轉眼，房地產調控已經3年，難過的不止是房企，地方政府的反應也越來越微妙了。

日前，因為房企拖欠土地出讓金，蘭州自然資源局發佈了一則關於41家組織欠繳土地出讓金的公告，涉及恒大、富力等多家房企。

房企和地方政府，是樓市最大得利者，如今房企資金鏈承壓，影響了土地款繳納，逼得地方政府也加入到催款房企的隊伍中來。

地方政府突然拔刀相向，對於房企來說，無疑是當頭一棒。

局勢，對房企已經越來越不利。

但另一邊，賣地依舊是地方財政收入的大頭。

財政部資料顯示，2021年上半年，我國國有土地使用權出讓收入34436億元，同比增長22.4%，占地方財政收入62492億元的55.10%。

從數據上看，今年上半年地方政府的賣地收入是更多了，但背後的隱憂卻更深了：

三道紅線的降負債大旗祭出後，房企資金鏈承壓，地方政府100元收入仍然有55元來自於土地收入，等於命運已經和房企牢牢捆綁在一起。

過度依賴土地財政，地方債務的償還邏輯陷入了一個困境：土地收益可以避免地方政府出現債務違約風險；而為了防止引發房地產金融風險，調控上又容不得分毫閃失。

房地產經濟已經影響到了實業經濟，然而越是土地財政依賴嚴重的地方，實體產業“空心化”越嚴重，也就越難擺脫這個困局。

地方政府也是非常難的。

過去30年，我國城市化得到了突飛猛進的發展，大批人員從農村湧向城鎮，產生了大量公共事務和公共需求，為了跟上城鎮化建設需要，地方政府不得不通過舉債和賣地過日。

債，是一定要借的。分稅制改革後，大頭稅收上繳中央，錢少了，該做的事沒少，不寅吃卯糧怎麼發展呢？GDP增長可是被列入考核的。

地，是一定要賣的。只有賣地，才能維持一個都市正常的運轉，同時也是地方政府償債的主要途徑。

為給房企創造良好的經營環境，地方政府積極予以政策面的扶持，以維持市場的活躍，就這樣，地方政府與房地產市場發展捆綁在一起。

面對著地方政府越滾越大的債務雪球，2014年，國務院辦公廳印發《關於加强地方政府性債務管理的意見》。

意見主要傳達了兩個意思：

建立地方政府性債務風險預警和風險應急處置機制；

地方債務地方負責，中央實行不救助原則。

不過，由於短期內GDP仍是政績稽核的關鍵，地方政府不得不“頂風作案”，舉債去維持公共服務和社會福利，並把更多的錢砸到回報週期長、利潤低的公共基建項目上，以賺取政績。

2017年，中央終於動真格，密集出臺了50號文、87號文、194號文等多項規範地方債務、加大融資監管的監管政策，同時聯合央行對各商業銀行與政府基金進行徹查和整頓。

很快，多地投資和財政收入完全不匹配，實際效果與預期收益相差太大的市政工程被叫停，特別是捷運工程。

這種監管，從開始就沒打算停止，持續到了現在……此後每年，地方政府的償債壓力也成為外界的關注點。

結合31省市償債壓力，再把上半年賣地收入TOP50都市拉出來，就會發現，償債壓力大的都市往往也是土地收入比較高的都市。

比如，天津、南京、重慶、長沙等等。

如果把排在第1比特的杭州和排在第2比特的上海拉出來做個對比，你還會發現一個特別有意思的事情。

上半年杭州賣地收入比多出33億，土地面積卻是上海比杭州還多——多出了279萬㎡，杭州的地價居然比上海還貴！

這個現象背後，是上海對土地財政的依賴度很低，去年僅在42%。

而杭州忙完G20峰會，又要忙2022年亞運會，市政建設就沒停過，土地財政依賴度連年居高不下，去年占比達到了123%。

到此，瞭解一下今年集中土拍上海和杭州的規則設定，就知政府在土拍中的真正意圖了。

回到開篇我們說到的蘭州也是這個道理。

資料顯示，2020年蘭州全市一般公共預算收入247.13億元，增長5.96%。其中，稅收收入176.15億元，下降0.66%；非稅收入70.98億元，增長26.97%。一般公共預算支出485.73億元，增長6.37%。

值得注意的是，去年各地政府還多了一項支出——防疫支出，財政局資料顯示，各級財政疫情防控資金超出了4000億……

蘭州也不例外。經過去年一年，2021年蘭州的專項債務餘額達517.22億，一般債務餘額達124.02億。

財務吃緊，債務居高不高，去年成為蘭州近三年來土地供應量最大的一年。

根據諸葛找房數據，2020年成交宗數、成交面積、成交金額均有所上升，賣地收入達到了219.09億。

始料未及的是，2020年秋天三道紅線融資新規橫空出世，房企普遍面臨現金流壓力，有的房企雖然拍了地，但種種原因，最終交不上這筆款項了。

其實蘭州樓市除了去年受疫情影響，出現短暫下跌外，近幾年的房價都挺穩的。

房價堅挺的主要原因是主城區的地形因素，地少人多，優質的房子，優質的學校都集中在這裡，這也是多家房企看重該區域的原因。

但蘭州新區就不是這樣了，因為種種原因到現在都無法承接主城區的行政功能，樓市分化明顯，開發商拿地會面臨去化壓力。

在公告中，蘭州市政府並沒有公佈41家公司的欠款數目，基於什麼原因欠款的也沒有說明。

但在發公告之前，蘭州市政府已經和幾家公司因為欠繳土地款，或者因為專案開發容積率更改未及時補繳土地出讓金對簿公堂。

對此，蘭州市的應對措施是，款項不到，就不給相關項目的業主辦理房產證，讓憤懣的業主倒逼開發商去解决問題。

兩虎相鬥，傷及無辜，受傷的總是購房者。

公告發出來後，有多少公司會及時補上土地款，購房者何時能够辦證，沒有人知道。

但可以肯定的是，蘭州市政府是真的缺錢了，償債壓力下，其毅然决然的加入催款開發商的隊伍裏。

近一年，催款房企的隊伍很壯觀。

首先是員工，他們追討的主要是薪水、項目跟投款、分紅、還有內部融資的款項。

然後是供應商，他們主要追討貨款和工程款。

再然後是銀行、信託等金融機構，他們追討的是各種貸款，還有明股實債各種。

商票爆雷後，又有多位供應商和持票人出現，他們聚集在一起，要求房企兌付商票。

現在，連地方政府也出現了，他們主要是土地款和稅費。

在這樣的局勢下，不知道誰才是壓死房企的最後一根稻草，也不知道現金流承壓的房企何時才能逃出這個危局。

•END•

來源丨地產大爆炸

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