作者：公子不悔

在深圳、寧波發佈二手房官方指導價後，西部三强之二的成都和西安，也分別在5月28日、7月8日跟進，建立了二手房成交參考價格發佈機制。

現時，成都已經發佈了第三輪二手房官方指導價，西安也在7月9日發佈了102個社區的二手房官方指導價。

那已經公佈建立二手房成交參考價格發佈機制兩個多月的成都和將近一個月的西安，現在的樓市是個什麼情况，轉向了嗎？

看成都和西安之前，我們不妨先看看最早發佈的二手房官方指導價的深圳和寧波，現在是個什麼情况。

2月8日深圳發佈二手房官方指導價後的當月，深圳的二手房成交量就立竿見影地下跌了。3月份有所反彈，4月份繼續下跌，並且一直跌到7月份。已經連跌4個月。

製圖：都市財經；數據：深圳中原地產

7月深圳全市二手商品住宅成交2557套，該數據已連續四月下跌，創近17個月新低，僅次於2020年2月的1667套。

二手房價格則連續兩個月下跌，國家統計局的資料顯示，5月環比下跌0.1%，6月環比下跌0.2%。7月份的數據要十天后才公佈，不過從成交量的跌幅來看，跌幅大概率會繼續擴大。

8月份成交量可能會跌到2000套附近，房價跌幅也會繼續擴大，因為就在幾天前，深圳發佈了關於學區房的改革方案，石破天驚，必定會震懾住市場，讓原本就冷卻的市場變得更冷。

寧波在5月10日發佈二手房官方指導價格後，二手房市場也轉凉進而轉冷。

最新資料顯示，6月寧波市六區二手房成交3749套，環比下跌10.35%。寧波二手房成交量已完成三連跌壯舉，寧波市五區二手房成交3348套，直接跌回六年前。

價格方面，鄞州區、海曙區、鎮海區已經轉跌。

可見，二手房官方指導價的威力，不是蓋的。

接著看成都和西安的現狀。

事實上，成都在出臺二手房官方指導價之前，成交量已經下跌了，只不過當時價格依舊堅挺。

從上圖可以看到，成都的二手房成交量在3月份見頂向下。

5月份，市場已經感覺到了政策收緊的訊號，所以儘管二手房官方指導價是在5月28日發佈，整個5月份成都的成交量依舊創下了最近一年來的新低。

6月與7月有所反彈，但仍在4000套以下，且最近三個月均在4000套以下，這些成交量相比於年初的6000多套，相比於2019年的動輒上萬套，已經下跌了很多。

7月成都二手住宅共成交3558套，環比减少2.92%，同比减少28.71%；成交總面積約34.98萬㎡，環比增長2.62%，同比减少29.14%。

價格方面，根據貝殼找房披露的消息，已經有很多房東在降價出售。

當然成都房價下跌，不僅是二手房官方指導價之功，還有房貸收緊的功效。在對樓市加息之後，成都現在購買二手房，不但貸款更貴，也更難。放款週期基本在半年內左右。

這樣的放款速度，也讓很多人對二手房繳械投降。

二手房官方發佈不到一個月的西安，現時也已經量價齊跌。這座房價連續上漲62個月的都市，終於冷靜下來了。

今年上半年，因為地王因素帶動，西安樓市又狠狠火了一把，正因如此，西安才成為第四個發佈二手房官方指導價的都市。

如今，躁動歸於平靜，全得歸功於二手房官方指導價。

7月9日，西安發佈了102個社區的二手房官方指導價，範圍包括滻灞、高新、經開、雁塔等多個城區，價格在1—2萬元/平方米不等。與新政出臺前的歷史成交價相比，涉及的102個社區均有不同程度的下調，降幅在10%—40%左右。

發佈之後，雖然按照參考價掛牌的人並不多，但二手房官方指導價主要影響的不是成交，而是銀行貸款。

比如西安中心區一套100平米的房子，原本的掛牌價是250萬元，也即2.5萬元/平方米，而二手房官方指導價是200萬元，也即2萬/平米。

二手房官方指導價發佈之前，剛需購買這套房子，首付是75萬，可以向銀行貸款175萬。二手房官方指導價發佈後，買賣雙方沒有按照指導價成交，依舊按照掛牌價成交，但到貸款的時候，銀行卻只會按照指導價來，也即，按照200萬的價格計算貸款。

按照200萬的指導價，銀行可給予的最高貸款為140萬，也即買家需要支付110萬的首付款。

二手房官方指導價發佈前，首付是75萬，發佈後首付變為110萬，新增了35萬。這就達到了降杠杆的作用。買房需要用更多的錢，才能撬動一套房子。

降杆杆的背景下，根據中國房價行情網資料顯示，西安7月份的掛牌量下跌了12%。成交量也在减少。

價格方面，西安的二手房成交均價為15435元，環比下降0.17%，同比下降0.5%。

對於西安來說，這僅僅只是個開始，西安的下跌通道已經打開。

由此來看，發佈的二手房官方指導價的深圳、寧波、成都、西安二手房均已轉向，最近跟進的紹興、無錫、東莞和金華，接下來的二手房走勢，可想而知。