原創茅十八鄭州樓市

大家好，我是茅十八。

創傷後的鄭州，每一天都在努力恢復活力，樓市也一樣。

1、昨天，一張雅居樂天域售樓部的實況圖，在朋友圈裏瘋傳霸屏。

這張圖裡，一群“白襯衣”們人頭攢動，圖底“房友專享價清盤7XXX起”格外顯眼，右側荧幕上還有5項福利：

到訪即送精美禮品，帶訪送100元加油卡，成交送50寸電視，房友獨家折扣96折，5套7XXX限時特價房。

看到這個消息，我震驚了。

1、從2019年底到2020年一直在清盤，幾套尾盤房源竟然賣了兩年還沒賣完！

2、響噹噹的地王，拿地樓面價就7516元/㎡，房價才賣7XXX，估計要賠哭了！

於是，我馬上打了售樓部電話，置業顧問卻不耐煩的說，太忙、客戶太多，想看直接來售樓部，隨後直接把電話掛了。

上午10點，我打了車馬上沖進售樓部，路上已經腦補了一系列售樓部人山人海、根本沒有銷售接待的場面。

但，事實證明，照片，只是照騙而已。

售樓部外，水系、地磚被拆的破敗不堪，售樓部全場只看到一比特置業顧問，整個現場，除了我之外，再沒有其他看房人。

來算個真實成交價：

整個項目，分兩批交房，一批在今年9月交付，算是成屋了；另一批在2023年交付，主體已經落成。

現時一共只剩五六套房，全是一樓和頂樓，另外還有一套3樓樣板間。

價格是這樣的：

9月份交房的，一樓111㎡，總價99萬，單價8945元/㎡；2023年交房的，邊戶119㎡，一樓單價8158，頂樓8398；另有一套一樓二樓複式，210㎡，單價8100左右；最便宜的一套，期房一樓中間戶119㎡，單價7900；

期房7900-8100，成屋8900，這價格要把隔壁正商地王，看哭了。

雅居樂，因為拿地難，曲線打入了南龍湖，高歌而進，卻慘敗而歸，終成弃子。

昔日地王，樓面價7516元/㎡，加上3000+建安管理等，成本價至少要10500+；

但如今拿地近4年，銷售價卻從1萬，一路跌到了9000、8500、7900。

拿地價當房價賣，賣一套賠一套，這鐵定是鄭州最慘盤了，沒有之一。

2、回到一個決策性問題，能不能買？

直接看呈現質量啊！

第一批房源合同約定9月份交房，距離現在只剩2個月，交付質量如何，已經能充分呈現出來了。

鄭新快速路上看，雅居樂天域的外立面還是比較工整的，最南端樓棟已經基本完工，玻璃窗也已裝完，其他樓棟部分樓層玻璃窗還未安裝。

鄭新路綠化帶與社區之間，道路、綠化還未完工，暫時作為停車區域。

雖然已經是成屋，但現時並不能進社區看，我只能隔著圍欄拍了幾張圖。

園區內，硬化道路、塑膠跑道已經完工，部分草坪枯黃，樹非常少，而且胸徑較小，整體綠化一般，和鄭州市場上，普通剛需盤綠化差不多。

另外，和路邊綠化帶相比，目測園區地面是要下沉約半米的，但銷售堅稱720豪雨社區內並沒有積水，我沒親眼見，暫無法考證。

肯定有人說，這和雅居樂當初的文宣品質標杆有出入啊！

是，我也認同。

但開發商7500的拿地價，均價賣8300+，明知負利潤的項目，品質必然不會太高。

換個角度，我們不妨刨除開發商拿地因素，單純看盤、看價、看值不值。

現時，南龍湖市場裏，毛坯均價在8500左右，幾乎清一色的剛需盤。

這就好判斷了，雅居樂的價格基本和市場價持平，品質也是市場剛需水准。

因為現在只有頂底，720水灾之後，不少人對一樓抗拒是比較大的，個別社區一樓直接被泡了，我也不建議。但如果你不介意頂層，買，沒毛病。

3、蕭條南龍湖，最慘鄭新快速路。

2018年1月，這裡有多輝煌；如今，就有多慘澹。

對，慘的不只是雅居樂，還有正商、龍湖。

三比特難兄難弟，像桃園結義般，肩並肩，一頭紮在一條鄭新路上。

他們同樣煎熬，但從不孤獨。

2018年1月22日，這是三兄弟最閃耀的一天，也是南龍湖最風光的一天。

這一天，三兄弟憑藉一己之力扛起南龍湖5大地王，雅居樂和龍湖各占一個，正商占了3個，總價超28億。

正商最高樓面價7300元/㎡；龍湖樓面價7068元/㎡；雅居樂樓面價7516元/㎡；

可當時南龍湖高層毛坯房價，才9000。

按照正常建安成本、行銷等費用，很多人預測地王至少要賣1萬4。

於是，地王第二天，整個南龍湖都沸騰了，也瘋了。

威龍漲價！觀瀾郡明天漲價！融僑城漲價……

龍湖錦藝城封盤！水榭花城封盤！永豐樂城封盤……

後來的劇情，大家都見證了，三兄弟全軍覆沒。

正商蘭庭華府，樓面價6141，自建供暖，2020年底8500清盤，6月底已交房；龍湖天宸原著，樓面價7068，從1萬5放風價到9500內購，5月已經交房；雅居樂天域，樓面價7516，賣過1萬，賣過9000，賣了近4年，跌到7900，第一批9月交房。

事實證明，有些市場，多少個地王都帶不動。

事實證明，並不是所有地王，都敢去買。

4

最後，聊一聊買房人眼裡，撕裂的南龍湖。

南龍湖的市場不大，房價穩定，優勢與劣勢都非常明顯。

南龍湖有很多耀眼的優勢，有捷運、有大商業，有人氣。

大商業不僅有華盛奧特萊斯，第四代萬達廣場馬上來，這配寘，絕對比商業配套為0的管南都要強勢的多。

但南龍湖也有不少硬傷，新鄭學籍、沒有市政供暖。

支持者心裡，管南就是南龍湖大商圈的三環邊……

反對派眼裡，南龍湖是只能是鄭州打工人們退而求其次的，遠郊睡城……

你問我？我大概會說，整個世界都是撕裂又和諧的，哪有絕對的完美，只有對某些人適合與不適合……

你認為呢？如果還有疑問，寫在留言區，我來給你答案！