作者：公子不悔

這幾天，樓市堪稱風聲鶴唳，一方面是八部委齊發聲，另一方面，多個都市應聲加磅，其中上海最搶眼球，位居C比特。

上海在一周內，三次出招。

第一招：7月23日，上海發佈新規，自2021年7月24日起，通過贈與管道轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

這一招，是在堵住轉贈房產的漏洞。現時，已經至少北京、上海、南京、杭州、寧波、長沙、鄭州和佛山8個都市，落實了住房贈與納入限購的政策。

第二招：7月24日上浮了首套房與二套房的房貸利率，將首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

這一點本號在之前的文章中分析過，上浮之後，上海的剛需和改善型需求購房成本，一下新增了幾十萬。

這是上海自利率換錨之後兩年多以來首次對樓市加息，儘管加息之後，上海的首套房與二套房房貸利率，仍是北上廣深四個一線都市最低的，但上海加息傳遞的訊號非常强烈。

那就是，下半年房貸利率，還會延續上半年上浮的趨勢。這對於中心都市的購房者來說，購房成本越來越高。

第三招：上海銀保監局對上海多家銀行開出了17張罰單，罰款金額近1000萬元。

據財聯社消息，7月27日，上海銀保監局連發17張罰單，罰沒建設銀行、上海外高橋集團財務有限公司、中國銀行、工商銀行、農業銀行、上海農商行、交通銀行共910萬元。

具體來看，建設銀行共收到8張罰單，涉及旗下8家分支機搆，包括上海嘉定支行、上海第四支行、上海虹口支行、上海黃浦支行、上海第一支行、上海閔行支行、上海松江支行、上海浦東分行。

除建設銀行之外，中國銀行上海浦東開發區支行、工商銀行上海自貿區分行、農業銀行上海自貿區分行、上海農商行浦東分行、交通銀行上海自貿區分行也分別被罰50萬元、150萬元、150萬元、50萬元、50萬元，相關責任人亦受到了警告處罰。

受罰原因，均是經營貸違規流入房地產市場。

今年以來，管理層對於經營貸違規流入房地產市場，監管無比嚴厲，因為經營貸違規流入樓市，是去年樓市躁動的重要原因之一。

由於去年因為疫情的緣故，為了鼓勵經濟發展，經營貸的利率和週期都做了調整。原本高於購房利率的經營貸利率下調了不少，且貸款週期被拉長。

在這種背景下，很多人動了借經營貸之名行炒房之實的念頭，並付諸於行動。

按照去年經營貸利率3%至4%，按揭貸款利率5%至6%，利差高達2個點，而且經營貸貸款週期和按揭貸款基本都可以20年。以此計算，利用經營貸購房比常規的房貸能節省幾十萬的成本費用。

在這種背景下，經營貸大舉進入房地產市場。所以，年初以來，在多個熱點都市展開了大排查。

其中北京查出了3.4億元違規經營貸流入樓市；廣州查出了1.47億元；上海查出了3.39億元；深圳查出了5180萬元；廈門第一查出了5.84億元，第二次查出了17.93億元。

被查後，得提前還款，還不起抵押的房子就得被法院沒收。

但總有人敢冒天下之大不韙。昨天上海發出的17張罰單，就是在管理層强力監控的背景下發生的。

為何還有人要鋌而走險？

一方面因為，進入2021年以來，房貸利率一路上漲，上海幾天前也上調了首套房與二套房貸款利率。在這種背景下，用經營貸購房仍比房貸購房划算不少。

上海這一罰，具有敲山震虎和殺雞儆猴的作用。同時表明，針對經營貸的監管，下半年會繼續嚴厲進行。

在三連招之下，上海樓市下半年轉冷的概率非常大。最關鍵的是，在這三招之前，上海還發佈了一個堪比二手房官方指導價的大招：

自2021年7月19日起，對新申請核驗房源新增掛牌價格資訊的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發佈該房源資訊。

也即，二手房報價需要經核驗才能掛牌。

2021年上半年，上海新房成交量大漲，成交套數全市累計49726套，同比增長59%，成交金額全市累計3100億，同比增長43%。

二手房累計成交金額6057億，成交套數18萬套，套均總價336萬元/套，同比增長7%，成交均價40793元/平，同比增長4%。

在深圳、廣州樓市轉冷的背景下，上海的成交量依舊很火熱，這是上海這個月遭遇四次收緊的重要原因。

四次收緊之後，7月份或將成為上海樓市的分水嶺，7月份之後，上海的成交量大概率走低，房價儘管不會有實質性下降，但陰跌的可能性還是比較大。