出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

2021年疫情還未結束，奢侈品行業的增長卻依舊強勢。2021年上半年，義大利奢侈品集團普拉達收入同比增長66%，其中，中國內地較2020年增長77%。

奢侈品行業的強勁增長，也帶動了一些高端商場的業績。7月29日，港資地產開發商恒隆地產的中期業績顯示，2021年上半年內地收入33億港元，同比增長45%，其中高端商場租金收入同比增長46%。

不過，恒隆地產仍有一些難題待解决，如香港收入下滑，短期難以回到疫情前水准，內地次高端商場收入增長低迷，天津恒隆廣場出租率下滑8%。

奢侈品帶動高端商場強勁增長

2021年上半年，恒隆地產實現收入49.75億港元，同比增長19%，歸母淨利潤22.35億港元，上年同期虧損25.37億港元，扭虧為盈。

1992年進入內地市場以來，至今已有29年。恒隆雖然是一家港資開發商，但收入結構上，約66%的收入來自內地。上半年，恒隆內地收入32.95億港元，同比增長45%，香港收入16.80億港元，同比下降12%。恒隆內地市場的收入增長強勁，覆蓋了香港地區的業績下滑。

實際上，2019年，恒隆地產內地與香港在收入上還是很接近的。2019年，恒隆地產收入85.56億港元，內地收入45.44億港元，香港收入40.12億港元。恒隆集團創始人陳啟宗在2020年的《致股東函》中說到，2019年香港租金水准本已承壓，2020年的疫情導致租金進一步降低，為了維持商場租滿而實施的租金寬减，其影響在未來兩三年內會持續浮現。恒隆香港的租金收入或許很長時間不會回到2019年的高水准。

恒隆在香港還有少許住宅業務，在內地以商業地產為主，沒有進入住宅市場。2021年上半年，商場租賃收入22.32億元人民幣，同比增長38%，在內地收入中占比81%。

陳啟宗認為，聚焦發展高端商業租賃市場無疑是再正確不過。對恒隆而言，這仍會是房地產業中的最佳細分市場。

截至2021年6月，恒隆在內地已開業的購物中心共有10座，其中高端商場7座，上半年收入19.10億，同比增長46%；次高端商場3座，上半年收入3.22億，同比增長3%。高端商場與次高端商場的收入增速差距，异常明顯。

恒隆各商場的物業收入，取決於各商場的零售額。兩類商場收入的差距，實際上是消費品類截然不同的表現。高端商場，如上海恒隆廣場的租戶主要是路易威登、愛馬仕、GUCCI等奢侈品牌，次高端市場，如天津恒隆廣場的租戶主要是時尚品牌，如Nike、ONLY等。

恒隆地產稱，奢侈品市場自2020年4月開始持續增長，疊加內地疫情消退，2021年上半年，高端商場的銷售額較上年同期，增長65%到232%不等。海外旅遊受限，導致奢侈品消費回流到國內，這也是內地以奢侈品為主的高端商場銷售額強勁的原因。

天津恒隆廣場出租率下降8%

恒隆內地的10個商場，租金收入表現突出的是上海恒隆商場、上海港匯恒隆商場兩家，分別為8.74億、5.65億。上海地區以外的商場，無論是高端還是次高端，租金收入均未超過2億。囙此，外界把恒隆內地的商場劃分為上海的與非上海的。

不過，年初時陳啟宗認為，“當前的分歧不是上海同非上海，而是五星級和四星級的分別。因為受疫情的關係，在2020年上半年所有的五星級和四星級的物業表現是完全不一樣的。在上半年四星級是下跌34%，五星級是昇了21%。”

四星級與五星級割裂的表現，延續到了2021年，上半年四星級物業整體收入增速較五星級低43個百分點，但五星級內部的表現也不盡相同。高端商場中，上海恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場的收入增速分別為56%、71%、72%，而上海港匯恒隆廣場、瀋陽市府恒隆廣場收入增速分別為25%、19%。

現時，北上廣深四大都市中，恒隆僅進駐了上海。陳啟宗在2010年曾說過，“內地一線都市土地價格過高，而二線都市高檔商業物業的回報率並不低於一線都市，未來恒隆地產將會集中於內地二線都市發展項目。”

恒隆自2005年在天津獲取項目後，將二線都市作為主戰場，在瀋陽、大連、昆明、武漢、無錫等都市佈局。然而，這些都市的商場出租率要低於上海兩座商場。

2021年6月末，高端商場中，上海兩座購物中心的出租率均為99%，無錫、昆明均為95%，瀋陽和大連分別為88%、82%。次高端商場中，天津恒隆廣場的出租率較上年同期還出現了下滑，由84%降至76%。

根據公開資訊，天津恒隆廣場2014年開業，項目總投資約60億元。天津恒隆開業至今，接近7年，早已過了項目3到5年的培養期，但商場出租率不昇反降。天津恒隆裝修“高大上”，但商場定位卻以時尚品牌為主。

陳啟宗曾說，“在商業地產行業裏你必須做老大，要不就不要進入這個行業。進入這個行業，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報。”

而恒隆在天津市場或許連老五老六都排不上，根據贏商網公佈的2019年全國購物中心銷售額，進入百强榜單的天津購物中心就包括大悅城、海信廣場、河東萬達廣場、天河購物中心、愛琴海購物公園、魯能購物中心，天津恒隆沒有入榜。

恒隆與SKP要在杭州直接競爭

2021年3月，武漢恒隆廣場開業後，下一個重要的項目便是杭州恒隆廣場。2018年，陳啟宗在杭州選定地塊，預計2024或2025年左右，杭州恒隆廣場的零售業務會投入市場。届時，恒隆將與SKP在杭州展開高端購物中心的競爭。

陳啟宗在《致股東函》中寫道，以路易威登為例，部分城市的門店數量可以比其他城市多。例如，上海和北京兩地各自能輕易容納至少七家門店，杭州和成都四家，武漢三家，瀋陽兩家等等，而很多其他城市只能容納一家門店。

現時，杭州有4家路易威登店，分別在湖濱銀泰、萬象城、杭州大厦，其中杭州大厦分為男士店和女士店。未來隨著恒隆和SKP進入杭州，杭州高端商場的購物中心競爭會進一步加劇。

恒隆和SKP各自的代表作分別是上海恒隆廣場和北京SKP。根據公開資訊，上海恒隆廣場建築面積5.36萬平方米，北京SKP建築面積18萬平方米。品牌數量上，上海恒隆廣場超120家，北京SKP聚集了近千個品牌。此外，2020年，北京SKP銷售額177億，連續十年蟬聯中國“店王”。上海恒隆廣場在建築面積、品牌數量、銷售額，與北京SKP均有較大差距。

上海恒隆廣場小而精，北京SKP大而全的特點，延續到了杭州恒隆和杭州SKP。杭州恒隆廣場總樓面面積達19.4萬平方米，而杭州SKP占地近6.6萬平方米，建築面積達44.5萬平方米，按規劃可實現26萬方的商業體量，將成為現時最大的SKP。

此外，K11、IFC的高端商場也會在未來幾年進入杭州市場，杭州高端商場面積預計將超100萬方。截止2021年7月，杭州個人奢侈品消費市場規模218億元，同比上漲35%，預計2024年杭州奢侈品市場規模將突破300億元。恒隆能在300億的市場中分到幾杯羹，將會影響其業績表現。（完）