上一次，我們才和大家聊了一二線都市也有“鶴崗化”的現象。

實質上，一二線都市整體樓市還是很有希望的，可怕的是那些被越來越多人拋弃的都市，房子根本賣不動，就是一堆鋼筋水泥。

這樣的場景，不僅在鶴崗、阜新發生，更多弱小的三四五線都市，也經歷著同樣的蕭條。

最近黑龍江雙鴨山，就在以1萬出頭一套房的價格，重繪鶴崗的“白菜價”紀錄。

雙鴨山寶山區一些棚戶區改造安置社區，頂樓50多平房子總價只要1萬出頭！如康安嘉園社區，51和56平分別只賣1.2和1.4萬，折合下來總價最多250元/平！

市中心的價格雖然沒有誇張到幾百塊錢一平，但7月份均價也就2775元/平，環比、同比都跌了。

看看從2020年到現在的走勢，雖然房價波動範圍不大，但指向性極强，一路下滑：

作為曾經重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產基地，如今因為資源枯竭，不得不面臨人口外流，房子無人接盤的慘狀。

根據“七普”數據，2010年到2020年間，雙鴨山的常住人口從約146.3萬减少到約120.9萬，少了約25.4萬，降幅達到17.35%！

隨著礦產資源逐漸枯竭，人口外遷不可逆轉，樓市也不堪一擊。類似資源枯竭都市，主要分佈在東北、西北和西南等靠礦產資源起家的區域。

黑龍江齊齊哈爾，常住人口减少129.95萬。房價從2015年的5500元，到如今5000元/平，反而縮水了。

石油重鎮甘肅玉門，常住人口從約16萬减少到13.8萬，淪為“鬼城”，有老城區的70平老房子掛牌2000元，卻無人接盤。

它們再一次驗證了，資源枯竭型都市的房地產沒有未來。

更可怕的是，它是這場房產流動性分化的一個縮影，給基本面薄弱的都市，敲響了警鐘。

資源枯竭的雙鴨山、玉門等面臨樓市難題，已經是一張明牌。

基本面薄弱的小城市，也難以逆轉被甩在身後的噩夢。

一些發展老牌產業的區域，受到國家去產能、調結構等影響，也往往陷入低迷期。

首當其衝的是鶴崗、阜新、牡丹江等優先發展重化工業的區域，在市場經濟的轉向中迷茫至今。

其中，十年間人口减少50.85萬的牡丹江，在國家統計局6月70城大中城市房價中，二手同比下跌6%，位列全國首位。

圖片來源：國民經略

據貝殼研究院統計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前價格水准，今年一季度甚至退回2007年水准。

原本產業就不行的都市，更不用提了。

山東威海乳山，距市區100公里外，最大的看點就是海景景觀，產業、交通、配套都不行。

10年前乳山銀灘海景房火爆時，新房均價約3500元/平。如今10年過去，二手均價還是三千多，投資了個寂寞。

河南商丘，一邊主打農業經濟較弱，一邊被徐州虹吸，房價同樣起不來。

四川達州，人口總數有近539萬，但是經濟實力一般，主要靠農業和能源，都屬於相對低級的產業，人口被周邊的成都和重慶虹吸，十年間常住人口减少了8萬多人。靠著貨幣化棚改在2018年漲了一波後，熱度也退减了。

還有一類都市值得警惕，那就是偏遠地區的“四不靠”都市。不靠港口、不靠中心都市、不靠都市圈的，本身又沒有資源，在城鎮化的浪潮中，人口最容易流出。

比如說巴彥淖爾。

很多人會問，巴彥淖爾是誰？巴彥淖爾在哪裡？它在內蒙的西部，東接包頭，北連蒙古國。10年前常住人口166萬出頭，現在也掉了13萬多。反映到房價上，據特力屋數據，從2015年5000跑到近6000後又開始往下掉回5500左右。

相反，整個內蒙在過去10年間，房價跑得猛的，還屬省會城市呼和浩特，同時它也是常住人口以及省內人口比重新增最多的區域。

其實，除了省會和少數幾個都市是人口流入外，其他都是外流，這已經是常態。

東北尤為明顯，如黑龍江共13個都市全部人口負增長，吉林除長春外也是常住人口流出。

如果說房價上漲，是從覈心都市往小城市傳導。那麼樓市降溫，小城市的反應則會更劇烈。

好歹覈心熱點都市還是真猛獸，有產業的基本面支撐。

而一些缺少產業，或者產業面臨陞級壓力，而又憑藉著棚改而透支了購買力的小城市，就只能是“紙老虎”。隨著大家往“高一級”的都市流動，基本面薄弱的它們就要癱倒在地。

這些小城市房價便宜，但千萬別想著抄底，這些窪地分分鐘變成深坑！

其一，棚改貨幣化安置逐漸走向尾聲，購買力被透支；

其二，現時低能級都市供給過剩明顯；

據任澤平團隊研究，2020年一、二、三四線都市城鎮住房套戶比分別是0.97、1.08、1.12。三四線都市明顯超出1.09的全國平均水準，遠高於一、二線都市。

其三，人口會進一步集聚，小城市人口往大城市、往大都市圈跑將成為常態。沒有產業的小城市，始終掙不脫人口逃離的魔咒。

東北、西北以及非都市圈城市群的低能級都市，供給過剩程度還會加劇。

這是比一二線重點都市高房價，更值得警惕的問題。

一二線重點都市，好歹有產業，有人口，有需求，房價高了出政策打壓。被打擊之後仍然有恢復能力，哪怕短期內受傷，依然有動能，可以等待下一輪週期的到來。

典型如深圳，二手房指導價出來後鎖死流動性，但購買力依然存在，西部熱點樓盤依然日光。

相反，弱小的都市將被毫不猶豫地弃選。而且這樣的樓市是非常敏感的，原本底子不厚，卻因為受到整體市場影響大，容易回檔、陰跌，可能流動性就此鎖死。

所以，強烈建議大家一定要順應趨勢，不要和趨勢作對。

大都市圈一定是未來的趨勢，粵港澳大灣區、京津冀、長三角和成渝城市群等重點關注。

哪怕不是佈局覈心熱點都市，也要把握大都市圈裏有產業支撐的都市。比如長三角都市圈裏除了杭州、上海外，昆山、江陰、張家港、常熟等位列百強縣的區域，競爭力都很强。

其次是省會城市。

國家發改委提出了，優化發展省會城市，提升中心都市能級和核心競爭力。所以未來省會城市的發展還是可以期待。

不過不同區域的省會城市發展能量不盡相同，像合肥、成都、杭州等發展更好，樓市更有爆發力，長春、石家莊呢就相對一般，但好歹有人口淨流入，還能等到週期輪動。