七月份的尾巴，不僅帶走了吳某凡；

還極有可能把2021款“金九銀十”提前帶走了。

7月29日，五座非主流都市——銀川、金華、徐州、泉州、惠州被住建部叫去一頓面基。

隨後，它們被納入房地產市場監測重點都市名單。

這些都市也就在70座大中城市房價數據裏榜上有名而已，除此之外，平常基本不太能想得起來。

以往，住建部茶館的座上賓大多是四大一線都市、重點省會城市及東部發達都市；

這一次，來喝茶的卻畫風大不相同。

但只要回顧一下這幾座都市在過去一段時間內的漲幅，就會發現：

截止至今年6月，銀川房價同比上漲8.4%、徐州10.4%、金華8.4%、泉州8.3%、惠州5.6。

無一例外超過了5%的同比漲幅紅線。

這幾杯加冰的烏龍茶喝得一點都不冤。

這次約談，不僅宣告了嚴厲調控政策下沉，更開啟了對樓市遊資基本盤的無差別絞殺。

五座非熱門都市被約談，訊號意義明顯

今年上半年，北上廣深四大一線都市，杭州、成都、西安、東莞等熱點1.5線都市，以及合肥、無錫、南昌、南通四座二線都市被拉去約談。

這裡面，除了南昌意在鬆綁限購後被拉過去PUA之外，其它城市無一例外是因房價上漲過快。

住建部的倪SIR是個爽快人，從來不拖泥帶水：

此次，面對五座非傳統熱門都市，倪SIR提出三點要求，可謂字字珠璣：

1、完善房地聯動機制，優化土拍規則

2、加快發展保障性租賃住房建設

3、果斷採取措施，實施供需雙向調節

給傳統熱門都市的教案，這回一字不漏地講給了三四線都市；

換言之，這樣的調控力度已經與一二線都市沒什麼差別。

木秀于林，風必摧之；堤高於案，浪必摧之。

這一次約談，不僅再次重申了“誰市場過熱，就出手打誰”的基本立場；

更基本鎖死了這幾座浪催的都市幾乎一切短線預期。

8月2日，金華的調控加碼搶了個頭功：

新房限售、公證搖號、强化二手房價格監管、加强信貸監管等內容均在“一攬子”方案裏。

值得注意的是，此次金華調控還明確了“一縣一策”的基本原則…

拿腳趾頭想也能猜到：義烏正在瑟瑟發抖。

儘管其它四城還未正式出臺調控加碼方案，但也不過是個時間問題。

2021年或將成為樓市“嚴厲調控元年”：

光上半年，全國大小調控累計就有200多次；

到了七月份也一點沒閑著：

7月22日，調控工作電視電話會議，再次重申了“房住不炒”的基本立場；

7月23日，八部委聯合發佈《通知》要求持續整治規範房地產市場秩序；

7月26日、29日，無錫出臺二手房指導價機制、武漢出臺“憑房票買房”新政；

7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州五座三線都市被拉去約談。

對房價太過妖媚的都市，上面的調控重拳就從來沒有手軟過。

被約談的五座都市，究竟發生了什麼？

2020年的全球央行爭相放水，2021年中國經濟復蘇在全球一枝獨秀。

在這種情況下，資產價格被推高成為一件十分符合經濟學常識的事。

然而，從年初開始的調控風暴，一而再再而三地釋放訊號：

誰冒頭誰被錘，勿謂言之不預。

那問題來了，被拉去喝茶之前，這五座都市到底都發生了點啥？

咱們挨個兒捋一捋：

1）銀川

筆者曾兩次去往銀川市場調研，對萬元以下的房價表現印象深刻。

儘管房價基數低，但近兩年的漲幅確實是此次被約談的五城中最大的。

較2019年初相比，2021年6月銀川房價已整體上漲了25%，熱門板塊甚至達到了35-40%。

支撐銀川房價妖漲的因素有兩個：一是人口流入，二是土拍。

根據七普數據，銀川十年人口增長超86萬，漲幅43.45%；

只看增幅足以把一大票東部發達都市甩在身後。

有意思的是，寧夏其它城市要麼人口增長停滯，要麼人口流失嚴重。

筆者曾到過寧夏的所有地級市與包括西海固在內的2/3以上縣市，最直觀的體驗是——

別的省份為了做强省會玩土地購並，寧夏玩的是人口購並！

在這種情況下，“寧夏人不限購、非寧夏人可在銀川買一套房”的調控到底有多大力度，就可想而知了。

這兩年，越來越多知名房企殺進寧夏，政策裸奔直接帶動了地價狂奔：

2020年，銀川總共出讓24塊住宅地塊，平均溢價率47%，冠絕全國。

此時，土地市場與房產市場相互形成了正向拉動，你不喝茶誰喝茶？

2）徐州

相比之下，徐州的茶真是喝得太晚了。

這座在蘇魯皖豫交界處當帶頭大哥的三線都市，已連續漲了5年。

這延時功效，不僅和西安惺惺相惜，更讓萬某可自愧不如。

兩年前，在我的強烈建議下，一發小賣了徐州的房子，凑齊了杭州首付。

這個事兒，讓筆者沒少落埋怨。

因為，兩年來徐州的二手房漲幅不小，但杭州新房限價鬆動卻十分有限。

徐州的漲幅不僅體現在乾癟的數據上；

在這裡你幾乎可以找到所有你能想得到的、想不到的亂象：

找關係、茶水費、精裝包、捆綁車位、全款優先…就像每天吃飯睡覺一樣自然。

徐州市場的長期火熱，供給量不足與調控鬆懈脫不開干係：

包括但不限於奧體、城東、大龍湖等熱門板塊，供應量長期少得令人乍舌；

即便算上全市的平均去化週期，不過就是3-4個月的事兒。

除此之外，現時徐州的調控政策，想不利好新房市場都難：

二手房限售5-6年，狠起來比一線都市都狠，這導致許多次新房根本沒法交易。

在這種情況下，買新房幾乎成為徐州樓市唯一的選擇。

如果沒猜錯，接下來徐州全面鬆綁限售可能性不大，但很可能擴大新房供應。

3）金華

義烏，絕對是金華樓市的bug級存在。

金華房價的瘋狂上漲，有相當一部分是義烏貢獻的。

義烏，在金華樓市版圖的權重，可以參考猪肉價格對CPI的影響：

我在之前的稿子裏也說了：

有產業、不差錢、不限購、信貸寬鬆，炒房客不擠個水泄不通，這裡有鬼啊！

我曾三次去調研義烏樓市，結論驚人相似：

1、義烏人是真心不差錢

2、杭州、寧波真心是浙江樓市窪地

其實，浙江有太多縣市房價堅挺，像金華的永康、蘭溪、浦江房價也都不算便宜。

原因也很簡單：

民營經濟發達、遍地是小老闆，口袋裏攢個大幾十萬就琢磨搞房了。

在本輪約談後，金華的調控加碼已經出臺，效果如何真的需要以觀後效。

在此多說一句：

想真的管好浙江樓市，不壓住信貸與流動性那都是白搭。

4）泉州

紅得發紫的國民品牌——鴻星爾克就誕生在泉州。

巧合的是，最近泉州樓市的火爆同樣一言難盡。

2021年1-7月，泉州新房成交規模同比增長41%，新房價格同比上漲7.2%，二手房價格同比上漲超8%。

泉州是座“悶聲發大財”的都市，小弟泉州、石獅更是百強縣的常客。

這導致其樓市格局與金華十分相似：

產業非常扎實、民間資本不差錢、省內的人口流入大戶。

眼下，泉州市區中心板塊持續供不應求，其去化週期通常在4個月以下；

晋江、石獅主城同樣熱度不減，近幾個月的量價齊昇引起了整個閩商資本圈關注；

南安、安溪兩縣市市場傳達相對較慢，但現時C端置業熱情與日俱增。

泉州是一座房價、信貸環境與經濟實力極不相稱的都市：

約1/2的樓盤項目均價在14000元/㎡以下，且首套房首付僅需兩成。

換言之，泉州覈心地段的置業成本只有福州的1/3，或廈門的1/4.5-5。

下一步，泉州很可能一手加大供應規模，一手收緊信貸政策。

届時，泉州市區、晋江、石獅的核心資產與其它兩縣市資產很可能出現進一步分化。

5）惠州

在被約談的這五座都市中，惠州的漲幅是最小的。

惠州算是天資一般，但“無奈生在帝王家”——

近一年半以來，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海等大灣區覈心都市都漲過一輪之後，才輪到惠州、中山兩個細佬仔補漲。

惠州是大灣區少有的不限購都市，這一點讓不少房產大V連同粉絲一起興奮；

且憑藉房價基數較低和似有似無的臨深概念，足以讓它在此時有充足的補漲勇氣。

換言之，惠州被拉過去約談，更像是防患於未然。

如果這一推斷成立，那麼，惠州很可能不會重複佛山或東莞的行情。

惠州的調控空間非常大，包括但不限於限購、限貸、限售等手段。

當然，現時惠州二手房已處半限貸狀態：

接下來，限貸的火會不會燒向新房市場，就只能拭目以待了。

這裡我要提醒一句：

惠州不是大灣區很理想的投資對象，無論是惠城區還是臨深的惠陽、大亞灣皆是如此。

無差別調控到來，市場分化必將進一步加劇

七月底的這一波五城約談，已是2021年的第二波“約談潮”。

上半年的那次至今記憶猶新——

督導組巡視、12城排隊喝完茶，然後紛紛出臺了調控加碼方案。

但有趣的一幕是：

殺手鐧三連之後，覈心12城房價別說硬著陸，就連軟著陸算不算得上都很難說。

拿七月公佈的70城新建商品住房價格數據看——

同比和環比均出現領漲的，正是那12座覈心都市。

的確，嚴厲調控暫時按住了持續無腦暴漲的勢頭；

但並未從根本上改變這些都市樓市演進的路徑。

畢竟，貨幣放水的前提在，經濟面臨下行的壓力在，大家的核心資產焦慮也在。

種種原因形成一個共同的結果——

覈心都市的核心資產仍是家庭資產配寘的重要方案。

從此前12城的調控經驗來看，現時最奏效的恰恰是最簡單粗暴的調控手段——

二手房參考價格機制。

我的同事悟飯曾在文章中直言不諱，管這玩意兒叫“樓市核子弹”。

大家還真不能把這玩意兒當笑話看，從現時的調控調性看：

很可能是誰負隅頑抗，誰就要吃“核子弹”。

這個法則與70多年前一毛一樣。

到了被約談的非主流都市，情况或許更不樂觀。

原本，這些都市的人口吸引力相對有限，無論是預期還是市場潜力都無法與一二線都市相提並論。

其次，這些地方可能笨就不是很多家庭投資或資產配寘的首選，更多像是退而求其次。

如果購入這些非主流都市與購入覈心都市的機會成本（即使來自政策面）相似，那麼，非主流都市的購買力便可能加速流失。

在這種情況下，全國樓市或許有可能達成某種新的平衡——

即覈心都市的機會成本與樓市價值被重新凸顯；樓市進入新的分化期。

也就是說，此次被約談的非主流都市，抗政策面擊打的能力很差；

此時入場大概率只有兩個後果：要麼接盤，要麼站崗。

個人認為，我們國家的公文寫作真心有水准，中國文字也足够博大精深。

各種調控措施不難看出：

當前調控的目標就是穩地價、穩房價、穩預期，並且反復強調了不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

既然不作為“短期”刺激經濟的手段，那作為什麼期刺激經濟的手段呢？

嚴厲調控常態化之後，咱也不敢多問。

我還是低調些make a wish吧：

八月伊始，願大江南北處處房事和諧，五湖四海徹底實現“無疫煩”。