有人說，房地產市場短期看金融，中期看供需，長期看人口。

這話也對，也不對。

對的地方在於：金融信貸的鬆緊，决定了投機資金流入樓市的體量多少，土地供需的多寡，能决定地價和房價的上下限，人口流入的規模，又能决定一個都市擴張、建設的“天花板”。

不對的地方在於，從廣義上看，影響樓市的變數只有一個：短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。

我國的樓市，其實就是政策市。

遠的不提，2015-2017年不少都市房價翻倍，根源是PSL定向投放，即“棚改貨幣化”，而2018-2019年一二線都市房價步入穩定區間，是因為熱點都市的限購、限價、限貸措施頻出，到了2020年，因為央行重啓貨幣寬鬆，降息+降准+降超儲利率，加上銀行沒有很好的管控經營貸流向，造成一二線都市房價再次啟動。

到了2021年，政策决定房地產走向的規律，依然沒有任何改變。

據中國房地產報8月4日報導，機构監測資料顯示，7月份29個重點監測都市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

一線都市的變化不大，北京、上海的成交量還在高位慢漲，廣州和深圳在强調控政策的壓力下，開始出現明顯回落。

重點是其他二三線都市的成交變化。

注意：25個二、三線都市成交適度回落，同、環比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線都市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山等熱點二、三線都市。

寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位，徐州更是創年內新低，同比近乎腰斬。

也就是說，70%都市都處在下滑通道，徐州、寧波、昆明、東莞更是降至年內冰點。

這說明什麼？

很簡單：誰都逃不過歷史規律的影響，政策的威力終於開始顯現了！

首先，我們要瞭解：成交量代表了什麼？

可以這麼說，成交量就是人氣，成交量就是白花花的銀子，成交量就是樓市的根基。

俗話說，兵馬未動，糧草先行，這話放到樓市裏也是一樣的道理。

所謂“量在價先”，房價漲勢能否持續，關鍵就看成交量是否出現變化，作為一個資金驅動的市場，成交量的風吹草動，往往預示著一輪行情的開始或結束。

樓市是一個靠真金白銀流入才能“撬動”的市場，不管是銀行貸款、信託還是購房者的高杠杆信用資金，以及公司債、資本市場等融資管道，只要長期受限，樓市就不可能出現任何所謂的“大行情”。

貨幣收緊，房貸壓縮，成交量下降，必然會影響到房價，最終出現“量價齊跌”，這是個屢試不爽的規律。

從這個角度來看，能把2020年末已經躁動的人氣强行壓下去，讓熱點都市歸於平靜，像寧波、徐州這些連漲幾十個月的都市都未能倖免，今年央行對房地產實施的兩大政策，居功至偉。

第一，銀行開始執行“限貸”。

今年開始，所有銀行（共分五檔）都要執行這兩個標準，比如，工農中建交幾家第一檔的大型銀行，兩大名額分別是40%、32.5%。

具體到個人房貸名額，年報顯示，像建設銀行和郵儲銀行均超過32.5%的紅線，分別為34.73%、34%。

再不壓降房貸額度，突破房貸上限，這些超標的銀行連覈心業務都沒辦法開展了。

在額度有限情况下，銀行只能一邊上調房貸利率，延長二手房貸款審批期限，另一邊新房的貸款也只能做到“儘量保障”而已。

成交下降的背後是金融杠杆收緊，而金融信貸的收緊，又跟政策密切相關，在以往，做到這一點很難，但今年央行的决心非同以往，“限貸令”做到了。

第二，嚴打經營貸流入樓市。

為什麼去年房價漲的凶？

說白了，還是政策有點松，降准+降息的催化之下，銀行手裡多出來的錢數不勝數，這個時候，銀行肯定要絞盡腦汁把貸款放出去。

按理說，經營貸的服務物件是中小企業主或個體工商戶，借款人可以通過房產抵押來獲得銀行貸款，這些錢用於其企業或個體戶的經營需要。

有購房者打起了歪算盤：名下注册公司，找過橋資金，全款買房，把房子抵押出去，把高利率的房貸給置換掉，換成低利率、長期限的經營貸。或者直接把名下全款房抵押，拿到低息經營貸後，把這筆錢充當首付去買房，進一步抬高購房杠杆。

本來用於實體經濟的優質信貸，被空殼公司和炒房客用於買房，這就叫“騙貸”。

說實話，這裡面的貓膩，銀行能不知道，能不明白？無非是睜一隻眼閉一隻眼罷了。

但今年不同，監管的態度非常嚴厲，銀行如果還是裝作“稀裡糊塗”的放任貸款流入樓市，就會面臨巨額罰單。

8月4日新浪財經部報導，21資管研究院統計的數據，今年上半年，銀行業共收2305張罰單，合計罰金13.06億，相比去年上半年大增106%！1266家機构、1582比特個人被罰。

細分處罰領域中，涉房貸款、理財業務、反洗錢是最主要的三個部分，尤其是涉房貸款，處罰力度越來越重。

此外，央行和銀保監會今年還專門印發了打擊經營貸流入樓市的通知，全國範圍內多個都市的銀行都開展了自查，一時間風聲鶴唳。

2021年，可以說是房企、購房者乃至銀行被調控政策“教育”的一年。

房企終於明白：高杠杆擴張拿地王的結局，可能是爆雷和違約。

購房者終於明白：即便一二線都市覈心城區買房，也可能會賠錢砸在手裡。

銀行終於明白：央媽對房地產的嚴控態度，絕不是說說而已。