，這點，其實是最可怕的。

由於對於收入的不確定性，導致消費低迷。

由於消費低迷，很多東西無法迴圈。

要知道，你所花的每一塊錢，就是別人掙的一塊錢，很多人不敢花錢了，就意味著很多人很難賺錢了。

那麼對於買房這件事上，首付好解决，但是面對30年持續不斷的月供，面對未來收入的不確定性，相信更多的人會選擇觀望。

而開發商想要打破這種觀望情緒，唯有把價格降到這些人心動為止！

在最高指示方面：房住不炒。

在供應端：沒有太大改變。

在需求端，水灾+疫情過後，人們對於未來收入悲觀，觀望情緒嚴重，而且來鄭人口沒有明顯增加，短期內政策也不會刺激。

在中間開發商環節：水灾+疫情損失慘重，無法回款，現金流吃緊。

四重特效加持下，今年年底的特價房潮，將比以往更猛烈。

——4——

長期依然看好鄭州的房地產

從長遠看，筆者堅定看好鄭州的都市發展及房地產的健康發展。

但大趨勢外往往伴隨著小的趨勢，這種小的趨勢註定鄭州房地產行業在未來一段時間，進入至暗時刻，不得不以價換量。

最後，幾句話送給未來幾個月要買房的朋友：

1.放弃所有中小規模開發商的特價房，即便大開發商的樓盤，也要謹慎選擇。伴隨著特價房，爛尾樓也將重出江湖。

2.每個開發商都是像他們文宣的那樣不忘初心，因為他們的初心就是賺錢。囙此一分價錢一分貨，在市場行情不好的情况下，低價格一定沒有好品質，開發商不會給你談情懷。

3.口碑在這個時候尤為重要，負面纏身的開發商樓盤，一定不要買，無論這些負面是真是假，對於每一個購房者而言，買房是一輩子的事，你賭不起。

4.如果真的沒有合適的，那就先不買，不要怕錯過，即便漲價，也是熱門板塊的優質樓盤，短期內鄭州樓市普遍大漲的可能性幾乎為0。

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